Cinco razones para firmar una hipoteca a tipo variable 

En pleno despertar de las hipotecas a tipo fijo, los bancos han ido relegando sus ofertas a tipo variable a un segundo plano, un dato clave. que no se puede pasar por alto a la hora de buscar financiación hipotecaria. Si las entidades apuestan por intereses fijos tan bajos a largo plazo, es porque estiman que el euríbor no va a subir en exceso durante ese tiempo. Razón más que suficiente para no descartar las hipotecas variables como una de las opciones más atractivas si se va a comprar una vivienda.  

1. El euríbor cotiza en negativo

Desde febrero el principal índice de referencia, al que están indexadas las hipotecas españolas, cotiza en valores negativos. En mayo cerró al -0,013 % y a falta de una semana para concluir junio, el índice cotiza al -0,021 %, lo que indica que registrará un nuevo mínimo histórico durante el sexto mes del año.

Además, no parece ser que el BCE vaya a subir los tipos de interés. Sin ir más lejos, esta semana Janet Yellen, presidenta de la Reserva Federal de los Estados Unidos (Fed), ha comunicado que no subirá los tipos a corto plazo. Lo que implica que tampoco habrá subida en la zona euro, donde suelen reflejarse las políticas adoptadas por la Fed.

1. Los diferenciales son bajos y pueden comenzar a subir

Actualmente los diferenciales no son tan bajos como antes de la crisis, pero se mantienen en valores relativamente pequeños (en torno al 1 %) que sumados a un bajo euríbor, reportan intereses asumibles.

Sin embargo, en lo que va de 2016 el margen de reducción de los diferenciales hipotecarios se ha reducido, y pocas han sido las entidades que los han rebajado. La apuesta de la banca por el tipo fijo ha paralizado la guerra de diferenciales y todo apunta a que es más factible que se mantengan o suban antes de seguir bajando.

1. Ya no incluyen cláusula suelo

Aunque siempre hay que fijarse bien en el contrato, por las dudas, los bancos han dejado de comercializar hipotecas con cláusulas que limitan el tipo de interés. De esta forma, al contratar una hipoteca variable se pagará menos cuando el euríbor baje y se podrá ahorrar un buen puñado de euros en la cuota mensual.

1. A corto plazo son más baratas que las hipotecas fijas

Debido a que este tipo de préstamos hipotecarios tienen un plazo, normalmente, más largo y un interés inferior (debido a los valores mínimos del euríbor) que las hipotecas fijas, la cuota mensual es más baja.

Esto supone que son más fáciles de conseguir, ya que hay que tener en cuenta que la cuota mensual de una hipoteca no puede ser superior al 35 % de los ingresos de los titulares del préstamo.

1. Tienen menos comisiones y menos vinculación

Aunque paulatinamente las hipotecas fijas van acondicionando sus prestaciones a las de las hipotecas variables, estas últimas siguen presentando una hoja de servicios más asequible. En primer lugar no tienen comisión por riesgo de interés, que sí incluyen todas las hipotecas fijas y que penaliza con intereses de hasta el 5 % la cancelación o amortización del préstamo hipotecario. Además, se pueden firmar hipotecas variables totalmente libre de comisiones, como la Hipoteca Naranja de ING DIRECT o la Hipoteca Variable de Hipotecas.com.

En cuanto a la vinculación, el paquete estándar de las hipotecas a tipo variable consiste en un seguro de vida, un seguro de hogar y domiciliaciones. Mientras que las hipotecas fijas suelen incluir, además, un plan de pensiones.

Las hipotecas fijas son muy buena opción para las personas con mayor aversión al riego y las hipotecas variables siguen siendo muy atractivas para el consumidor, por lo que antes de decidirse lo mejor es utilizar un comparador de hipotecas gratuito para descubrir qué modelo financiero es más adecuado para cada perfil socioeconómico. 

A menos de un mes para que el Abogado General del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea se declare sobre la retroactividad de la devolución de la cláusula suelo, los bancos ya están preparando sus mejores armas. La sentencia marcará un antes y un después en lo que respecta a la cláusula suelo, ya que dictará si se devuelve el dinero íntegro desde la firma de los contratos hipotecarios o desde la famosa sentencia del Tribunal Supremo del 9 de mayo de 2013, que declaraba nulas aquellas cláusulas que no se habían aplicado con la suficiente transparencia.

Sea cual sea la resolución de la Unión Europea, las previsiones demuestran que, en ambos casos, las cifras que tendrán que devolver los bancos serán extremadamente altas: 5.000 millones de euros si la sentencia les obliga a devolver la totalidad del dinero y 2.600 millones de euros si lo hacen desde la fecha de la sentencia del Tribunal Supremo hasta diciembre de 2015.

¿Qué es lo que suelen proponer los bancos?

Muchos bancos ya se han reunido con sus clientes para proponerles tratos y evitar así devolver estas sumas de dinero. Uno de los acuerdos más comunes es cambiar la hipoteca variable a fija, de forma que la cláusula suelo deja de tener efecto. Sin embargo, esta práctica es poco beneficiosa para el cliente, ya que, probablemente, se acabaría pagando la misma cuota de hipoteca que cuando se aplicaba el suelo. Además, elimina toda la posibilidad de que el cliente pueda beneficiarse del euríbor actual en tasas negativas.

Otro trato común es eliminar el suelo a cambio de un reembolso de dinero. Suelen ofrecerlo justificando que se trata del dinero pagado de más a causa de la cláusula abusiva, aunque en general, la cifra suele ser menor.

Otro trato que suelen proponer es eliminar el suelo y rebajar el interés de la hipoteca. De esta forma, el hipotecado disfruta de unas cuotas mucho menores que las pagadas hasta la fecha.

¿Qué ocurre si se aceptan estos acuerdos?

Para llegar a estos pactos, el discurso del banco siempre empieza con la misma premisa, quieren ofrecer un acuerdo para «hacer el favor» de eliminar la cláusula para siempre. Sin embargo, todas estas propuestas que pueden seducir al cliente esconden una trampa: eliminan cualquier posibilidad posterior de que el cliente pueda recuperar el dinero que ha pagado de más. Los bancos ofrecen estos tratos a cambio de que los clientes renuncien al derecho de reclamación y les hacen firmar un documento que así lo estipula.

Al banco le interesa sentarse con sus clientes a negociar por dos motivos: principalmente, para evitar una demanda y tener que pasar por los tribunales. Por otra parte, se protegerían de devolver los intereses cobrados de más si así lo dicta la sentencia de la Unión Europea. De momento, la mayoría de sentencias han fallado a favor del afectado, por lo que es lógico pensar que la de la Unión Europea haga lo mismo. Es decir, que si se declarara la retroactividad total de la cláusula suelo, los clientes que hayan aceptado cualquier trato del banco no podrían recuperar ni un euro.

Por ello el consejo es que el interesado, antes de aceptar cualquier propuesta, haga cálculos mediante una calculadora de cláusula suelo y determine si saldría ganando más aceptando lo que su banco les ha ofrecido, o denunciándolo y esperar a que la sentencia falle a su favor.