¿Cuáles son los gastos que se pueden reclamar de una hipoteca?

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Aunque la justicia haya condenado los gastos de formalización de hipotecas, no todos los cobros de estos préstamos son ilegales

Economía Digital, con información de Help my Cash

Pasar del IRPH al euríbor supone un alivio para los bolsillos de las familias.
Pasar del IRPH al euríbor supone un alivio para los bolsillos de las familias.

Barcelona, 04 de febrero de 2017 (12:00 CET)

La justicia ha condenado la falta de transparencia de algunas cláusulas hipotecarias, así como la nulidad de los gastos de formalización de estos préstamos. Pero eso no significa que un crédito para la vivienda esté plagado de irregularidades: muchos de los cargos que computan los bancos son perfectamente legales, por lo que no todo puede ser reclamado.

Por ejemplo, las cláusulas suelo no son ilegales, sino que han sido declaradas nulas en función de la falta de transparencia en su aplicación en los contratos de los consumidores, informa HelpMyCash.com.

Los conceptos de 'consumidor' y 'transparencia' son claves para gestionar un reclamo. El primer se refiere si la hipoteca fue contratada para fines particulares, como una vivienda habitual o vacacional, pero siempre sin fines comerciales.

En cuanto a la transparencia, su ausencia es difícil de demostrar aunque no imposible. Dado que el suelo hipotecario tiene un efecto directo en la cuota mensual que el cliente termina pagando, esta debe de ser explicitada en la oferta vinculante, así como ser detallada por los bancos antes de la firma del contrato. Si estos factores se cumplieron y el cliente comprendió la implicación del suelo en su hipoteca, no sería posible realizar una reclamación.

Este es el argumento usado por algunas entidades que defienden que su limitación del interés estaba justificada.

Otra razón válida para la devolución de los intereses pagados de más es cuando la diferencia entre el mínimo (el suelo) y el máximo (el techo) a pagar por el cliente es muy elevada. Por ejemplo, un suelo del 3,5% y un techo del 21% podría ser reclamado como abusivo.

Qué sucede con los gastos de escrituración de hipoteca

Cuando se compra una vivienda con la financiación que otorga una entidad bancaria, se solicita a los clientes que realicen una provisión de fondos que, tradicionalmente, suele representar un 15 % del valor de la compraventa. Con esta provisión se abordaban dos grandes gastos iniciales: la escrituración de la compraventa y la constitución de la hipoteca.

Se trata de gastos muy parecidos, ya que ambos consisten en la validación pública del documento que certifica el cambio de titular de la vivienda y la creación de un contrato que certifica una deuda pública (o sea, la hipoteca). Ambos grupos pagarán conceptos de notaría, gestoría, registro e impuestos como el IVA o el ITP.

Según la ley, son los bancos los sujetos interesados en dejar constancia de la deuda, por lo que los gastos de creación de la hipoteca deben ser cubiertos por las entidades y no por los consumidores. Sin embargo, durante años han sido los clientes quienes han desembolsado estos segundos gastos, en contra de lo que dice la ley.

Lo curioso del caso es que se trata casi de un error contractual cometido por las entidades, ya que si en lugar de aplicar estos gastos en una provisión de fondos los hubieran incluido en una comisión de apertura, no sería posible reclamarlos. 

En la devolución de gastos de escrituración de hipoteca también se cuestionan los gastos de gestoría y tasación, porque al tratarse de servicios privados, podrían ser contratados con cualquier entidad que no sea la propuesta por el banco, lo que podría haber reducido costes para el cliente.

¿Qué cobros no se pueden reclamar?

No es posible reclamar por cada cobro que realice la banca. Salvo algunas ocasiones como las comisiones por subrogación o amortización anticipada, fijadas por ley en un 0,5 % los cinco primeros años y 0,25 % después, el Banco de España establece que cada entidad es libre de fijar las comisiones que desee.

Por ello, los gastos relativos a la subrogación, a la novación, a la amortización anticipada, la comisión de apertura, la comisión por riesgo de tipo de interés, intereses de demora (siempre que estén dentro de un límite razonable), todos ello son legales y no se pueden reclamar. 

No se pueden responsabilizar a los bancos de todos los cobros que se desconozcan por no haber leído con precisión los contratos, pero los consumidores tampoco pueden dejar de reclamar sus derechos si consideran que no han sido respetados por los bancos.