Por qué conviene apostar por una novación de hipoteca

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Esta técnica permite realizar modificaciones en el contrato hipotecario. Aunque, eso sí, es imprescindible fijarse en qué condiciones

La novación de una hipoteca permite realizar modificaciones en el contrato

Barcelona, 18 de junio de 2016 (09:00 CET)

La novación de hipoteca es la técnica que permite realizar modificaciones en el contrato hipotecario, idealmente a favor de quien lo firma. Sin embargo, no hay que olvidar que no es un trámite gratuito, sino que conlleva un coste de gestión. La novación debe ser estudiada con detenimiento, analizando los pros y los contras que de ella pudieran surgir, así como el tiempo en el que se amortizaría dicho cambio, señalan desde el comparador HelpMyCash.com.

¿Por qué debería llevar a cabo una novación?

Se podían resumir los motivos que pueden desembocar en una novación en una razón principal: adecuar el préstamo hipotecario a la situación financiera. Ya sea por un cambio a mejor o simplemente por un escenario diferente de las condiciones, se pueden citar claramente cinco puntos a llevar a cabo en una novación:

1. Tipo de interés. El principal aspecto que determina el precio del préstamo puede ser modificado en dos dimensiones: a) Rebajar el tipo de interés: vista la actual bajada de los tipos de las hipotecas, es posible negociar con el banco un mejor trato para la deuda. b) Cambiar de tipo: mediante la novación es posible cambiar de una hipoteca variable a una fija, o viceversa. c) Índice de referencia: quellas personas que tengan IRPH en su hipoteca y quieran pasar a euríbor, pueden conseguirlo con la novación hipotecaria.  

2. Garantías reales o personales. Llegado un momento, y frecuentemente relacionado con otros cambios en los préstamos (cancelaciones parciales, por ejemplo), puede ocurrir que haya que incorporar o excluir nuevas garantías reales o personales.

3. Importe de la hipoteca. Conocida como ampliación de capital, es la manera en la que se pide al banco aumentar el crédito, en caso de que se necesite el dinero.

4. Plazo de amortización. Una manera de rebajar la cuota mensual es pedir al banco que alargue el plazo en el que se devoverá el préstamo. Se pagarán más en términos totales, pero será más viable afrontar el pago de la deuda.

5. Modificar los titulares. Será mucho más fácil añadir titulares a la hipoteca que retirarlos, ya que significa la pérdida de pagadores para el banco, pero con la novación se podrá realizar esta modificación.

También es necesario añadir que la novación no es una obligación del banco, por lo que es posible que no se conceda lo que el usuario quiera. En ese caso, una táctica que se puede emplear es realizar un amago de subrogación (llevar la hipoteca a otro banco) para obligar a la entidad a realizar una enervación de la subrogación, o lo que es lo mismo, hacer que iguale o mejore la oferta que otro banco hizo.

¿Qué puede costar una novación?

A pesar de las bondades que pueda suponer la novación, ésta conlleva un coste de gestión que no se debe olvidar a la hora de planificar. Tomando como supuesto una hipoteca con un capital pendiente de 150.000 euros, se tendrá que hacer frente inevitablemente a los siguientes gastos:  

· Comisión de novación: viene fijada en el contrato y se fija entre el 0 % y el 1 %, aunque si sólo se amplia el plazo, será del 0,1 % por ley. Coste estimado: 750 euros.
· Notaría: sus tarifas están igualmente reguladas por el gobierno. Supone un gasto de entre el 0,2 % y el 0,5 % del capital pendiente. Coste estimado: 550 euros.
· Registro de la propiedad: igualmente reguladas por ley. Suele representar en torno a la mitad del coste del notario. Coste estimado: 250 euros.
· Gestoría: el único aspecto sobre el que se tiene cierto margen de maniobra, ya que sus tarifas no están reguladas. Coste estimado: 250 euros.
· Tasación: sólo será necesaria en caso de llevar a cabo una ampliación de capital. Coste estimado (si es necesaria): 300 euros.
· Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: sólo es necesaria si se realiza una ampliación de capital. Supone entorno a un 0,5 % del capital ampliado, aunque varía en función de la comunidad autónoma. Coste estimado (si es necesaria): en función de la ampliación.

Llevar a cabo una novación para una hipoteca con un capital pendiente de 150.000 euros supondría un coste aproximado de unos 1.800 euros, por lo que no es una decisión que se haya de tomar a la ligera.