La Terminal 4 de Barajas. Foto: Aena.

La inestabilidad política retrasa el ‘boom’ inmobiliario de Aena

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El gestor aeroportuario quería iniciar las obras en Madrid y Barcelona este mismo 2019, pero todavía no encontró al socio con el que tirar adelante el proye

Barcelona, 13 de octubre de 2019 (04:55 CET)

El plan saltaba de mesa en mesa de Aena desde 2017, cuando el entonces presidente del gestor aeroportuario, José Manuel Vargas, proyectó la mayor operación urbanística del país. Era la primavera de 2018 y el exministro de Fomento, Íñigo de la Serna, anunció su intención de urbanizar casi 500.000 metros cuadrados alrededor de Madrid-Barajas y Barcelona-El Prat. La previsión inicial era comenzar las obras este mismo año, pero la nueva cúpula de la empresa ya asume que será imposible.

En las proyecciones iniciales de ambos planes, 2019 era el ejercicio en el que poner la primera piedra, pero dos presidentes después (Jaime García-Legaz y Maurici Lucena) los solares se mantienen vírgenes. “El calendario es vivo y se ajusta siempre a las garantías que debe seguir el proceso y la comunicación con los interlocutores”, explica un portavoz de la empresa a Economía Digital.

No obstante, las otras voces consultadas aluden a dos factores para justificar el retraso. El primero es la falta de Gobierno desde las elecciones generales del 28 de abril. Al estar controlada al 51% por el Ministerio de Fomento, cuando el Ejecutivo entra en funciones, muchas de las actividades importantes se paralizan.

"Con un gobierno en funciones, muchos proyectos de Aena quedan en barbecho", explican fuentes internas

“Hay acciones que quedan en barbecho, pues como nadie sabe qué va a pasar, no se quiere perder la silla”, explican fuentes internas de la compañía pública. De hecho, la norma dicta que a cada cambio de gobierno, la presidencia de Aena cambia en favor de algún afín al nuevo color político. Con la llegada de Pedro Sánchez, el exdiputado socialista en el Parlament de Catalunya, Maurici Lucena, ocupó el sillón.

Por ello, fuentes financieras explican a Economía Digital que los fondos que participan en el capital del gestor presionan desde hace más de un año para que el Ejecutivo cree la figura de un consejero delegado independiente al poder político y mantenga al presidente con funciones meramente institucionales. Las mismas voces señalan que el principal impulsor de la medida es Chris Hohn, fundador de The Children Investment (TCI)

Con asiento en el consejo de administración, el ejecutivo británico alerta a los representantes del Ministerio de Fomento del “problema de gobernanza”. Eso sí, destacan que el traspaso de poderes entre García-Legaz y Lucena fue menos ruidoso que el anterior.

La propuesta que se baraja, todavía en fase inicial, es la de la creación del puesto de consejero delegado con un mandato independiente a los ciclos políticos de cuatro años. Mientras, el presidente seguiría siendo colocado Enaire, la entidad dependiente de Fomento que posee el 51% de la cotizada.

Problemas con los fondos de inversión

Pero más allá del vacío de poder, otras voces señalan que Aena no recibió las muestras de interés privadas que esperaba. Representantes del gestor aeroportuario se reunieron en marzo con algunos de los fondos de inversión más importantes del continente –quiénes deben sufragar la operación--, pero desde entonces nada se supo. “El boceto no se ha recibido como esperaban”, explican las mismas fuentes.

Por el contrario, desde la cotizada informan que a lo largo del próximo año “se procederá a la selección de socios mediante concurso público, que se llevará a cabo de lo largo del próximo año”. Mientras, la sociedad inició reuniones con ayuntamientos, comunidades autónomas, distintos agentes económicos y “actores relevantes en el sector logístico interesados en estos terrenos”. "También se pusieron en marcha los análisis iniciales para estudiar los modelos de participación, inversión y valoración que se aplicarán" zanjan desde la empresa.

“Las empresas deben tomar un papel protagonista en la inversión y comercialización de los metros cuadrados”, dijo ya en su momento Íñigo de la Serna. No obstante, no reveló qué porcentaje de la inversión corresponderá a la cotizada.

De este modo, a día de hoy en la compañía se tiene como "prácticamente imposible" cumplir con las expectativas iniciales de licitar los primeros proyectos durante este mismo año. Según informó Expansión, en el mercado se apostaba por tres inversores entre los favoritos: Blackstone, Segro y Merlin.  Prologis, P3 Spain Logistic Park, la sociedad conjunta de CBRE GI y Montepino o el grupo belga VGP también podrían participar en la puja.

El plan urbanístico de Aena

Aena hizo público su plan urbanístico en primavera desde 2018. Con una primera parada en Madrid y Barcelona, también trabaja en el desarrollo inmobiliario de los aeropuertos de Palma de Mallorca, Málaga-Costa del Sol, Valencia y Sevilla. "Hay disponibilidad de suelos y activos con alto potencial; ya se ha contratado un consultor para apoyar la definición de los planes", contextualizan desde el gestor.

En Madrid, el proyecto ocupará alrededor de 200.000 metros cuadrados por una inversión total de 2.997 millones de euros a afrontar --especialmente desde la empresa privada-- en los próximos 40 años. El diseño divide el espacio en cuatro usos: un polo logístico, una ciudad aeroportuaria de servicios, un centro de mantenimiento aeronáutico y puntos de ocio.

En Barcelona, la superficie alcanza los 300.000 metros cuadrados con una inversión de 1.264 millones de euros. Se intentará atraer empresas tecnológicas y un punto logístico así como una ciudad aeroportuaria con hoteles, restaurantes y oficinas. Por último, se construirán varios hangares y almacenes.

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