En 2016 las hipotecas seguían infladas por encima del precio de compra.

La banca recae en la burbuja: hipotecas por más del 100% del piso

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Durante la burbuja inmobiliaria los bancos concedían hipotecas por el 110% del precio de la vivienda y la tendencia aún permanecía en 2016

Madrid, 13 de febrero de 2019 (04:55 CET)

Durante la burbuja inmobiliaria los bancos concedieron hipotecas por el 110% de lo que costaba realmente una vivienda. Principalmente entre 2004 y 2008 la banca infló los préstamos hipotecarios. A partir de ahí, la cifra fue bajando y en 2016, los últimos datos disponibles, aún había un 10% de créditos que superaban el precio de compraventa

En los años de la burbuja inmobiliaria existía un gran descontrol entre la tasación -lo que se estima que vale una casa- y el valor real de la vivienda, por lo que pese a que en algunas ocasiones los préstamos hipotecarios concedidos alcanzaban el 70% del valor de tasación, llegaban al 110% del precio de transmisión, según datos de 2007.

Es decir, la banca acababa prestando más de lo que valía la vivienda, según los últimos datos publicados por el Banco de España. Las tasadoras y los empleados de banca ganaban más cuanto más se inflaban las valoraciones.

Esta tendencia fue a la baja con la crisis. En 2008, la hipoteca mediana ya cayó por debajo del 100% del precio de compraventa, llegando a un mínimo del 64% en 2012. Desde entonces, volvió a reputar, llegando en 2016 al 80%, el máximo que se recomienda, lo que evidencia que hay préstamos más altos de lo que es aconsejable, incluso todavía por encima del 100%.

Dese 2012, el porcentaje del precio del piso que cubre la hipoteca vuelve a subir tras hundirse con la crisis

En 2006 casi el 50% de las hipotecas que concedían los bancos superaban el 100% del precio real de la vivienda. Esta cifra descendió hasta el 25% en 2010 y al 10% en 2006.

"En 2016 un 10% de las hipotecas en la muestra enlazada excedía el precio de transmisión declarado en el registro, una proporción 15 puntos menor que la observada en 2010", explica el Banco de España en su informe y añade que "existía un porcentaje importante de compraventas en la muestra enlazada cuyo valor de tasación excedía el precio de transmisión".

Así, entre 2004 y 2008 el precio de transmisión (el que reportan el comprador y el vendedor en el documento de compraventa) representaba el 66% del precio de tasación declarado ante notario. A partir de 2009, esta proporción se fue elevando hasta llegar al 90% en 2016. 

El Banco de España concede que es posible que el valor de tasación de una vivienda difiera del precio de transmisión porque este último puede reflejar elementos de “materialización incierta”, como recalificaciones futuras que la tasación no tiene en cuenta. Sin embargo, defiende que "debería existir una relación entre ambas variables"

Medida alternativa

El Banco de España quiere vigilar los ratios de préstamo valor para que no se repita lo ocurrido durante la burbuja inmobiliaria. Estos miden la relación entre el importe de los préstamos hipotecarios y el valor de la vivienda en el momento de la compra y se calcula principalmente utilizando dos indicadores de precios diferentes.

Se pueden utilizar tanto el importe de transmisión recogido en el Registro de la Propiedad como el valor de tasación, por lo que en función de cuál se use los resultados son diferentes.

Como alternativa a estos indicadores el Banco de España propone el uso de la Encuesta Financiera de las Familias. "Dada la discrepancia entre los valores de tasación y los precios de transmisión recogidos en el Registro de la Propiedad, es importante analizar fuentes de información alternativas", sentencia.

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