Vivienda: 2 decretos caídos, 20 años para construir, 30 para ahorrar

Dos decretos de vivienda, aprobados por el Gobierno esta semana, han terminado cayendo en el Congreso. Uno concentraba medidas sobre desahucios, alquileres temporales y por habitaciones, fiscalidad y oferta de vivienda asequible; el segundo buscaba reforzar la estabilidad y renovación de los contratos de alquiler.

La discusión política se ha resuelto en cuestión de días. El problema que pretendían corregir se mueve, sin embargo, en otra escala temporal.

Una parte de los hogares que viven de alquiler puede necesitar alrededor de 30 años para acumular el ahorro necesario para comprar una casa, según el Banco de España. Y conseguir que un suelo esté realmente preparado para edificar puede consumir hasta dos décadas antes de sumar siquiera el tiempo de construcción.

Ese choque entre la urgencia de quien necesita una vivienda ahora y la lentitud de los mecanismos capaces de producirla recorre el nuevo episodio de La Plaza.

Regular el mercado

Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil de la Universitat Rovira i Virgili y fundador de la Cátedra UNESCO de Vivienda, parte de una crítica a la manera en la que España está tratando de responder al problema.

A su juicio, la política de vivienda lleva demasiados años acumulando medidas parciales sobre un problema estructural. Nasarre considera que los dos decretos necesitaban un trabajo jurídico mucho mayor y cuestiona buena parte de la regulación desarrollada desde la Ley de Vivienda de 2023.

El primer decreto ahora rechazado modificaba, entre otras cuestiones, el régimen de los alquileres temporales y por habitaciones. La norma exigía una causa real y acreditable para considerar temporal un arrendamiento y establecía que determinados contratos pasarían a considerarse de vivienda habitual cuando esa temporalidad no estuviera justificada. También limitaba la suma de las rentas cobradas por habitaciones.

Nasarre plantea una objeción previa: sostiene que el ordenamiento ya dispone del fraude de ley para actuar cuando un contrato temporal esconde en realidad una residencia habitual. Su argumento no consiste tanto en negar que exista el problema como en cuestionar que sea necesaria una nueva regulación para perseguirlo.

La discusión conduce a una cuestión más amplia: quién debe soportar el coste de proteger a una persona vulnerable.

Para Nasarre, esa obligación corresponde al Estado y no debe trasladarse al propietario de la vivienda. Defiende que los recursos públicos deben concentrarse especialmente en quienes no pueden acceder a una vivienda por sus propios medios, mientras el resto del mercado debería disponer de más alternativas y mayor capacidad para funcionar.

Más que alquilar

Ese planteamiento lleva la conversación fuera del enfrentamiento habitual entre propiedad y alquiler.

Nasarre propone recuperar formas intermedias de tenencia, entre ellas la propiedad compartida, incorporada al Código Civil de Cataluña hace más de una década. El mecanismo permite adquirir inicialmente solo una parte de una vivienda y aumentar después la participación hasta alcanzar, eventualmente, el 100 %.

En el ejemplo utilizado durante la entrevista, una familia podría comprar el 60 % de una casa mientras una Administración conserva inicialmente el 40 % restante. Con el tiempo, el propietario puede adquirir nuevas participaciones.

La propuesta intenta atacar uno de los problemas que aparece inmediatamente después en la conversación con el segundo invitado: existen familias con ingresos suficientes para atender una cuota hipotecaria, pero incapaces de superar la barrera inicial de acceso a la propiedad.

Ahorrar 30 años

Carlos Balado, investigador de OBS Business School y autor del informe Mercado inmobiliario: muy lejos de la estabilidad, sitúa esa barrera en el ahorro previo.

La financiación hipotecaria suele dejar fuera una parte del valor de la vivienda y a esa entrada hay que añadir impuestos y otros gastos de adquisición. El resultado es una paradoja: hogares capaces de pagar mensualmente un alquiler pueden no disponer del patrimonio necesario para convertirse en propietarios.

Balado lleva el problema a una cifra especialmente difícil de asumir: alrededor de la mitad de los hogares que viven de alquiler necesitarían unos 30 años para acumular el ahorro necesario para acceder a la compra, según los cálculos que cita durante la entrevista.

Mientras tanto, permanecen en el mercado del alquiler y compiten por una oferta también limitada.

El resultado permite contemplar el problema de vivienda como un circuito: las dificultades para comprar aumentan la presión sobre el alquiler; la escasez y el precio del alquiler dificultan a su vez ahorrar para comprar.

Construir no basta

Aumentar la oferta parecería la salida evidente. También ahí aparecen los plazos.

Balado cifra en unas 230.000 viviendas anuales el ritmo necesario para empezar a corregir el déficit acumulado. Construir alrededor de 177.000 serviría, según los cálculos que expone, para evitar que la brecha siguiera aumentando.

Pero disponer de suelo sobre un plano urbanístico no significa poder comenzar una obra.

España cuenta, según explica Balado, con una bolsa considerable de suelo potencialmente urbanizable. El problema está en la parte que ha completado todos los procedimientos necesarios para que una promotora pueda empezar efectivamente a construir.

Ahí aparecen planeamientos sin actualizar, licencias, autorizaciones y administraciones con capacidad limitada para tramitarlas. El investigador sitúa el proceso de gestión del suelo en una media de unos 15 años y señala que algunos desarrollos pueden alcanzar los 20. Después todavía hay que añadir entre dos y tres años de construcción y los trámites necesarios para ocupar finalmente la vivienda.

Por eso los «20 años para construir» del titular esconden en realidad algo todavía más significativo: buena parte de ese tiempo transcurre antes de colocar el primer ladrillo.

Una cadena completa

Ni siquiera eliminar ese atasco resolvería automáticamente el problema.

Durante la entrevista surge un ejercicio: imaginar que mañana estuviera disponible todo el suelo necesario para construir las 230.000 viviendas anuales. ¿Podrían levantarse?

Balado introduce entonces otras restricciones. Las nuevas promociones necesitan conexión eléctrica, agua, carreteras, transporte y servicios públicos. Una urbanización puede disponer de promotor, financiación y compradores y continuar bloqueada porque las redes necesarias no llegan hasta ella.

La vivienda aparece así menos como un único mercado que como una cadena de producción. Suelo, financiación, permisos, construcción e infraestructuras tienen que funcionar simultáneamente para que el resultado final sea una casa disponible.

Y cualquiera de esos eslabones puede retrasar todos los demás.

Dos velocidades

Las dos conversaciones de La Plaza llegan desde terrenos distintos.

Nasarre analiza las reglas: los derechos de propietarios e inquilinos, la protección de las personas vulnerables, los límites de la regulación y las alternativas entre alquilar y poseer.

Balado analiza la capacidad material de producir: financiación, ahorro, suelo, licencias, construcción e infraestructuras.

Juntas dejan una paradoja.

Una ley puede aprobarse un martes y perder su vigencia unos días después. Una familia puede necesitar 30 años para ahorrar. Y transformar suelo potencial en viviendas disponibles puede exigir una parte considerable de una vida laboral.

La política de vivienda trabaja en días. El mercado inmobiliario, en años y décadas.

Entre ambos relojes están quienes buscan una casa ahora.

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