El dinero que prefiere esperar al 30 de noviembre
El sector empresarial alerta de que la nueva regulación del Gobierno puede desviar a otros mercados proyectos inmobiliarios y tecnológicos anunciados en España
El secretario general del PSOE y presidente del Gobierno, Pedro Sánchez. Foto: H.Bilbao / Europa Press.
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El dinero inmobiliario y tecnológico ha decidido levantar el pie del acelerador en España a la espera del 30 de noviembre. Los cambios regulatorios que prepara el Gobierno para los sectores de la vivienda y los centros de datos, unidos a la incertidumbre política, han llevado a fondos internacionales, promotoras y grandes operadores a aplazar decisiones de inversión, compraventa y desarrollo de proyectos millonarios.
Los reales decretos de vivienda y centros de datos que el Gobierno prevé aprobar esta semana amenazan con desviar a otros mercados más de 50.000 millones de euros en proyectos anunciados para España.
El grueso de ese capital corresponde a los centros de datos, un sector que ha situado al país entre los destinos prioritarios para el desarrollo de nuevos centros de procesamiento de datos, pero que ahora observa con preocupación el endurecimiento de las condiciones regulatorias.
La cifra de más de 50.000 millones no representa proyectos cancelados ni capital que haya abandonado ya el país. Se trata de inversiones anunciadas para España cuya ejecución podría trasladarse a otros mercados si las nuevas exigencias terminan restando competitividad al destino español.
El principal foco de preocupación se encuentra en el negocio de los centros de datos. La patronal SpainDC ya advirtió en septiembre de que el proyecto regulatorio del Ejecutivo ponía en riesgo cerca de 50.000 millones de euros de inversión.
Su presidente, Emilio Díaz, cuestionó entonces la viabilidad de las nuevas obligaciones y alertó de las consecuencias que podrían tener sobre el desarrollo de estas infraestructuras en España.
El proyecto del Ministerio para la Transición Ecológica introduce una serie de condiciones que afectan directamente a la planificación y rentabilidad de estas instalaciones. Entre las principales exigencias figura la obligación de respaldar al menos el 80% del consumo eléctrico con nueva generación renovable, con criterios de correlación horaria.
Los centros de datos necesitan grandes cantidades de electricidad de manera continua, por lo que garantizar que una parte mayoritaria de su consumo esté cubierta por generación renovable en las condiciones exigidas por el decreto puede obligar a modificar contratos de suministro, desarrollar nuevas instalaciones energéticas y revisar los calendarios de puesta en marcha.
La nueva versión del real decreto ha introducido cierta flexibilidad: amplía a 36 meses la antigüedad de las instalaciones renovables vinculadas y permite incorporar baterías para facilitar el cumplimiento de los requisitos. También establece un periodo de adaptación de seis meses para las empresas, con un régimen gradual para determinadas obligaciones.
ACS, Ferrovial y Merlin Properties se encuentran entre las empresas que han cuestionado el impacto de la regulación y han reclamado más tiempo para adaptar sus proyectos a las nuevas exigencias.
El Consejo de Estado ha dado luz verde al proyecto, aunque ha planteado observaciones que el Gobierno debe incorporar o valorar antes de su aprobación definitiva. El dictamen despeja el camino para que el Consejo de Ministros pueda aprobar la norma antes de las elecciones del 29 de noviembre.
La vivienda abre otro frente para el dinero institucional
El Gobierno no logró aprobar en octubre dos reales decretos-ley en materia de vivienda. El primero incorpora medidas para reforzar la función social de la vivienda, limitar determinadas operaciones especulativas y ampliar la oferta asequible.
Entre sus disposiciones figuran la protección frente a los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta 2030, nuevas limitaciones a determinadas compras de fondos y cambios en la regulación del alquiler de temporada y por habitaciones.
El segundo texto introduce medidas para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento habitual, con mecanismos de prórroga extraordinaria y nuevas condiciones para la relación entre propietarios e inquilinos.
Estas disposiciones generan inquietud entre los inversores institucionales, que consideran que la sucesión de cambios normativos dificulta la evaluación de los riesgos de sus operaciones.
El temor del sector es que España pierda atractivo frente a otros mercados europeos precisamente cuando necesita movilizar grandes cantidades de capital para aumentar la oferta residencial.
La incertidumbre regulatoria ya está teniendo consecuencias sobre algunas de las grandes operaciones del mercado residencial español. Uno de los ejemplos es Cerberus, que ha puesto a la venta una cartera de unas 3.300 viviendas a través de su socimi Macc, en un proceso denominado Proyecto Gloria.
El fondo estadounidense encargó a Deutsche Bank la búsqueda de compradores para un paquete valorado inicialmente entre 600 y 800 millones de euros.
Otro caso es el de Brookfield. El fondo canadiense busca desprenderse de dos carteras que suman alrededor de 1.550 viviendas en Madrid, procedentes de los 5.000 pisos que adquirió a Blackstone a través de Fidere por 1.050 millones de euros.
La firma negocia el traspaso de ambos paquetes, uno de 850 viviendas y otro de 700, con un fondo asiático y un family office español. El importe conjunto superaría los 350 millones de euros. Sin embargo, las dudas sobre la evolución de la regulación y el escenario político están condicionando las expectativas de cierre de estas operaciones.
La incertidumbre alcanza igualmente a otras operaciones de volumen. Es el caso de la cartera de alrededor de 1.900 viviendas que Greystar y Vía Célere tienen en proceso de venta, una transacción valorada en unos 530 millones de euros.
