¿Comprar una casa? Vienen precios más bajos, pero los préstamos se encarecerán 

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SECTOR INMOBILIARIO

¿Quo vadis, vivienda? de Idealista.com

24 de junio de 2011 (17:03 CET)

El portal de vivienda Idealista.com ha reunido a algunos de los mejores expertos del sector inmobiliario en la tercera edición del ¿Quo vadis, vivienda? Expertos en hipotecas, refinanciaciones, tasación y venta de viviendas han pintado un panorama pesimista para el sector, marcado por las necesidades del sector financiero y la falta de confianza de los potenciales compradores.

La principal conclusión es que en contra de las previsiones del Ministerio de Fomento, que asegura que ya han tocado fondo, los precios van a seguir bajando sí o sí, especialmente en el último trimestre del año. Lo que podría ser una buena noticia para quienes quieren acceder a una vivienda se ve contrarrestada porque hay consenso en que los diferenciales de los préstamos hipotecarios van a subir alrededor de un punto porcentual. Estas son las claves para entender el futuro inmediato del sector inmobiliario español:

1. En manos de la banca. Las entidades financieras tienen en sus manos el futuro del sector. Durante la crisis han canjeado deuda por los mejores activos de los promotores que no han podido hacer frente a la devolución de los préstamos. Luego, los han recolocado en entidades conocidas como bancos malos. El resultado es que se están generando grandes bolsas inmobiliarias con activos que salen del balance de los bancos y cajas de ahorros. La previsión es que haya muchas más adjudicaciones.

¿Cuándo se empezará a dar salida a este producto de forma masiva y a qué precio? Los expertos están de acuerdo en que el punto de inflexión será septiembre, cuando termina el plazo para que las cajas de ahorros hayan finalizado sus planes de recapitalización. Si pasan la prueba, tendrán margen para dar salida a parte del stock aun a costa de sacrificar sus cuentas de resultados. Hasta entonces, no van a aceptar pérdida alguna. No se lo pueden permitir.


2. Un círculo vicioso. Después de doce trimestres consecutivos con precios de la vivienda con tasas interanuales negativas, la tendencia de los precios sigue a la baja. Y lo será más cuando los bancos empiecen a soltar lastre. Pero esta rebaja no será suficiente para reactivar la compraventa de viviendas, que ha caído un 30% en abril hasta mínimos de cinco años.

Hay varias razones. La primera es que, como señalan los expertos, “el mercado de reposición de quien vende una casa para comprar otra más adecuada a sus necesidades está muerto por la inseguridad y la inestabilidad laboral. Sólo compran los que crean nuevos hogares, pero están muy limitados por la dificultad para conseguir créditos y porque sus ahorros iniciales son muy bajos”. Además, señalan que en el mercado de segunda mano apenas se cierran operaciones ante la expectativa de que los precios sigan bajando.

3. Diferenciales al alza. También hay consenso absoluto en que los diferenciales de las hipotecas van a seguir subiendo hasta final de año. Los expertos creen que la nueva vuelta de tuerca será de alrededor de un punto porcentual. La noticia no puede ser peor. Se da por hecho que las cifras de empleo no van a mejorar a medio plazo. Por lo tanto, si también empeoran las condiciones de financiación no es previsible mejora alguna en el ritmo de compra de viviendas.

Esta situación tiene un impacto directo en la segunda residencia. Los bancos apenas prestan para las compras de estas viviendas salvo que sean parte de su cartera. Algunos de los expertos creen que la costa, que ha experimentado recortes de precios muy superiores a los de las grandes ciudades, incluso puede salir antes de la crisis. No todo, claro. “Hay viviendas que, por su situación y calidades, no tienen salida alguna. Te acabarán regalando uno de esos pisos cuando te compres un coche”, señalaba uno de los participantes en la charla.

4. Las soluciones. Son muchas las propuestas, aunque todos los especialistas coinciden en que cualquier medida requiere previamente la creación de un entorno de confianza. Algo que, según todas las voces del sector, es imposible en la actual situación política, marcada por la falta de credibilidad del Gobierno.

Los expertos creen que la solución al tapón que sufre el sector es olvidarse de la vivienda de protección oficial en propiedad. “La VPO debe ser para demanda social en casos muy concretos”, explican. También abogan por limitar la rentabilidad de los depósitos para que comprar un casa para alquiler sea de nuevo una opción rentable.
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