Las hipotecas esconden secretos que pueden ayudar al ahorro

A la hora de firmar cualquier contrato, conocer en profundidad los pequeños detalles que se esconden en la letra pequeña puede evitar numerosos disgustos en el futuro. Esto resulta especialmente relevante a la hora de suscribir una hipoteca: un crédito que obligará a soportar una carga económica importante durante las próximas décadas.

Si bien hay información sobre las hipotecas tanto en folletos, como en las cristaleras y los portales virtuales de los bancos, lo cierto es que se trata de una información escasa que dista mucho del producto final que se contratará. Esto se debe a que las hipotecas no son un producto cerrado, sino que se adaptan al perfil de cada consumidor.

Para saber cuál es la oferta real que el banco puede proponer, hay que que pedir la llamada FIPER o Ficha Informativa Personalizada. En este documento gratuito y no vinculante, el banco presenta una oferta que se ajustará realmente al producto que se termine contratando y que contiene la información más relevante.

A pesar de que cada contrato hipotecario es un mundo y de que en muchas ocasiones los bancos utilizan un vocabulario propio para referirse a los mismos conceptos, existen algunos puntos esenciales iguales en cada caso, a los que tenemos que prestar especial atención:

El tipo de interés de la hipoteca

¿Tiene un interés fijo, mixto o variable? Y más importante aún, ¿cuál es el índice de referencia? Aunque en torno al 90 % de las hipotecas que existen en el país son variables y de estas, el 90 % están ligadas al euríbor, existen otros índices a los que se puede ligar el préstamo hipotecario y que tienen un impacto directo en la mensualidad. Aquellos que tengan euríbor, están disfrutando en la actualidad de cuotas bastante menores que quienes su hipoteca tenga el IRPH como subyacente.

Además de fijarse en el índice de la hipoteca, también hay que prestar atención al índice que puede servir como substituto en caso de desaparición del original. Por ejemplo, en muchas hipotecas se indica que en caso de desaparición del euríbor actual, el sustituto será el IRPH entidades, lo que supondrá el aumento directo de casi dos puntos porcentuales en el interés.

Vinculación requerida

En ocasiones, un atractivo tipo de interés viene dado en función de que se contraten toda una serie de productos adicionales con la entidad. El principio es sencillo: cuanto mayor sea la vinculación, menor será el interés.

La FIPER debe contener todos estos productos que mejoran la cuota de la hipoteca, pero que tienen un coste en particular, puesto que terminan con un impacto notable en la cuota mensual.

Comisiones que se aplican

Las comisiones también representan una fuente de ingresos importante de las entidades. Si bien hay algunos cargos que pueden no llegar a aplicarse nunca (como los de novación, subrogación o amortización, que solo se aplican si llevamos a cabo dichas operaciones), lo cierto es que asegurarse o, al menos, intentar que no figuren en el contrato puede ahorrarnos cientos o, incluso, miles de euros a lo largo de la vida del préstamo.

¿Cláusulas abusivas?

Existen algunas cláusulas que han despertado un gran rechazo por parte de la sociedad y que han llegado a popularizarse como cláusulas abusivas. Cabe decir que este término sólo puede ser empleado después de que un juzgado así lo haya considerado, en base a una serie de condiciones. Sin embargo, casos como el de las cláusulas suelo han sido objeto de multitud de demandas.

El suelo hipotecario ha sido considerado nulo en varias ocasiones, y ha sido considerado abusivo por la falta de transparencia al no aparecer precisamente en la FIPER, ni haber sido explicado en particular a los nuevos clientes.

A raíz del rechazo del suelo, los bancos están apostando por una versión menos dañina para el cliente: las llamadas cláusulas cero, cuyo objetivo es evitar que sea el banco el que pague intereses a los clientes por su hipoteca. Esta cláusula funciona como un suelo, con la diferencia de que sólo se activa si el cómputo del valor del índice de referencia de la hipoteca más el diferencial es inferior a cero.

Es importante comprender que esto no significa que no se siga pagando el capital, sino que sería el banco el que pague por ello al cliente. Todo un verdadero contrasentido.

Para profundizar en estos conceptos, el comparador financiero HelpMyCash.com ha creado una guía gratuita sobre la letra pequeña de las hipotecas, para salir de dudas con estos créditos que pueden lastrar la economía.