Paralelismos del nuevo mercado inmobiliario estadounidense con el español

La última crisis española ha sido especialmente dura y uno de los sectores que se ha autodestruido, fruto de los excesos de antaño, ha sido el inmobiliario. Muchas constructoras y promotoras han desaparecido en el camino, otras han resistido los reveses de la crisis a duras penas. Pero España no ha sido el único país con un mercado inmobiliario castigado. También Estados Unidos ha sufrido lo suyo.

Sin embargo, parece que este último ya ha visto la luz al final del túnel. «En determinadas zonas estamos viendo cómo los precios han subido hasta alcanzar los niveles máximos de los últimos años. Pero el mercado es diferente ahora y no creo que se vuelva a producir otra burbuja. El año pasado, los precios crecieron y, sin duda, se puede decir que fue un buen año, por lo general, para el sector en EEUU», explica a Economía Digital el analista de S&P Dow Jones Indices, Christopher Bennett.

Precios pre-crisis

Varios expertos apuntan que el mercado inmobiliario norteamericano ya ha dicho adiós a la crisis. En ciudades como Portland (Oregón) las grúas inundan cada vez más el skyline como una muestra de la recuperación del sector.

«Ciudadanos de California, Nueva York o Seattle se han trasladado a Portland por el clima, la comida y el nivel de vida. Eso ha supuesto mayores niveles de inversión y, por consiguiente, los precios han aumentado. Además, aquí hay trabajo y los impuestos son más bajos», señala Eric Hagstette, propietario de Inhabit Real Estate. Del mismo modo, otras áreas metropolitanas como la de Dallas, Denver y San Francisco ya han igualado o superado sus precios máximos históricos. Y en ciudades de Carolina del Norte los precios están apenas un 1% por debajo de su máximo anterior. 

Un mercado laboral fuerte

Pero ¿a qué se debe esta recuperación? Según apuntan los expertos, uno de los principales motivos de que el mercado ya goce de una buena salud es el aumento de la contratación, las bajas tasas hipotecarias y la escasez de viviendas en algunos estados. El trabajo es, sin duda, una de las principales razones. Las empresas siguen ampliando sus plantillas y en aquellos estados donde la tasa de paro es realmente baja, las ventas han crecido, tanto de las casas nuevas como de las usadas.

Según la National Association of Realtors, en 2015 las ventas de casas usadas subieron el 6,5% y más de un 13% las ventas de las nuevas. Además, los precios de las viviendas se incrementaron también en más de un 6% el pasado año. «Este año se prevé un incremento de las ventas más moderado de entre el 1% y el 1,5%. La economía del país puede afectar mucho al sector y si las perspectivas laborales mejoran, los precios también aumentarán», subraya Adam DeSanctis de la National Association of Realtors.

Los que conocen el sector insisten en que se ha aprendido de los errores del pasado. «La regulación es más estricta para garantizar que los compradores sean, financieramente, fuertes», añade Hagstette. También los expertos confían que en España no se tropiece dos veces en la misma piedra.

España, a ralentí

Y si una de las principales potencias mundiales puede decir que cuenta con un mercado inmobiliario cada vez más fortalecido, en España también la situación comienza a mejorar, pero el camino hacia la recuperación será más largo.

«Son mercados diferentes y España siempre ha ido con más retraso respecto a EEUU tanto en la entrada como en la salida de la crisis. En España, por ejemplo, el 40% del salario de los españoles se destinaba a la hipoteca antes de la crisis y en EEUU nunca ha sido así. Aquí los bancos también son más dependientes del negocio hipotecario», subraya el CEO de Irea, Mikel Echavarren, experto del sector en España.

No obstante, aunque ambos mercados llevan ritmos diferentes van en una misma dirección, la del crecimiento. Según datos del INE, las compraventas en España aumentaron un 11% en 2015, hasta 354.000 viviendas. Es un dato positivo. Pero el pico de compraventas precrisis se dio en 2005, con más de 900.000 unidades. Los niveles de ahora sólo corresponden a un tercio de esta época de esplendor. «El precio medio en España está un 41% por debajo del máximo alcanzado en 2007», asegura el director del Servicio de Estudios de Tinsa, Jorge Ripoll.

Mayor recuperación en algunas ciudades 

Es cierto que no todas las provincias y ciudades de España han evolucionado del mismo modo. Mientras en Valencia todavía queda mucho stock por vender, en Madrid la situación es diferente. «En Madrid ya no hay stock. Toda la promoción de vivienda nueva se vende anticipadamente. Los precios están subiendo entre un 5% y un 6% donde suben. En otras zonas, como Murcia, todavía siguen a la baja», añade Echavarren.

El sector prevé en España que se alcancen los niveles pre-crisis dentro de siete años. «Los precios de 2007 se podrían alcanzar en el 2023, es decir 16 años después», subraya Echavarren.

Así, mientras EEUU sería uno de los alumnos aventajados en esta materia, España iría algo más rezagada. «En EEUU el precio lleva creciendo con moderada intensidad desde principios de 2012 en busca de alcanzar niveles semejantes a 2007. En España, las dificultades para salir de la crisis y la creación de empleo solvente, la consolidación del sector financiero y la falta de impulso de la política monetaria europea, ha retrasado las primeras tasas positivas hasta el último trimestre del año pasado. Aunque EEUU haya liderado la recuperación, la autonomía sobre su moneda y su Banco Central le han permitido alcanzar tasas de crecimiento económico mucho antes que en Europa», añade Ripoll.

Misma enfermedad, distinta recuperación

En conclusión, en ambos países se observa una reactivación del sector. Los datos son ahora más positivos y alentadores que antes. Los dos pacientes se recuperan, aunque a velocidades distintas. Se podría decir que ambos han abandonado ya la UCI, pero uno necesitará más rehabilitación para sentirse tan fuerte como antes.