Qué está ocurriendo con los pensionistas y el fenómeno de la nuda propiedad

La incertidumbre de los jubilados con pensiones más bajas y sus dificultades para llegar a fin de mes pronostican que el mercado de las ventas de vivienda en nuda propiedad seguirá al alza en 2023, tras cerrar 2022 con su máximo histórico y crecer a un ritmo del 52 % en los últimos dos años.

La nuda propiedad consiste en vender la titularidad del inmueble –a un precio entre un 30% y un 60% inferior al de mercado– a cambio de poder seguir viviendo en él de por vida; una opción que este año llegará a las 5.000 operaciones, según el consultor experto en este ámbito Eduardo Molet.

El socio director de Más Vida, Julián Franco, cuya empresa opera en el sector desde 2019 y ya factura cerca de un millón de euros anuales, ha explicado a EFE que, aunque existen otros productos parecidos, como la hipoteca inversa y la venta con alquiler garantizado, la nuda propiedad, que no tributa en incremento de patrimonio, es la preferida por su mayor rentabilidad a priori, aunque depende de las circunstancias.

Hipotecas envenenadas

La hipoteca inversa es un préstamo que se da sobre el inmueble, es decir, que el propietario recibe una cantidad de dinero -en torno a un 50% menor que en venta de nuda propiedad-, pero no pierde la titularidad del inmueble, de forma que en cualquier momento lo puede cancelar y devolver la deuda, y la casa sigue siendo suya.

Si no lo hace, sus herederos tienen doce meses desde su fallecimiento para devolver el préstamo y quedarse con la casa o venderla y pagar la deuda, «que es lo que suele pasar», señala Franco.

Es lo que Abel Marín, abogado y socio de Marín & Mateo Abogados y autor de Protege tu herencia llama «hipotecas envenenadas» para los herederos, que se ven obligados a renunciar a la herencia o a afrontar una hipoteca.

Otra fórmula que se utiliza es la venta con alquiler garantizado, por la que el propietario vende el inmueble y se queda en él como inquilino pagando un alquiler. En ese caso el importe que se recibe es mayor que el de la nuda propiedad.

Jubilación de los ‘boomers’

Para el director de Más Vida, hay dos grandes razones que permiten pronosticar el crecimiento de este mercado: una es el envejecimiento de la población -con la jubilación de la llamada generación del ‘baby boom’- y otra la inflación desbocada y la crisis energética derivada de la guerra de Ucrania que está llevando a muchos pensionistas a no poder sostener los gastos elementales.

Esto unido a la subida de los tipos de interés está mermando la capacidad económica de las familias, que encuentran una vía para conseguir liquidez en este tipo de operaciones, cuyo incremento Julián Franco prevé «como mínimo en torno a un veinte o un treinta por ciento» el año que viene.

Según datos del INE, en el año 2008 se realizaron en España 2.989 ventas de nuda propiedad, cantidad que fue disminuyendo hasta las 1.046 que se transmitieron en 2020 con esta modalidad, tras lo cual en 2021 el mercado volvió a crecer y se superaron las 2.500 operaciones.

Las principales ciudades en las que se llevan a cabo son Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao, Málaga y Alicante, y dos de cada diez operaciones de este tipo las realizan extranjeros residentes en España, especialmente en la zona mediterránea.

Desde Más Vida explican que las razones por las que los dueños de una vivienda la venden en nuda propiedad son: el 40% por falta de recursos para vivir; el 20 %, para liquidar alguna deuda; otro 20 %, para ayudar a un familiar y el 20 % restante, porque no tienen descendientes y quieren disfrutar en vida de su patrimonio.

El 90% de los mayores son propietarios

A diferencia de la hipoteca inversa, para la que se tiene que tener como mínimo 65 años, para la nuda propiedad no hay una edad mínima, aunque el 50% de los que venden su casa usando esta fórmula tienen entre 65 y 75 años, el 30% tiene de 75 a 85 años y el 20 % restante son propietarios de 85 años.

El consultor Eduardo Molet recuerda que casi el 90% de los españoles mayores de 65 años tiene una vivienda en propiedad y que la mayoría de ellos quieren vivir en su casa hasta su fallecimiento, incluso en edades avanzadas o aunque requieran asistencia domiciliaria.

Esto hace que «cada vez son más los fondos y sociedades de inversión que han puesto en su punto de mira las viviendas de las personas mayores». Es el caso de las socimis, aseguradoras y bancos, aunque Julián Franco asegura que los principales inversores en este tipo de productos son particulares (en torno a un 70 %), frente a un 30 % de sociedades de inversión.