La Ley de Vivienda reduce a la mitad la oferta de alquiler en Barcelona y aumenta los precios un 31%
Los datos de Atlas Real Estate Analytics revelan que las zonas más humildes han perdido entre el 80% y el 90% del stock disponible
Montaje realizado por Economía Digital.
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Tres años después de que la Ley de Vivienda entrase en vigor con la promesa de frenar la escalada de precios del alquiler y proteger a los inquilinos más vulnerables, la oferta de viviendas en alquiler en el municipio se ha desplomado un 62%, pasando de 7.968 inmuebles disponibles antes de la regulación a apenas 2.988 en la actualidad, según un análisis elaborado por Atlas Real Estate Analytics.
Al mismo tiempo, la mediana del precio ha escalado desde los 21,7 euros por metro cuadrado al mes hasta los 28,6 euros, lo que supone un encarecimiento del 31,8%. Menos pisos, más caros.
La paradoja es que la norma, impulsada por el Gobierno de coalición y aprobada en mayo de 2023, pretendía exactamente lo contrario: contener los precios en las llamadas zonas de mercado tensionado y garantizar el acceso a la vivienda a los segmentos de población con menor capacidad económica.
Lo que revelan los datos no es únicamente que el mercado sea más caro, sino que ha desaparecido la oferta más accesible. Alejandro Bermúdez, CEO de Atlas Real Estate Analytics, lo explica para ECONOMÍA DIGITAL: «Lo que muestran los datos no es un encarecimiento homogéneo del mercado, sino la desaparición desproporcionada de la oferta asequible«.
El impacto no se ha repartido de forma equitativa entre los distintos barrios de la ciudad. Los códigos postales que históricamente concentraban la oferta más económica (Nou Barris, Horta-Guinardó, Sant Andreu o Sants-Badal) han perdido entre el 80% y el 90% de su stock.
En el extremo opuesto, las zonas de mayor poder adquisitivo como el Eixample Dret, Ciutat Vella o Sant Gervasi registran caídas sensiblemente menores.
La fotografía es todavía más elocuente cuando se analizan los datos por quintiles de precio. Los dos quintiles más baratos, es decir, los vecindarios con los alquileres más bajos, han perdido cerca del 77% de su oferta.
El quintil más caro ha retrocedido un 48%. Una brecha de casi treinta puntos porcentuales que, en palabras de Bermúdez, constituye «la verdadera lectura del fenómeno: la caída del stock no se distribuye proporcionalmente, sino que se concentra de forma sistemática en las zonas más asequibles«.
Quizá el dato más alarmante de todos sea el relativo al segmento de viviendas por debajo de los 18 euros por metro cuadrado al mes. Ese umbral representaba, hace apenas tres años, la moda de la distribución de precios: el rango en el que se concentraba el mayor volumen de oferta disponible. Hoy ese segmento ha quedado prácticamente extinguido.
«El segmento de demanda con menor capacidad de pago se ha quedado estructuralmente sin producto disponible«, advierte el CEO de Atlas Real Estate Analytics. «No estamos ante un mercado más caro de forma uniforme, sino ante un mercado del que ha desaparecido el primer peldaño».
Los histogramas de distribución de precios antes y después de la entrada en vigor de la ley ilustran con claridad este desplazamiento. La curva se ha movido hacia la derecha, hacia precios más altos, no porque todos los pisos hayan subido de precio de manera homogénea, sino porque los que antes conformaban la base de la pirámide han dejado de ofertarse.
Los propietarios, ante la limitación de rentas impuesta por la regulación, han optado masivamente por retirar sus inmuebles del mercado, venderlos o destinarlos a otros usos como el alquiler de temporada o vacacional, que no están sujetos a los mismos controles.
La Ley de Vivienda destruye la oferta en Barcelona
El debate sobre la eficacia de los controles de alquiler no es nuevo. Las limitaciones de precios tienden a reducir la oferta disponible, deterioran el mantenimiento del parque residencial y perjudican con mayor intensidad a quienes más necesitarían proteger.
«Cualquier política de vivienda que ignore esta asimetría errará el diagnóstico», concluye Bermúdez. Una advertencia que debería resonar en los despachos donde se diseñan las próximas medidas regulatorias, en un contexto en el que el acceso a la vivienda se ha convertido en la principal preocupación de los españoles, y especialmente de los jóvenes.
La Ley de Vivienda fue presentada como un escudo para los más vulnerables. Los datos de Barcelona sugieren que, al menos en lo que respecta al mercado del alquiler, ese escudo ha fallado precisamente a quienes más lo necesitaban. La oferta asequible no se ha encarecido: ha desaparecido.
