¿Cuántas viviendas se pueden construir en España?: Atlas Real Estate pone cifras en ‘A Golpe de Ladrillo’
El CEO de la consultora, Alejandro Bermúdez, desgrana en el podcast de Alfonso Abad las causas estructurales de un déficit de 680.000 viviendas que amenaza con agravarse
Montaje realizado por Economía Digital.
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La crisis de la vivienda en España lleva años siendo el telón de fondo de debates políticos, titulares de prensa y conversaciones de bar. Pero pocas veces se aborda con la frialdad analítica que exige su verdadera dimensión.
El podcast A Golpe de Ladrillo, presentado por el periodista especializado Alfonso Abad en Economía Digital, ha logrado precisamente eso: convertir datos duros en un relato comprensible y, al mismo tiempo, alarmante.
En su último episodio, Abad entrevistó a Alejandro Bermúdez, CEO y cofundador de Atlas Real Estate Analytics, una de las consultoras tecnológicas de referencia en el análisis de datos del mercado inmobiliario español. La ocasión era la publicación del Informe Suelo 2026, y el diagnóstico que dejó Bermúdez no deja dudas.
El dato con el que arranca la conversación es suficiente para entender la magnitud del problema: España acumula un déficit de 680.000 viviendas. No se trata de una estimación pesimista, sino de la consecuencia aritmética de una década en la que la población creció y la construcción no.
Bermúdez lo explica con precisión quirúrgica: «Entre 2008 y 2014 no había problema; se construían pocas viviendas pero la gente se iba por la crisis. El drama empieza en 2014, cuando la población vuelve a crecer pero la construcción sigue congelada. Ese déficit se ha hecho tan grande que hoy la situación es insostenible».
Lo que el CEO de Atlas subraya, y que con frecuencia se pierde en el debate público, es que el problema no es homogéneo en todo el territorio. España no carece de suelo ni de vivienda en términos absolutos. El auténtico cuello de botella es geográfico: la demanda se concentra en Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga, mientras el interior del país se despuebla a ritmo acelerado.
«España es el tercer país de Europa que más rápido se ha urbanizado en los últimos 25 años», señala Bermúdez. No falta vivienda en España; falta donde la gente quiere y necesita vivir.
Si el déficit es el síntoma más visible, la causa más profunda que identifica Bermúdez es la brutal lentitud del proceso administrativo para transformar suelo.
Según el experto, el recorrido desde que un terreno es rural hasta que sobre él se puede solicitar una licencia de obra tarda, de media, veinte años. No es una exageración retórica: es la realidad burocrática del urbanismo español.
Las consecuencias de ese retraso estructural son devastadoras para cualquier planificación a corto o medio plazo. «Aunque mañana todo el suelo en gestión de Madrid fuera finalista, solo cubriría la demanda de unos cuatro a siete años. Y ese suelo está proyectado para desarrollarse de aquí a 2050. Es claramente insuficiente», advierte Bermúdez con contundencia.
Dicho de otro modo: incluso en el mejor escenario imaginable, el mercado no podría responder a la demanda acumulada con las herramientas actuales.
A este problema de tiempos se suma otro, quizás más pernicioso para la inversión: la inseguridad jurídica. Bermúdez señala sin ambages que Barcelona ha desaparecido del radar de los grandes fondos internacionales de capital inmobiliario precisamente por la incertidumbre regulatoria.
Su diagnóstico es incómodo para quienes defienden la intervención pública sin matices: «El capital es cobarde. El problema no es que la regulación sea estricta, es que es completamente cambiante e impredecible. He visto proyectos con cinco o seis cambios de diseño por exigencias municipales sobre la marcha; eso ahuyenta a cualquiera». La cuestión no es regular más o menos, sino regular de forma predecible y estable.
En un contexto tan complicado, no es de extrañar que proliferen las propuestas alternativas. El Flex Living y la construcción industrializada, las dos grandes apuestas que más titulares han generado en los últimos años, pasan por el filtro analítico de Bermúdez con resultados poco halagüeños.
Sobre la construcción industrializada, el CEO de Atlas es taxativo: «La industrialización pura nunca va a cuajar en España. Requiere una industria estable, demanda constante y un producto homogéneo. En el sector inmobiliario español, cada solar es diferente y cada regulación es distinta. Es imposible aplicar el modelo de Toyota aquí«.
La heterogeneidad del territorio español, tanto en términos físicos como regulatorios, hace inviable la estandarización que exige ese modelo de producción.
El Flex Living, por su parte, recibe una valoración más matizada pero igualmente crítica como solución de fondo. Bermúdez lo reconoce como una respuesta válida para la movilidad laboral y los nuevos estilos de vida, pero advierte sobre el error de elevar el parche a la categoría de política de vivienda.
«La vivienda se soluciona con vivienda, ya sea en propiedad o alquiler estable a precios razonables. El flex es una solución temporal, no estructural». El riesgo, en su opinión, es que la proliferación de este tipo de oferta acabe por normalizar la precariedad habitacional sin atacar sus raíces.
Los salarios bajos recrudecen el problema de la vivienda
Uno de los momentos más reveladores de la entrevista llega cuando Bermúdez eleva el foco y conecta la crisis inmobiliaria con el estancamiento de la productividad y los salarios en España.
Para él, los precios de la vivienda no son el problema central, sino su expresión más visible y dolorosa: «La vivienda es un síntoma, no la causa. El problema es por qué no sube la productividad en España y por qué los salarios están muy por debajo de los precios de 2008, mientras que la vivienda ya ha superado aquel pico en términos reales».
La pinza entre salarios estancados y precios al alza no tiene solución exclusivamente urbanística; requiere una transformación más profunda del modelo productivo del país.
Alfonso Abad cierra la entrevista pidiendo a su invitado un titular para el año que viene. Y Bermúdez no decepciona. Su apuesta para 2026 es tan reveladora de la desesperación institucional como inquietante en sus implicaciones: «Creo que va a ser el año en el que vamos a empezar a escuchar la palabra ‘expropiación’ por parte de las administraciones públicas acerca del suelo». .
El episodio de A Golpe de Ladrillo deja una conclusión clara: sin una reforma en profundidad de la Ley del Suelo, sin una agilización radical de los plazos administrativos y sin un pacto político que garantice seguridad jurídica a largo plazo, el derecho constitucional a una vivienda digna seguirá siendo, para cientos de miles de españoles, una promesa atrapada en un laberinto de papel y burocracia.
