La vivienda de lujo en Madrid se encarece un 9% mientras las compraventas caen un 11%
El precio por metro cuadrado sube en 18 de las 20 zonas de lujo analizadas por DIZA Market
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El mercado residencial prime de Madrid afronta un nuevo trimestre de encarecimiento pese a la pérdida de actividad. El precio medio por metro cuadrado aumentó un 3% entre el segundo y el tercer trimestre de 2026 y acumula un avance del 9,1% desde finales de 2025, mientras las compraventas retroceden un 11,2% en el mismo periodo.
Son las principales conclusiones de la quinta edición de DIZA Market, elaborada por DIZA Consultores a partir de los datos del Portal Estadístico del Notariado. El estudio analiza veinte zonas del mercado residencial prime madrileño y utiliza datos acumulados a doce meses disponibles hasta julio de 2026.
El comportamiento de los precios contrasta con el de las operaciones. Entre el segundo y el tercer trimestre, el precio por metro cuadrado subió en 18 de las 20 zonas analizadas, con un incremento medio del 3%.
Boadilla del Monte encabezó las subidas, con un 8,9%, seguida de Tres Cantos, con un 6,8%, Ibiza-Niño Jesús, con un 6,2%, Alcobendas, con un 6%, y Almagro, con un 5,1%. Solo Jerónimos y Cudalcampo registraron descensos.
Desde el cierre de 2025, el incremento medio alcanza ya el 9,1%. Tres Cantos, con un 18%, Plaza Castilla-4 Torres, con un 16,2%, La Moraleja, con un 14,7%, y Boadilla del Monte, con un 13,6%, concentran algunos de los mayores avances.
La otra cara del mercado aparece en las compraventas. El número de operaciones acumuladas a doce meses cae en 19 de las 20 zonas entre el segundo y el tercer trimestre, con un descenso medio del 8,5%.
En términos agregados y evitando duplicidades entre municipios y códigos postales, las operaciones pasan de 43.349 a 41.856, un 3,4% menos. Desde el cuarto trimestre de 2025, la caída acumulada alcanza el 11,2%.
La Moraleja ofrece uno de los ejemplos más extremos. El número de compraventas pasa de 380 a 178, lo que supone un descenso acumulado del 53,2%. Boadilla del Monte se desmarca de la tendencia y es la única zona donde aumentan las operaciones, un 15,8%, hasta 852. En este municipio, la vivienda nueva representa el 29,9% de las operaciones.
Once zonas ya superan el millón de euros
El encarecimiento está elevando también el importe necesario para comprar una vivienda en buena parte del mercado prime. Once de las veinte zonas analizadas superan ya el millón de euros de importe medio de compraventa, frente a nueve en la actualización anterior. Pozuelo de Alarcón cruza por primera vez ese umbral en el promedio municipal, con una operación media de 1.003.354 euros.
La Moraleja continúa muy por encima del resto, con un importe medio de 2,4 millones de euros. En el tercer trimestre registra además un incremento del 11,5%. La subida no responde únicamente al precio del suelo residencial: la superficie media de las viviendas transmitidas también ha aumentado de 301 a 326 metros cuadrados.
Desde finales de 2025, el importe medio de las operaciones en La Moraleja se ha disparado un 62,2%, con un aumento simultáneo del 14,7% del precio por metro cuadrado y del 41,1% de la superficie media.
Esta combinación de precio y superficie explica por qué el informe utiliza el DIZA IAR (Índice de Accesibilidad Real) como medida de la barrera de entrada. El indicador calcula cuántas viviendas tipo representa un capital de un millón de euros en cada zona. Un resultado inferior a uno significa que el importe medio de compraventa supera ese millón.
En el tercer trimestre, el IAR medio de las veinte zonas cae hasta 1,12, frente al 1,20 del cuarto trimestre de 2025. Es el tercer descenso consecutivo. En 2014, el índice medio alcanzaba 2,88 viviendas por millón de euros; ahora se sitúa un 61% por debajo y once zonas han entrado en la denominada zona roja.
La Moraleja presenta el menor nivel de accesibilidad, con un IAR de 0,416. También están en rojo Recoletos, Castellana-Lista, Aravaca, Ciudalcampo, Nueva España-Castilla, Pozuelo, Plaza Castilla-4 Torres, Almagro, Ibiza-Niño Jesús y el municipio de Pozuelo de Alarcón. Este último entra por primera vez en esta categoría después de que su importe medio superase el millón de euros.
El lujo en la A-6 resiste mejor
Dentro de este escenario, el eje residencial prime de la A-6 mantiene una posición relativamente más accesible. El informe analiza doce códigos postales que acumulan 4.267 compraventas en los doce meses estudiados.
El precio medio ponderado alcanza los 4.235 euros por metro cuadrado, un 19,9% menos que el conjunto del municipio de Madrid, mientras que la superficie media asciende a 197 metros cuadrados y el importe medio de las operaciones se sitúa en 825.791 euros.
Diez de los doce códigos postales del eje presentan todavía un importe medio inferior al millón de euros. Las excepciones son Aravaca y Pozuelo 28223, cuyos IAR se sitúan en 0,787 y 0,911, respectivamente. En el extremo opuesto, Las Rozas 28231 presenta un IAR de 1,921.
El comportamiento de este eje muestra además que la distancia al centro no determina por sí sola la accesibilidad. El precio por metro cuadrado desciende desde los 5.086 euros del anillo interior hasta los 3.648 euros del exterior, pero el anillo intermedio es el menos accesible.
La razón está en el tamaño de las viviendas: la superficie media alcanza 213 metros cuadrados en este anillo, frente a 174 en el interior.
A largo plazo, la transformación también resulta evidente. La media de las medianas de precios de los doce códigos postales de la A-6 ha pasado de 2.098 euros por metro cuadrado en 2014 a 4.150 euros en 2025, un incremento del 97,8%. La obra nueva representa el 11,8% de las operaciones del eje, con un peso especialmente elevado en Boadilla, Pozuelo 28223 y Aravaca.
El perfil del comprador también marca diferencias dentro del mercado. En La Moraleja, el 27,6% de los compradores es extranjero, pero la mayoría reside en España y el 85,6% de las compras se realiza a título particular.
En cambio, en algunas zonas de la almendra madrileña existe un perfil más patrimonial, con una elevada presencia de sociedades y compradores extranjeros no residentes. Recoletos, por ejemplo, alcanza una cuota extranjera del 32%.
Así, el mercado prime madrileño afronta una paradoja cada vez más visible: los precios continúan avanzando mientras las operaciones se reducen. El importe medio de las viviendas se aleja progresivamente del umbral del millón de euros y la capacidad de compra de un capital fijo disminuye.
El fenómeno no es homogéneo y depende tanto del precio por metro cuadrado como del tamaño y del tipo de vivienda que llega al mercado, pero el resultado común es una mayor barrera de entrada en buena parte de los principales enclaves residenciales de Madrid.
