El precio de la vivienda de lujo en Madrid sube un 3% mientras las compraventas caen un 7%

El mercado de la vivienda de lujo en Madrid sigue avanzando a dos velocidades. Mientras el precio medio por metro cuadrado en las zonas más exclusivas de la capital aumentó un 3,2% entre el primer y el segundo trimestre de 2026, el volumen de compraventas acumuladas a doce meses cayó un 7,3%, con descensos en 19 de las 20 áreas analizadas.

El comportamiento confirma que el segmento prime continúa encareciéndose pese a que la actividad pierde intensidad, un fenómeno que los expertos atribuyen a la escasez de oferta y a una demanda solvente que mantiene el interés por los mejores activos.

Así lo recoge el último informe de DIZA Market, elaborado a partir de los datos del Portal Estadístico del Notariado y firmado por los profesores de la Universidad Rey Juan Carlos Fernando Pinto Hernández y María Luisa Medrano García.

El estudio analiza la evolución de las veinte zonas más exclusivas de Madrid y su área metropolitana y concluye que el mercado está ajustando por el número de operaciones, no por los precios.

La mediana del incremento intertrimestral de los precios se situó en el 2,8%, un ritmo que, de mantenerse durante un año, supondría una revalorización cercana al 12%.

Para los autores del informe, esta evolución pone de manifiesto que la limitada disponibilidad de viviendas de lujo sigue siendo el principal factor que sostiene las valoraciones, incluso en un contexto en el que el número de compraventas comienza a reducirse.

La explicación reside en el desequilibrio entre oferta y demanda. La vivienda de alta gama disponible en Madrid continúa siendo escasa y los propietarios muestran poca disposición a vender, mientras los compradores con mayor capacidad adquisitiva siguen buscando activos singulares en las ubicaciones más cotizadas. El resultado es un mercado con menos rotación, pero sin señales de ajuste en los precios.

Las mayores subidas del trimestre se concentraron en algunos de los enclaves más demandados de la capital. Plaza Castilla-4 Torres encabezó el ranking con un incremento del 7,1% en el precio medio por metro cuadrado, consolidando el atractivo de una zona donde la oferta continúa siendo muy limitada y el interés inversor permanece elevado.

A continuación aparece Hispanoamérica, con un crecimiento del 6,8%, seguida de Almagro, donde los precios avanzaron un 5,5%, y La Moraleja, que registró un aumento del 4,7%.

Según el informe, estos mercados comparten una característica común: el reducido número de viviendas disponibles hace que cada compraventa tenga una influencia notable sobre las estadísticas de precios.

En este tipo de zonas, donde predominan activos de gran valor y escasa rotación, una sola operación de elevado importe puede elevar significativamente el precio medio registrado durante el trimestre.

En sentido contrario, únicamente Ibiza-Niño Jesús y Jerónimos experimentaron ligeros descensos durante el semestre. No obstante, los autores del estudio consideran que estas caídas responden principalmente a un efecto de composición del producto vendido —como diferencias en superficie, tipología o calidad de los inmuebles— y no a una depreciación real del mercado.

El comportamiento del volumen de operaciones dibuja un escenario completamente distinto. Aunque el mercado mantiene compradores, la actividad pierde intensidad de forma prácticamente generalizada.

Entre los mayores descensos destaca Alcobendas, donde las compraventas acumuladas entre el cuarto trimestre de 2025 y el segundo trimestre de 2026 retrocedieron un 17,4%.

También sobresalen Majadahonda, con una caída del 13,5% durante el último trimestre, y Boadilla del Monte, donde las operaciones disminuyeron un 9,1%.

Dentro de Madrid capital también se aprecia esa desaceleración. Recoletos registró una reducción del 10,8%, Justicia cayó un 10% y Almagro un 8,9%, reflejando una demanda mucho más selectiva que en ejercicios anteriores.

La Moraleja vende menos, pero cada vivienda vale más

Uno de los casos más representativos es el de La Moraleja, uno de los mercados residenciales de mayor prestigio del país. Allí, las compraventas descendieron un 12,1% durante el trimestre y acumulan una caída del 46,3% desde finales de 2025.

Sin embargo, esa menor actividad no ha supuesto una corrección de los precios. Al contrario. El importe medio de las viviendas vendidas aumentó un 45,4% durante el semestre, superando los 2,1 millones de euros por operación.

Esta evolución ilustra el comportamiento del conjunto del mercado prime madrileño. Las operaciones son menos numerosas, pero corresponden a inmuebles de gran valor económico, lo que continúa impulsando las estadísticas de precios.

La única excepción al descenso generalizado de la actividad es Tres Cantos. El municipio consiguió incrementar ligeramente las compraventas, con un avance del 0,5% durante el trimestre.

El informe atribuye este comportamiento a un perfil de comprador mayoritariamente nacional y a una posición relativamente más favorable dentro del índice de accesibilidad elaborado por DIZA Market. En comparación con otras zonas prime, Tres Cantos mantiene precios menos tensionados, lo que facilita un mayor dinamismo del mercado.

Para Fernando Pinto Hernández y María Luisa Medrano García, los datos no reflejan un cambio de ciclo en el mercado residencial de lujo madrileño, sino una fase de mayor selección por parte de los compradores.

La demanda con capacidad económica continúa presente, aunque analiza con más detenimiento cada operación y concentra el interés en los activos de mayor calidad. Al mismo tiempo, la escasez de vivienda disponible en las zonas más exclusivas impide que esa menor actividad termine trasladándose a los precios.

Seis meses después del inicio de 2026, el segmento prime de Madrid mantiene así una tendencia claramente alcista.

Los precios siguen creciendo a un ritmo superior al 3% trimestral, mientras las compraventas retroceden más de un 7%, confirmando que el mercado de lujo continúa ajustándose por la cantidad de operaciones cerradas y no por el valor de los activos.

Esa combinación refuerza la idea de que el desequilibrio entre oferta y demanda continúa siendo el principal motor del mercado residencial de alta gama en la capital.