Andalucía lidera la tensión de precios en España con un encarecimiento de la vivienda del 13,3%
El volumen de hipotecas firmadas en la región ha esquivado el estancamiento nacional, y el déficit de obra nueva acentúa la fragmentación territorial
El alcalde de Sevilla, José Luis Sanz, durante la presentación del Plan Sevilla Centro Vivo en el Ayuntamiento. Rocío Ruz / Europa Press
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El mercado inmobiliario andaluz ha consolidado su posición como uno de los más dinámicos y tensionados de España durante la primera mitad del año. El precio de la vivienda ha experimentado un incremento interanual del 13,3% en el primer trimestre de 2026, según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE).
Este avance ha situado a la comunidad por encima de la media nacional, que ha registrado un alza del 12,9% en el mismo periodo. Este diferencial confirma la resistencia de los valores en la región frente a un comportamiento algo más moderado en el resto del Estado.
El informe elaborado por el Observatorio del Mercado Residencial de Andalucía (UNEXIA) ha definido esta coyuntura como una «burbuja de escasez». Aunque, por otro lado, el análisis descarta una repetición del escenario de sobreproducción inmobiliaria del año 2007, argumentando que el encarecimiento sostenido responde a la incapacidad de incorporar producto terminado frente a una demanda solvente.
Esta desconexión con la tendencia nacional también se ha reflejado de forma nítida en el ámbito del crédito. En un contexto marcado por la decisión del Banco Central Europeo (BCE) de endurecer su política monetaria en junio, mes en el que ha elevado la facilidad de depósito al 2,25%, la actividad hipotecaria autonómica ha logrado mantener un ciclo expansivo.
Mientras que la firma de hipotecas sobre viviendas en el conjunto de España ha cedido un 0,1% interanual en mayo, en Andalucía se ha apuntado un crecimiento del 6,7%.
Este flujo crediticio ha continuado sosteniendo las compraventas, incluso cuando las condiciones de financiación se han vuelto más restrictivas y el tipo de interés medio estatal se ha situado en el 2,98%.
Por otro lado, los cuellos de botella del sector, derivados de la falta de suelo finalista, los dilatados plazos en la concesión de licencias urbanísticas y los elevados costes de construcción, han empujado a los compradores a competir por la vivienda usada.
Fragmentación territorial
Esta competencia por el inventario disponible ha acentuado, además, la fragmentación territorial. Málaga y la Costa del Sol operan con una lógica internacional vinculada a la segunda residencia, con precios de oferta que han alcanzado los 4.183 euros por metro cuadrado y subidas interanuales superiores al 10%.
En estos enclaves, la demanda extranjera ha aportado liquidez, pero ha incrementado la dificultad de acceso para las rentas locales al desvincular los precios de los salarios de la zona.
En contraste, Sevilla ha reforzado una dinámica puramente metropolitana, donde la escasez de vivienda en la capital ha desplazado a las familias hacia los municipios periféricos de la capital.
Provincias como Cádiz, Huelva y Granada han mostrado un comportamiento mixto, con presiones en sus litorales y barrios universitarios.
Por el contrario, Córdoba y Jaén han registrado un ritmo de absorción más lento, donde la necesidad prioritaria pasa por la rehabilitación de los inmuebles obsoletos y la mejora de la eficiencia energética.
Y, en Almería, el panorama actual de la vivienda se resume en el riesgo de que el mercado sea desigual entre el litoral y la capital y el interior.
Sector inmobiliario en constante alerta
La estrechez del mercado también se ha trasladado al segmento del alquiler, cuyo precio de oferta medio autonómico se ha fijado en 13,5 euros por metro cuadrado. Ante el déficit de parque disponible, el sector inmobiliario ha integrado la seguridad jurídica como una variable de impacto económico.
Además, el informe señala que el miedo a los impagos, la percepción de inseguridad respecto a la recuperación de la posesión y el debate procesal introducido por la Ley Orgánica 1/2025 han desincentivado a los pequeños propietarios, quienes han comenzado a retirar producto del mercado residencial de larga duración.
Frente a estas tensiones, el sector ha iniciado el despliegue de las herramientas contempladas en la nueva Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía. La normativa autonómica ha intentado movilizar el suelo inactivo y promueve la colaboración público-privada para activar promociones asequibles.
De forma simultánea, los consistorios han empezado a aplicar las limitaciones al uso turístico amparadas por el Decreto 31/2024 y el Decreto-ley 1/2025, buscando un equilibrio de convivencia en los centros históricos.
Finalmente, la regulación ha ordenado la creación del Registro de Agentes Inmobiliarios, una medida diseñada para profesionalizar la intermediación. Este conjunto normativo trata de sentar las bases para estabilizar un ecosistema que, de acuerdo con las conclusiones del estudio, demanda una mayor producción de oferta y una simplificación administrativa eficaz.
