CVC reabre la pugna por las residencias de estudiantes de Harrison Street por 250 millones

El fondo de capital riesgo CVC, a través de su plataforma especializada en alojamiento universitario, ha retomado el interés por adquirir la cartera de activos que el gigante estadounidense Harrison Street mantiene en España, una transacción valorada por el mercado en torno a los 250 millones de euros y cuya complejidad ya frustró un primer intento de venta el año pasado.

Según explican fuentes conocedoras del proceso, CVC ya presentó una oferta a finales de 2025 para hacerse con el portfolio de Harrison Street, pero las negociaciones no llegaron a buen puerto.

El principal escollo no estuvo tanto en el apetito inversor como en la propia estructura de los activos, articulados a través de diferentes joint ventures, una fórmula que complica significativamente cualquier proceso de desinversión.

Las mismas fuentes aseguran que el interés de CVC continúa vigente y que la firma sigue analizando fórmulas para hacerse con la cartera, pese a que el mercado considera que el cierre de la operación sigue siendo complejo.

La dificultad radica en que los potenciales compradores no adquieren activos en propiedad directa, sino participaciones dentro de sociedades compartidas con otros socios, un elemento que obliga a encajar intereses corporativos y condiciones contractuales adicionales.

La operación llega además en un momento de cierta divergencia entre las expectativas de los vendedores y las exigencias de los inversores.

Aunque el segmento de residencias de estudiantes continúa siendo uno de los más demandados dentro del inmobiliario europeo, los compradores son cada vez más selectivos y priorizan activos de nueva generación, con mayores estándares de sostenibilidad, espacios comunes más avanzados y una oferta de servicios adaptada al estudiante internacional.

En este contexto, varias fuentes del sector apuntan a que buena parte de las residencias que integran la cartera de Harrison Street ya acumulan años de funcionamiento y no encajan plenamente dentro de la nueva generación de activos que buscan los grandes fondos institucionales.

Este factor podría ejercer presión sobre las valoraciones y dificultar que el vendedor obtenga las cifras que aspiraba a alcanzar cuando exploró por primera vez la desinversión.

De hecho, algunos actores del mercado consideran que las ofertas que pueda recibir Harrison Street durante este nuevo proceso podrían situarse incluso por debajo de las presentadas durante el intento de venta anterior.

La cartera de Harrison Street constituye una de las plataformas de alojamiento universitario más relevantes del mercado español. El fondo estadounidense ha desarrollado su estrategia principalmente a través de una alianza con Global Student Accommodation (GSA), operador que gestiona los activos bajo la marca Nexo Residencias.

A través de esta plataforma, Harrison Street mantiene exposición a varias residencias en Madrid, entre ellas Galdós, ubicada en Ciudad Universitaria; El Faro, en Moncloa; y Claraval, en el barrio de Malasaña. A estos activos se suma la residencia Lope de Vega, situada en Alcalá de Henares.

La presencia del fondo también se extiende a Barcelona, donde cuenta con las residencias Aleu, dentro del Campus Sud de la Universidad de Barcelona, y Garbí, localizada en el distrito de Sants.

Además, Harrison Street participa en otra joint venture junto a Alta Real Estate.

La operación también llega después de uno de los mayores movimientos corporativos registrados en el sector europeo: la adquisición de Livensa Living por parte de Nido Living por aproximadamente 1.200 millones de euros.

Sin embargo, el caso de Harrison Street presenta características diferentes. Mientras que Livensa contaba con una cartera moderna y homogénea, el portfolio del fondo estadounidense combina activos maduros y participaciones en estructuras societarias complejas, factores que reducen el universo de potenciales compradores.

CVC vuelve a interesarse

Pese a ello, CVC parece dispuesto a seguir explorando la operación. El grupo lleva años reforzando su presencia en el negocio del alojamiento para estudiantes y considera que el mercado español mantiene sólidos fundamentales de crecimiento a largo plazo.

La combinación de un déficit estructural de plazas, el aumento de la movilidad universitaria internacional y la limitada capacidad de desarrollo en determinadas ciudades universitarias continúa sustentando el atractivo inversor del sector.

La incógnita reside ahora en si Harrison Street estará dispuesto a rebajar sus expectativas económicas a las nuevas condiciones del mercado o si, por el contrario, volverá a encontrarse con la misma barrera que frustró el proceso anterior.

Por el momento, las conversaciones vuelven a estar sobre la mesa, pero en el sector nadie da por hecho que esta vez la venta llegue a materializarse.