El decreto de Vivienda trunca los planes de Brookfield: adiós a la socimi con la cartera de Fidere
La reforma elimina el principal incentivo fiscal de las socimis residenciales, obligando a Brookfield a replantear la salida de cerca de 5.000 viviendas de Fidere
Montaje realizado por Economía Digital.
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El nuevo decreto de Vivienda impulsado por el Gobierno amenaza con alterar una de las operaciones más relevantes que el mercado esperaba para 2026. Brookfield pierde el principal atractivo para sacar al mercado la cartera de cerca de 5.000 viviendas de Fidere bajo el formato de socimi, después de que el Ejecutivo plantee eliminar la ventaja fiscal de estos vehículos para las compañías centradas en alquiler residencial.
El cambio normativo obliga al fondo canadiense a replantear su estrategia y abre la puerta a un escenario muy distinto: vender las viviendas de forma gradual a particulares conforme vayan finalizando los contratos de arrendamiento.
El paquete de medidas presentado por el Ministerio de Vivienda supone un endurecimiento de la regulación sobre el mercado residencial.
El Ejecutivo pretende cerrar algunos de los resquicios que, a su juicio, han limitado la efectividad de la Ley de Vivienda y, al mismo tiempo, aumentar la presión sobre determinados modelos de negocio ligados al alquiler.
Entre las principales novedades figura la equiparación del alquiler de temporada y por habitaciones al alquiler habitual, obligando a justificar la temporalidad de estos contratos para evitar un uso fraudulento.
También se contempla gravar con un IVA del 21% las viviendas de uso turístico, una medida que busca reducir el atractivo de este segmento frente al residencial tradicional.
A ello se suma el blindaje definitivo de la vivienda protegida financiada con recursos públicos, que pasará a tener protección permanente y no podrá descalificarse para incorporarse posteriormente al mercado libre.
Sin embargo, la medida que más preocupa al sector inmobiliario afecta directamente a las socimis especializadas en vivienda en alquiler.
El Gobierno plantea que estos vehículos dejen de tributar al 0% en el Impuesto sobre Sociedades, uno de los pilares sobre los que se ha sustentado este modelo desde su creación. En su lugar, las socimis residenciales pasarían a tributar al tipo general del 25%, salvo que cumplan una serie de exigentes requisitos sociales.
La propuesta contempla mantener bonificaciones fiscales de entre el 50% y el 100% únicamente para aquellas compañías que destinen al menos el 80% de sus viviendas a alquiler asequible, con rentas limitadas, y reinviertan los beneficios obtenidos en la promoción de nueva vivienda social.
El cambio introduce una clara diferenciación dentro del sector. Mientras las grandes socimis cotizadas como Merlin Properties o Colonial apenas notarían el impacto al concentrar la mayor parte de su negocio en oficinas, centros de datos, logística o activos comerciales, el efecto sería mucho más severo para los vehículos especializados en alquiler residencial y, especialmente, para las grandes plataformas de build to rent.
Brookfield se queda sin el incentivo fiscal
Es precisamente en este punto donde aparece el caso de Brookfield. El fondo canadiense controla Fidere, una de las mayores carteras de vivienda en alquiler de España, compuesta por alrededor de 5.000 inmuebles.
Durante los últimos meses, distintas fuentes del mercado daban por hecho que el grupo estudiaba distintas alternativas para poner en valor esta plataforma, entre ellas estructurar la cartera mediante una socimi para facilitar su colocación entre inversores institucionales o incluso explorar una futura salida a Bolsa.
Ese planteamiento descansaba sobre un elemento clave: el régimen fiscal privilegiado de las socimis.
Con la desaparición práctica de esa ventaja para el negocio residencial, la ecuación cambia completamente. Si el vehículo debe tributar al 25% y, además, queda sometido a un entorno de mayor intervención sobre las rentas, la rentabilidad esperada disminuye de forma significativa y la operación pierde buena parte de su atractivo financiero.
En el sector consideran que el decreto modifica las reglas de juego para este tipo de inversiones, precisamente cuando numerosos fondos internacionales seguían analizando oportunidades en el mercado español del alquiler.
La consecuencia inmediata no sería una venta precipitada de la cartera.
La estrategia pasaría por esperar a que vayan venciendo los contratos de arrendamiento y comercializar posteriormente cada vivienda de manera individual en el mercado residencial.
Se trata de una fórmula ampliamente utilizada por los grandes propietarios cuando consideran que el valor de venta por unidades supera claramente el precio que podrían obtener mediante una operación corporativa.
Además, la fortaleza que sigue mostrando el mercado de compraventa de vivienda en España favorece este tipo de desinversiones progresivas, especialmente en ubicaciones donde la demanda continúa siendo elevada.
Un efecto contrario al perseguido
El posible cambio de estrategia de Brookfield ilustra uno de los riesgos que varios operadores inmobiliarios vienen advirtiendo desde que comenzaron a conocerse las propuestas del Gobierno.
Paradójicamente, una regulación diseñada para proteger al inquilino y favorecer el acceso a la vivienda podría terminar reduciendo aún más la oferta de alquiler disponible.
Si grandes propietarios concluyen que mantener viviendas arrendadas resulta menos rentable debido a la mayor carga fiscal y al incremento de la regulación, el incentivo pasa a ser vender esos inmuebles cuando queden libres.
En la práctica, miles de viviendas podrían abandonar progresivamente el mercado del alquiler para incorporarse al de compraventa, reduciendo el parque disponible precisamente en un momento de fuerte tensión de la demanda.
El caso de Fidere representa uno de los ejemplos más visibles por el volumen de activos implicados, pero no sería necesariamente el único. Otros fondos con carteras maduras podrían analizar estrategias similares si finalmente prospera la reforma.
Mientras el Gobierno defiende que las nuevas medidas buscan favorecer un parque residencial más asequible y estable, los grandes inversores recalculan sus planes.
En ese nuevo escenario, la socimi que Brookfield podía utilizar para dar salida a la cartera de Fidere pierde gran parte de su sentido económico, y el mercado empieza a contemplar un desenlace muy diferente: una desinversión lenta, vivienda a vivienda, que podría terminar reduciendo todavía más la oferta de alquiler en España.
