El director en España de la mayor agencia de vivienda de lujo, sobre la subida de tipos: «Aquí se paga a tocateja»

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La sede de Barnes Spain no está en cualquier calle. Está donde tiene que estar: en el corazón del Barrio de Salamanca, el epicentro del lujo inmobiliario en España, donde el metro cuadrado puede alcanzar los 20.000 euros y donde encontrar un piso por debajo del millón y medio es ya poco más que una anécdota del pasado.

Desde ese escaparate privilegiado, Alvise da Mosto, managing partner y director de Barnes Spain, la filial española de la mayor red internacional de agencias de vivienda de lujo, observa el mercado con una mezcla de serenidad y entusiasmo. La subida de tipos le preocupa menos que a casi cualquier otro actor del sector. Su razón es contundente: «A partir de tres millones, aquí se paga a tocateja«.

La frase lo dice todo sobre la naturaleza de este segmento. Mientras el ciudadano medio agoniza con euríbores al alza y revisiones hipotecarias que erosionan el presupuesto familiar, el comprador de vivienda de lujo opera en una lógica radicalmente diferente.

Según Da Mosto, es cierto que en el tramo inferior del segmento premium, viviendas de hasta tres millones de euros, todavía hay compradores que solicitan financiación, llegando a cubrir hasta el 80% del valor del inmueble mediante hipoteca.

Pero a partir de ese umbral, la norma es otra: el efectivo manda. La deuda no existe. El tipo de interés que fija el Banco Central Europeo no es un factor que altere su decisión de compra.

Eso explica por qué la reciente subida al 2,25% en el lujo no dejará apenas huella. «El impacto en las transacciones de alta gama va a ser prácticamente nulo», señala Da Mosto.

Y los datos le dan la razón: en el Barrio de Salamanca, el más exclusivo y caro de España, las viviendas de entre uno y un millón y medio de euros han prácticamente desaparecido del mercado.

No porque nadie quiera venderlas, sino porque los precios han subido tanto que esa horquilla ya no da acceso a casi ningún inmueble en esa zona. El metro cuadrado ronda los 20.000 euros en las calles más cotizadas, lo que convierte cualquier operación en un desembolso de varios millones.

El año 2026 arrancó con turbulencias. El primer trimestre estuvo marcado por una ralentización visible en el volumen de compraventas, que Da Mosto atribuye directamente a la incertidumbre generada por el conflicto en Irán. «Los compradores de lujo no son irracionales; cuando el contexto geopolítico se complica, prefieren esperar», explica.

La primavera ha traído consigo un giro notable. En mayo y junio, las consultas y cierres han recuperado dinamismo, y el director de Barnes Spain se muestra optimista respecto al tramo final del ejercicio.

Su previsión es que el cuarto trimestre de 2026 sea el que marque el récord histórico de transacciones de vivienda de lujo en España. Una afirmación que no formula con cautela sino con convicción: «Va a ser el mejor trimestre de la historia del sector en nuestro país«.

La guerra en Irán, paradójicamente, ha tenido también un efecto secundario favorable para el mercado español. El conflicto ha acelerado el movimiento de capitales hacia activos refugio, y España se ha consolidado como uno de los destinos preferidos por inversores internacionales que buscan preservar su patrimonio en un entorno estable.

El ladrillo de lujo en Madrid, y en menor medida en Barcelona, Marbella y algunas zonas costeras de alto standing como Baleares, se ha convertido en un polo de atracción para dinero que antes buscaba otras geografías.

Fin al crecimiento de doble dígito

Durante los últimos cinco años, el mercado de vivienda de lujo en España ha vivido una expansión extraordinaria. Los precios crecían a un ritmo de entre el 12% y el 15% anual, cifras que habrían parecido inverosímiles en cualquier otro segmento del mercado inmobiliario. Ese ciclo de revalorización desbocada, sin embargo, está llegando a su fin.

Da Mosto anticipa que el crecimiento de precios en el segmento de lujo se moderará hasta situarse en torno al 6% y el 8% anual. Una desaceleración significativa en términos relativos, pero que en términos absolutos sigue representando una apreciación notable para activos que ya parten de valoraciones muy elevadas.

Esta moderación no responde a una caída de la demanda, sino a una normalización del mercado tras un período excepcional. La vivienda de lujo en España ha captado durante este lustro el interés de compradores latinoamericanos, europeos del norte y, más recientemente, de perfiles procedentes de Oriente Próximo y Asia. Ese flujo no se ha detenido; simplemente se está reordenando.

El relato que dibuja el máximo responsable en España de Barnes es el de un mercado robusto, con compradores patrimonialmente solventes, escasa dependencia de la financiación y una demanda internacional que actúa como colchón frente a cualquier perturbación local.

Los tipos de interés, el euríbor, las condiciones hipotecarias: todo eso queda en un segundo plano cuando el comprador llega con el precio en el bolsillo. En el lujo, como recuerda Da Mosto con esa frase que lo resume todo, «aquí se paga a tocateja«.