El tope al alquiler amenaza los 23.000 millones del fondo soberano de Sánchez para vivienda
La entrada en vigor del Real Decreto congela las actualizaciones de renta al 2% y permite prórrogas forzosas de dos años
Montaje realizado por Economía Digital.
Comentarios
Las mismas medidas con las que el Gobierno de España trata de aliviar la crisis del alquiler en España están poniendo en riesgo la captación del capital privado que necesita para financiar su gran apuesta en materia de vivienda.
El capital privado al que el Ejecutivo ha tanteado en las últimas semanas se lo están pensando dos veces antes de comprometer dinero en el denominado Fondo España Crece, el vehículo de inversión de 120.000 millones, de los cuáles 23.000 millones se destinarían a vivienda, presentado por Pedro Sánchez el pasado 16 de febrero, según fuentes del mercado consultadas por este periódico.
El detonante más reciente es la aprobación del Real Decreto-ley 8/2026 en el Consejo de Ministros del 20 de marzo, publicado en el BOE el sábado 21 y con efectos inmediatos desde el domingo 22.
La norma, justificada por el Ejecutivo en el contexto de inestabilidad energética derivada de la Guerra de Irán, recupera el tope del 2% para las actualizaciones anuales de renta, con independencia del IPC, y, sobre todo, introduce una prórroga extraordinaria obligatoria de hasta dos años para los inquilinos cuyos contratos venzan entre el 21 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.
El propietario, salvo excepciones tasadas por la Ley de Arrendamientos Urbanos, está obligado a aceptarla en las mismas condiciones del contrato original.
El problema no es solo el contenido de la norma, sino su naturaleza jurídica y su incierta vigencia. Al tratarse de un Real Decreto-ley, el Ejecutivo dispone de 30 días para llevarlo al Congreso de los Diputados y obtener su convalidación.
Todo apunta a que el apoyo parlamentario será difícil de conseguir: la derecha previsiblemente votará en contra, lo que podría tumbar la norma. Sin embargo, hasta que ese voto se produzca, los inquilinos pueden acogerse a sus disposiciones, y los derechos ya adquiridos durante ese periodo —prorrogas solicitadas, actualizaciones de renta aplicadas— se mantendrían aunque la norma fuera derogada hacia el futuro.
Esa ventana de ambigüedad, en la que una ley es aplicable pero puede dejar de serlo en cuestión de semanas, es precisamente el tipo de escenario que los grandes fondos de capital institucional e infraestructuras detestan. «Un inversor de este tipo necesita seguridad jurídica, no un Gobierno que ataca a los propietarios«, resumen las fuentes consultadas.
El plan de Sánchez: 15.000 viviendas al año de alquiler
El Fondo España Crece, gestionado por el Instituto de Crédito Oficial (ICO), arranca con 10.500 millones de euros procedentes de la adenda de los fondos europeos Next Generation y aspira a movilizar hasta 23.000 millones en total. El objetivo declarado es construir o rehabilitar 15.000 viviendas al año.
Para hacer atractivo el proyecto, Sánchez prometió en febrero una «alfombra roja» para los inversores: seguridad jurídica, financiación barata y tramos no reembolsables de hasta el 30% del préstamo, dinero que el promotor no tiene que devolver, para que las cuentas salgan construyendo a precios asequibles.
Pero hay una condición innegociable: el precio del alquiler de las viviendas resultantes estaría limitado por el Estado, y su gestión recaería sobre CASA47, la empresa pública surgida de la transformación de la antigua SEPES, cuyos contratos podrían extenderse hasta 75 años con rentas que no podrían superar el 30% de los ingresos del hogar.
Las fuentes aseguran que sin ánimo de lucro y con el precio intervenido, «esto no es un fondo de inversión, es una subvención con otro nombre». El capital privado, argumentan estas fuentes, solo entra en proyectos de vivienda asequible cuando la rentabilidad, aunque moderada, está garantizada y el entorno regulatorio es predecible. El decreto de este fin de semana no ayuda en ninguno de los dos frentes.
