El fondo soberano de Sánchez naufraga en vivienda antes de empezar: faltan suelo, promotores y dos años mínimo de espera
El sector desmonta las cuentas de Sánchez de 23.000 millones: construir cuesta 168.000 euros por piso sin incluir el suelo y no hay terrenos disponibles con licencia
Montaje realizado por Economía Digital.
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El ambicioso plan de vivienda del fondo soberano de Pedro Sánchez choca de bruces con la realidad incluso antes de empezar a ejecutarse. Fuentes del mercado consultadas por este diario alertan de tres problemas críticos que amenazan con hundir la iniciativa: la ausencia de suelo público disponible con licencias, la falta de capacidad constructora, y unos plazos de ejecución que impedirían entregar ninguna vivienda antes de dos años.
«Sin corruptelas, suelo gratis, dinero gratis… me salen más de 130.000 viviendas, pero claro, ¿quién las construye? ¿Cuándo? ¿Dónde está el suelo gratis apto para obtener licencia?», se preguntan desde el sector con evidente escepticismo.
El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció este lunes la puesta en marcha del fondo soberano España Crece, que movilizará hasta 23.000 millones de euros en fondos públicos y privados para impulsar la construcción de vivienda asequible, con el objetivo de financiar 15.000 viviendas al año.
Sin embargo, los números que maneja el sector inmobiliario revelan la complejidad de traducir en realidad las promesas del Ejecutivo.
Según cálculos facilitados a este diario por fuentes del mercado promotor, construir viviendas de 108 metros cuadrados construidos —tres dormitorios, garaje y trastero— en promociones de 100 unidades, con calidades ajustadas al Código Técnico de la Edificación y amueblamiento básico de cocina, tiene un coste medio de 168.000 euros por vivienda.
Esta cifra parte de una premisa imposible para el mercado real: suelo gratuito y financiación sin coste alguno para el promotor.
La distribución de ese coste es reveladora: un 92,62% se destina a construcción, un 4% a gastos formales como escrituras, notaría, registro de la propiedad, tasas e impuestos, un 2,25% a honorarios técnicos y un 1,13% a gastos generales.
«Estamos hablando de construir al hueso, sin márgenes comerciales, con pasta y suelo en propiedad que no se repercute al adjudicatario», explican las mismas fuentes. El problema es que esa ecuación, que ya ronda los 170.000 euros por unidad sin incluir el coste del suelo, hace inviable cualquier proyecto sin una aportación pública masiva que vaya mucho más allá de la mera financiación.
El suelo es, precisamente, el talón de Aquiles del plan gubernamental. En la actualidad no existe un inventario suficiente de suelo público disponible y con las licencias necesarias para acometer una producción masiva de vivienda.
Los terrenos aptos para edificar en zonas con demanda son escasos y caros, y los procesos administrativos para recalificar suelo o tramitar licencias pueden alargarse años.
«Aunque empezáramos esta misma tarde a producir, no podríamos entregar una vivienda antes de dos años«, advierten desde el sector, en referencia a los plazos mínimos que requieren la tramitación urbanística, la redacción de proyectos, la obtención de licencias y la construcción efectiva.
Si esas viviendas se destinaran al alquiler público, la ecuación económica tampoco cuadra sin ayudas adicionales. Según los cálculos del mercado, el Estado tendría que cobrar una media de 700 euros al mes para obtener un margen operativo sensato que le permitiera pagar impuestos, mantener los edificios en condiciones y cubrir gastos operativos de estructura.
Una cifra que, aunque inferior a los precios del mercado libre en muchas ciudades españolas, sigue siendo elevada para las rentas más bajas y que cuestiona la viabilidad del modelo de alquiler asequible sin subvenciones permanentes o sin que el Estado asuma pérdidas estructurales.
Sánchez va en buena dirección pero faltan medidas concretas
Desde el ámbito de la financiación alternativa, la valoración es cautelosamente positiva pero con importantes matices. Eduardo Richi, director de Stronghold Asset Management, señala que «el anuncio del fondo España Crece va en la buena dirección: el gran reto de la vivienda en España no es únicamente la demanda, sino la capacidad de financiar y ejecutar oferta de forma sostenida».
Sin embargo, Richi advierte que «movilizar 23.000 millones de euros es una señal potente al mercado, pero el verdadero impacto dependerá de cómo se estructuren esos recursos y de la agilidad con la que se canalicen hacia promotores solventes».
«La colaboración público-privada es imprescindible si queremos acelerar la construcción de vivienda asequible», subraya Richi. «Desde la financiación alternativa vemos que existe capital dispuesto a invertir en residencial, siempre que haya marcos estables, seguridad jurídica y estructuras financieras eficientes que permitan desarrollar proyectos con rentabilidad razonable».
La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, reconoció que España presenta «debilidades autóctonas», especialmente la falta de un parque público de vivienda suficiente, un problema estructural venido a más durante la última década de dejadez política en la materia.
«Estoy segura de que vamos a conseguirlo con todo lo que hemos hecho hasta ahora y también gracias a este fondo», afirmó con optimismo, aunque sin entrar en detalles sobre cómo se resolverán los problemas de suelo y capacidad de ejecución que señala el sector.
Pese a la batería de ministros desplegada y la contundencia del anuncio, las dudas sobre la disponibilidad de suelo apto, los plazos de construcción y la capacidad real del sector para absorber y ejecutar semejante volumen de inversión en tiempos razonables siguen planeando sobre un plan que, según advierten las fuentes del mercado, naufraga en los números antes incluso de poner la primera piedra.
