¿Sigue siendo el retail una mina de oro? Alfonso Brunet, CEO de Castellana Properties, en A Golpe de Ladrillo
El máximo ejecutivo de Castellana Properties defiende la salud del sector y desmiente el "apocalipsis retail"
Montaje realizado por Economía Digital.
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Alfonso Brunet lleva años escuchando el mismo argumento: que el comercio electrónico mataría a los centros comerciales, que la pandemia les daría la puntilla, que el consumidor del siglo XXI no necesita acudir físicamente a ningún sitio para comprar. El CEO de Castellana Properties no solo no cree en ese relato, sino que lo rebate con datos.
En su reciente paso por el podcast A Golpe de Ladrillo, de Economía Digital, el directivo ofreció un diagnóstico optimista, aunque no exento de cautela, sobre el presente y el futuro del retail físico en España.
La conversación arranca con una de las grandes paradojas del sector inmobiliario comercial: durante años, analistas y gurús tecnológicos pronosticaron el ocaso de las tiendas físicas. El capital se retiró, la incertidumbre se instaló y el sector «pasó muchas penurias», reconoce Brunet sin rodeos. Pero la realidad, una vez disipado el humo de la pandemia, fue otra muy distinta.
«Desde que se acabó la pandemia, los centros comerciales empezaron a subir en afluencias y en ventas… seguimos marcando récords históricos todos los años», afirma el directivo.
Una tendencia que, lejos de ser coyuntural, se ha consolidado en los fundamentales del negocio: «Tenemos niveles de cobrabilidad de rentas del 99%, algo que es extraño pero positivo». Pocas métricas reflejan mejor la salud de un activo inmobiliario que la capacidad de cobrar prácticamente el cien por cien de las rentas comprometidas.
Para Brunet, el error del pasado fue confundir una amenaza real —el crecimiento del e-commerce— con una condena inevitable. El comercio electrónico ha obligado al sector a reinventarse, pero no lo ha sustituido. El resultado es, si cabe, un modelo más robusto.
Una de las revelaciones más llamativas de la entrevista tiene que ver con la reorientación estratégica de Castellana Properties. La compañía ha ejecutado un «reciclaje de capital» vendiendo su cartera de parques comerciales para concentrarse exclusivamente en centros comerciales tradicionales.
La lógica, en boca de Brunet, es clara: «Hay más valor intrínseco en el centro comercial… tenemos más palancas de generar valor a través de la gestión activa que en los parques».
No es que los parques sean malos activos. El propio CEO los califica de «estables» y reconoce su atractivo para otro perfil de inversor. El problema, desde su perspectiva, es precisamente esa estabilidad: «Lo que no te da es la palanca para seguir añadiendo valor porque se pueden hacer pocos cambios».
En un entorno donde la gestión activa y la diferenciación son fuente de rentabilidad, los centros comerciales ofrecen un margen de maniobra que los parques simplemente no tienen.
La estrategia de la compañía se articula además en torno a un concepto preciso: la dominancia territorial. «Nuestra estrategia se centra en el activo dominante de la zona… poblaciones a partir de 150.000 habitantes nos funcionan». No se trata de acumular metros cuadrados, sino de posicionarse como la referencia inevitable en su área de influencia.
Uno de los momentos más sorprendentes de la entrevista llega cuando Brunet aborda la salida de grandes locomotoras comerciales en algunos de sus activos.
El caso de Valladolid, donde Inditex dejó de estar presente en uno de sus centros, podría haberse interpretado como un golpe grave. No fue así. «Hemos conseguido incluso mejorar las afluencias que tenía el centro comercial antes… hay vida después de Inditex y Mercadona gracias al ocio y la restauración».
La anécdota ilustra un cambio de paradigma profundo en el modelo de centro comercial. El ancla ya no es exclusivamente el gran operador de moda o alimentación, sino la capacidad de ofrecer una experiencia que justifique el desplazamiento.
«El centro comercial está diseñado para que te quedes el mayor tiempo posible… queremos que sea esa plaza del pueblo y lugar de reunión», explica Brunet, apelando a una función social que ningún algoritmo de recomendación online puede replicar.
Bonaire y una compra bajo presión para Castellana Properties
La entrevista también reserva espacio para uno de los episodios más tensos de la historia reciente de la compañía: la adquisición de Bonaire, el gran centro comercial valenciano, en plena catástrofe de la DANA de 2024.
La operación estaba prácticamente cerrada cuando las inundaciones golpearon la zona. «Íbamos a firmar el jueves y el martes vino la DANA… hubo pánico nuclear», relata Brunet con una franqueza inusual en el sector.
Lejos de rehuir la decisión, la compañía la mantuvo. Y el resultado, según el CEO, ha sido positivo: tras la rehabilitación del activo, «hemos comprado un centro comercial nuevo, flamante».
Las ventas han crecido respecto a antes del desastre, aunque la recuperación de la afluencia sigue siendo gradual, lo que apunta a un mayor gasto por visitante, un indicador igualmente valioso.
Brunet no es ajeno a la irrupción tecnológica, aunque la encuadra como herramienta y no como protagonista. «La IA te provee de más información y reduce las posibilidades de error… pero al final las decisiones las toma una persona», sostiene.
En la práctica, Castellana Properties ya despliega soluciones concretas: el sistema ICAM para el conteo segmentado de visitantes mediante cámaras, y Sofía, un avatar basado en inteligencia artificial para orientar e interactuar con los clientes en tiempo real.
Con todo, Brunet no esconde sus inquietudes de cara al cierre de 2026. El principal riesgo que señala es de naturaleza geopolítica: «El deseo es que la guerra en Oriente Medio no dure mucho… impactará sí o sí en los precios del crudo y la energía, y eso acaba impactando en todos los precios».
Un nuevo episodio inflacionario podría traducirse en subidas de tipos de interés y en una merma de la capacidad de consumo de las familias, el combustible último de cualquier centro comercial.
El sector, en definitiva, ha superado sus peores augurios. Si sigue siendo una mina de oro dependerá, en buena medida, de que la macro acompañe y de que los gestores sigan siendo capaces de transformar metros cuadrados en experiencias que valgan el viaje.
