¿El 2026 será el año de la vivienda?: Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Vía Ágora, en ‘A Golpe de Ladrillo’
El máximo responsable de Vía Ágora repasa en el podcast los obstáculos estructurales que siguen lastrando al sector
Montaje realizado por Economía Digital.
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España lleva años prometiéndose a sí misma que el siguiente ejercicio será, por fin, el del gran despegue de la vivienda. Que las grúas volverán a poblar el horizonte de las ciudades, que la oferta alcanzará a una demanda desbordada y que el acceso a un hogar dejará de ser el problema generacional que define a millones de familias.
Pero 2026 arranca con las mismas preguntas sin responder que dejó 2025, y Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Vía Ágora y una de las voces más autorizadas del sector promotor español, no está dispuesto a vender optimismo barato.
En el último episodio de A Golpe de Ladrillo, el podcast inmobiliario de Economía Digital conducido por el periodista Alfonso Abad, Gómez-Pintado desgranó con una franqueza poco habitual los cuellos de botella que, en su opinión, hacen imposible construir las viviendas que el país necesita.
El primer gran mito que desmonta Gómez-Pintado es el de la escasez de suelo. España no tiene un problema de metros cuadrados disponibles en el territorio; tiene un problema de gestión administrativa que convierte ese suelo en algo inutilizable durante años.
«En España hemos construido un sistema garantista que se ha vuelto un sistema burocrático imposible de gestionar. Por un mero error administrativo, te obligan a volver a la casilla de salida en lugar de subsanarlo», afirma con contundencia el presidente de Vía Ágora.
La trampa está en los llamados informes sectoriales. Un desarrollo urbanístico de cierta envergadura necesita el visto bueno de decenas de organismos: medio ambiente, aviación civil, carreteras, costas, patrimonio histórico…
Cualquiera de ellos, ante un defecto formal en la documentación, no corrige sobre la marcha ni señala el error para que sea subsanado en el siguiente trámite. Devuelve el expediente al origen. Al punto de partida. Con todo el tiempo y el dinero invertidos convertidos en nada.
Pero si la burocracia es el obstáculo conocido, Gómez-Pintado pone sobre la mesa uno que ha emergido con fuerza en los últimos meses y que amenaza con paralizar desarrollos que ya superaron ese laberinto: la falta de potencia eléctrica.
La proliferación de centros de datos y la insuficiente inversión en redes de distribución han generado un cuello de botella energético que afecta directamente a nuevas promociones. Desarrollos de la magnitud de Berrocales o Valdecarros, en Madrid, ya enfrentan incertidumbres reales sobre el suministro para sus fases 2 y 3.
El suelo puede estar urbanizado, las licencias concedidas y las grúas listas. Pero si no hay luz al final del túnel, literalmente, las casas no se pueden conectar.
Si hay una idea en la conversación que sacude el consenso establecido en la política de vivienda europea, es la que Gómez-Pintado denomina, sin ambages, «derribo selectivo«. Frente a la apuesta institucional por rehabilitar el parque edificado de las décadas del desarrollismo, el presidente de Vía Ágora lanza una propuesta que muchos considerarán radical: demoler y volver a construir.
Su argumento es técnico y económico a la vez. Los edificios levantados entre los años 50 y 70 del siglo pasado fueron construidos con estándares de confort que hoy resultan inadmisibles: aislamientos inexistentes, instalaciones obsoletas, estructura deficiente.
Por mucho dinero público que se inyecte en su rehabilitación, sostiene Gómez-Pintado, nunca alcanzarán los niveles de eficiencia energética, accesibilidad o habitabilidad que exige el siglo XXI. «Echar dinero en una edificación de los años 50 me parece absurdo. Yo soy más drástico: habría que llegar a acuerdos para demoler esas edificaciones y redensificar«, afirma.
La clave de su modelo es que esta operación no tiene por qué suponer un coste para los vecinos. La fórmula es sencilla en su planteamiento: si un edificio de cinco plantas se demuele y se reconstruye con doce, las plantas adicionales que se ponen en el mercado financian la vivienda nueva de los propietarios originales, que recuperan su hogar renovado sin desembolso alguno.
No es una utopía: Gómez-Pintado cita como precedentes exitosos las remodelaciones de barrios madrileños como el Pozo del Tío Raimundo o el Alto del Arenal, operaciones de regeneración urbana que transformaron zonas degradadas sin expulsar a sus habitantes.
Vía Ágora señala una gran falta de mano de obra
El sector de la construcción español arrastra un déficit de mano de obra que la Confederación Nacional de la Construcción (CNC) cifra en 800.000 trabajadores.
Una brecha que no se cerrará formando a más albañiles ni abriendo más la mano en la gestión migratoria, al menos no en los plazos que exige la emergencia habitacional. Para Gómez-Pintado, la solución no está en traer más personas al tajo, sino en cambiar radicalmente el método constructivo.
La analogía que emplea es directa: nadie diseña un coche para ensamblarlo a mano pieza a pieza en la calle. La industria automovilística lleva décadas optimizando cadenas de producción, robotizando procesos y estandarizando componentes.
La construcción, en cambio, sigue siendo en gran medida un oficio artesanal que se ejecuta en condiciones climatológicas variables, con alta siniestralidad y escasa previsibilidad. «Nadie diseña un coche para hacerlo de manera manual; el arquitecto debe proyectar para la industria«, sentencia el directivo, señalando también a la academia como parte del problema cuando forma profesionales sin mentalidad industrial.
En este contexto, Vía Ágora ha apostado por la madera como material estructural del futuro. Las ventajas que esgrime son múltiples: desde la sostenibilidad, hasta la ligereza estructural, que permite ahorrar hasta un 20% en los costes de cimentación.
Y desmiente el argumento más recurrente contra su uso: el fuego. La madera estructural técnica cumple el mismo Código Técnico de la Edificación que el acero o el hormigón, con la particularidad de que carboniza de forma predecible y controlada, a diferencia del comportamiento del acero sometido a altas temperaturas.
Uno de los relatos más extendidos en el debate público sobre vivienda es que los promotores son los grandes beneficiarios de la escalada de precios. Gómez-Pintado ofrece una radiografía diferente. El sector promotor español, sostiene, trabaja con los márgenes más estrechos de toda Europa, atrapado en un efecto sándwich donde los costes de materiales y suelo crecen más deprisa que los precios de venta finales al comprador.
El ejemplo de la vivienda protegida ilustra esta distorsión con claridad. En el marco del Plan Vive de la Comunidad de Madrid, numerosos lotes han quedado desiertos porque el «módulo», es decir, el precio máximo al que la administración permite vender una vivienda de protección oficial, no fue actualizado entre 2007 y 2024.
Construir bajo ese techo tarifario implica hacerlo con pérdidas garantizadas. Ninguna empresa puede asumir eso de forma sostenida, y el resultado es la paradoja de suelo disponible para VPO que nadie quiere desarrollar.
Gómez-Pintado no escatima en críticas a las políticas públicas vigentes. Sobre la Ley de Vivienda y los topes al alquiler ensayados en Cataluña a través del Incasòl, su veredicto es claro: la intervención en precios no aumenta la oferta, la destruye.
El propietario que ve limitada su rentabilidad opta por retirar el inmueble del mercado de alquiler, venderlo o simplemente no invertir en su mantenimiento. El resultado es menos oferta disponible y mayor presión sobre los precios restantes, el efecto exactamente contrario al buscado.
Sobre la recién creada Casa 47, el vehículo público que el Gobierno ha planteado como nuevo instrumento para aumentar el parque de vivienda asequible, Gómez-Pintado es escéptico.
La compara con el Sareb —el banco malo creado tras la crisis financiera— y cuestiona que una inyección de capital resuelva por sí sola el problema operativo: «No es solo inyectar dinero; necesitas equipos profesionales que tardan años en formarse. Pensar en clave electoral no ayuda a la ejecución real».
La pregunta con la que arrancaba este texto sigue, pues, sin una respuesta clara. 2026 podría ser el año de la vivienda. Pero para eso, concluye Gómez-Pintado, haría falta algo que hasta ahora ha escaseado más que el propio suelo: voluntad política real, coordinación administrativa y valentía para tomar decisiones impopulares. Las grúas están listas. El problema está en otro sitio.
