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Estupor en Oasiz: CBRE valoró en 194,5 millones el mayor centro comercial de España en marzo de 2022, y en 130 millones en diciembre de 2023
La mayor consultora inmobiliaria del mundo, CBRE, valoró Oasiz en 194,5 millones en marzo de 2022, y en 130 millones en diciembre de 2023
El centro comercial Oasiz, en Madrid.
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Estupor entre acreedores de Carlotta Iberia, la sociedad al frente de Oasiz, el mayor centro comercial de España, ante las dispares valoraciones que se han realizado sobre el complejo de cara a su próxima venta.
En marzo de 2022, la mayor consultora inmobiliaria del mundo, CBRE, tasó el valor de Oasiz, situado en Torrejón de Ardoz (Madrid), en 194,5 millones de euros.
La consultora llevó a cabo esa valoración por encargo del banco Natixis, de acuerdo a documentación consultada por este diario.
Carlotta Iberia, al frente de Oasiz, tiene previsto iniciar en agosto la venta del centro comercial
El informe de CBRE en el que valora Oasiz en 194,5 millones está firmado por Fernando Fuente, nombrado presidente de CBRE Valuation Advisory en España en septiembre de 2023.
Sin embargo, al año siguiente de la tasación encargada por Natixis, en diciembre de 2023, CBRE presentó otro informe de tasación de Oasiz.
En esa ocasión la tasación fue encargada por Cale Street (CSI) -el fondo domiciliado en Luxemburgo que controla a su vez la sociedad Carlotta Iberia, al frente del centro comercial en la actualidad- en el que valora Oasiz en 130 millones de euros, 64,5 millones de euros menos.
Este último informe está igualmente firmado por el ejecutivo de la filial española de la consultora estadounidense, Fernando Fuentes.
La valoración y la venta del centro comercial es clave para las cuentas de Carlotta Iberia, con una deuda de unos 250 millones, y la única vía para que los acreedores puedan recuperar parte de sus inversiones.
Por ello, las dispares valoraciones que se han realizado de Oasiz en tan corto periodo de tiempo han alarmado a los acreedores, que se preguntan si la tasación de 130 millones de euros va a servir a Carlotta Iberia como referencia para proceder a la venta del centro comercial, cuando consideran que esa valoración debería ser superior.
La inestabilidad macroeconómica y la tendencia alcista de los tipos de interés impactó en las valoraciones de los activos inmobiliarios en 2022 y en 2023. Pero a partir de 2024 las valoraciones inmobiliarias, en particular de los centros comerciales, se han incrementado, explicó CBRE en un informe general del sector del pasado año.
CBRE, con la que se ha puesto en contacto este diario, no ha comentado la información sobre la tasación de Oasiz.
Oasiz, reestructuración y valoración
El retraso en la construcción de Oasiz, entre otros factores, llevó a Compañía de Phalsbourg y a Carlotta Iberia -las filiales españolas del grupo francés Compaigne de Phalsbourg, fundador del centro comercial- a negociar un plan de reestructuración financiera en 2023.
El fondo Cale Street participó en la financiación de la construcción del centro con un préstamo por importe de 105 millones de euros garantizado, entre otras garantías, con hipoteca sobre el propio centro comercial.
Como consecuencia de la homologación del plan de restructuración de Carlotta, en febrero de 2024, Cale Street obtuvo el 75% de los derechos de voto de la compañía y designó cuatro consejeros.
Un acreedor de Carlotta ha acudido a la Audiencia Provincial para impugnar el plan de reestructuración, mientras que otro ha acudido al Tribunal Constitucional.
Por otro lado, Compañía de Phalsbourg fue declarada en concurso de acreedores y recientemente ha solicitado su entrada en fase de liquidación, como ha publicado este diario.
Carlotta Iberia ha convocado Junta para el 3 de junio en la que amenaza con ir a disolución
La administración concursal de Compañía de Phalsbourg, la consultora FTI, sostiene que la adhesión de la sociedad a ese plan de reestructuración explica precisamente su entrada en concurso de acreedores.
Carlotta Iberia ha convocado Junta de accionistas para el próximo 3 de junio, en la que insta a sus principales socios acreedores – Compañía de Phalsbourg y la Alcadasorg– a convertir deuda en préstamos participativos. En caso contrario, la empresa amenaza con presentar disolución.
En su convocatoria de Junta, Carlotta incluye sus cuentas de 2023, formuladas el pasado día 5 de marzo, en las que menciona que en diciembre de ese año un «experto independiente», CBRE, tasó el centro comercial en un valor de 130 millones de euros.
Teniendo en cuenta esa valoración, Carlotta reconoce en sus cuentas de 2023 una pérdida por deterioro de valor por importe de 95,3 millones de euros.
El deterioro de valor anotado por Carlotta por la valoración de Oasiz ha llevado a la sociedad a registrar unas pérdidas en 2023 de 136,6 millones de euros, y un patrimonio neto negativo por importe de 156 millones de euros, lo que sitúa a la empresa al borde de la causa de disolución.
Venta a partir de agosto
Carlotta Iberia, la sociedad al frente de Oasiz, tiene previsto iniciar el próximo mes de agosto la venta del centro comercial.
El acuerdo de restructuración homologado judicialmente en febrero del pasado año, incluye que, al cumplirse 18 meses de la firma del mismo, se iniciará un proceso de venta del centro comercial «con el fin de obtener el mejor precio existente y con los importes cobrados con dicha fecha, se abonará a los acreedores afectados los importes debidos».
El plan de reestructuración estableció distintas clases de acreedores, no incluyó quita alguna y fijó una espera de dos años para el vencimiento de los créditos.
Carlotta Iberia subraya que su situación contable no repercute en Oasiz, plenamente operativo
Así, en primer lugar, con el dinero que se logre de la venta del centro comercial, se abonarán los créditos garantizados con prendas e hipoteca del fondo CSI, que serían créditos con privilegio especial en caso de concurso de acreedores de Carlotta Iberia.
Después, en caso de concurso, se abonarían los créditos ordinarios y en tercer lugar los subordinados de las personas especialmente relacionadas con el deudor.
Acreedores con los que ha contactado este diario temen que, con la valoración de 130 millones de euros, y una espera de dos años para cobrar, Carlotta Iberia sea declarada en concurso de acreedores y proceda a la venta de Oasiz sin lograr los fondos necesarios para satisfacer a todos los acreedores, beneficiándose únicamente el fondo Cale Street.
Carlotta Iberia dice que ha convocado Junta de Socios con la causa de disolución en el orden del día «tal y como exige la ley al quedar su patrimonio neto por debajo del mínimo legal». Esta situación, explica, «se detectó al hacer las cuentas de 2023 tras la homologación judicial del plan de reestructuración en febrero de 2024″.
La empresa destaca que la situación contable «no repercute en Oasiz«, y que el centro «está plenamente operativo y ha registrado mejoras sostenidas en sus indicadores, incluyendo un aumento del 12 % en la ocupación desde el inicio del plan».
