¿Dónde está la españolidad de Merlin?
La inversión foránea lo hace todo en la sociedad inmobiliaria. Pone el capital y financia la mayoría de los casi 3.000 millones de su deuda financiera, a la espera de que los 5.800 millones en que están valorados sus activos ofrezcan cada vez mayor rentabilidad
Merlin, la mayor socimi de España, que acaba de debutar en el selectivo Ibex 35 en sustitución de Abengoa, de española tiene poco. Muy poco. Su presidente, Ismael Clemente, y los activos. Al menos el 30% de su capital lo han puesto fondos internacionales y de bancos de inversión como accionistas significativos.
Y también son mayoritariamente las entidades financieras foráneas las que aportan los préstamos o refinancian su deuda. Basta ver la relación de las diez sociedades con las que la sociedad presidida por Ismael Clemente acaba de formalizar un préstamo corporativo de 1.700 millones de euros, sin garantías hipotecarias, para comprobar este extremo.
Subrogaciones obligadas en Caixabank
La única relación financiera que Merlin ha mantenido con una entidad financiera española en 2015, Caixabank, se produce de manera obligada, al subrogarse en préstamos en la que el banco catalán figura como acreedor de los activos adquiridos.
Lo hizo en marzo pasado con la compra de un edificio de oficinas, en la calle Alcalá de Madrid, y repitió la jugada en abril, al adquirir a la gestora Kefren Capital un parque logístico en la localidad madrileña de Meco.
Préstamos con garantías hipotecarias
A partir de aquí, cada vez que Merlin ha necesitado dinero acude a bancos extranjeros. Así lo hizo en tres ocasiones entre febrero y junio para obtener 656 millones de euros, destinados a seguir adquiriendo activos una vez agotados en seis meses los casi 1.300 millones que obtuvo en junio de 2014 en su salida a bolsa.
En febrero fue Allianz Real Estate la que prestó 133,6 millones de euros a la socimi española, poniendo como garantía hipotecaria el centro comercial Marineda, en La Coruña. Y un mes después el Deutsche Pfandriefbank facilitó casi 23 millones de euros con garantía sobre el edificio de oficinas World Trade Center Almeda Park 6, adquirido por Merlin en la localidad barcelonesa de Cornellà de Llobregat.
Tampoco estuvieron presentes los bancos españoles en el crédito puente de 500 millones de euros que Merlin tuvo que pedir en junio para financiar la compra de Testa. El préstamo lo firmó la socimi con Morgan Stanley, JP Morgan y Goldman Sachs.
Blackrock, al frente del capital
Y lo mismo sucede en el accionariado de Merlin. Los fondos extranjeros copan sus actuales 323 millones de acciones tras las dos ampliaciones de capital, por un monto conjunto de casi 1.650 millones de euros, llevadas a cabo en abril y julio del presente año.
De acuerdo con los datos que figuran en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), el 30% del capital de la socimi presidida por Ismael Clemente se lo reparten una decena de fondos, con el gigante Blackrock a la cabeza, que entró en el capital de Merlin en la ampliación de julio, y que suma el 5,51% del capital.
Hammad Khan, consejero por EJF
Otro fondo, Principal Financial Group, acaba de llegar a la socimi adquiriendo el 3% del capital, porcentaje similar al que acaparan el inversor Emanuel J. Friedman (EJF) –Hammad Khan acaba de entrar como su representante en el consejo–, Marketfield, y ligeramente por encima del que ostentan UBS, Monarch y Goldman Sachs.
Además de los fondos de inversión, también están confiando en Merlin otros grandes capitales institucionales como Vanguard, el fondo de pensiones Standard Life o Norges, el fondo soberano de Noruega.
Los swap de Blue Ridge
Esto en cuanto al capital directo. Blue Ridge Capital también declara ostentar casi 16,6 millones de acciones de Merlin, el 5,1% de su capital, a través de instrumentos financieros. Cuentas y fondos bajo su gestión, agrupados en cuatro swap liquidables en efectivo, en octubre de 2019 y noviembre de 2020.
Aunque el portfolio de Merlin ha engordado de manera notable con la compra de Testa, duplicando el valor bruto de sus activos, hasta los 5.800 millones de euros, existe un contrato mollar cuyas rentas aseguradas, como mínimo hasta 2029, han convencido a todos estos inversores.
Las recurrentes rentas del BBVA
Son los 880 locales de sucursales bancarias y 5 edificios situados por toda España y arrendados en su totalidad al BBVA, que Merlin atesoró al adquirir, por 740 millones, la sociedad Tree Inversiones Inmobiliarias, y cuyo contrato expira en 2039 para el caso de las sucursales y en 2029 para los edificios.
Hace un año, Merlin refinanciaba la deuda de esta sociedad con un préstamo de 940 millones, garantizado con esos activos. La compañía destinó parte de los fondos obtenidos a amortizar deuda en Tree, cuyo importe supera los 800 millones de euros.
