Querido vecino: ese bloque nuevo te va a bajar el alquiler

Imaginemos la escena: un vecino descuelga el teléfono, llama al ayuntamiento y pregunta, con la voz encogida, si es verdad que van a levantar un bloque nuevo al final de su calle. Le confirman que sí. Cuelga. Y lo primero que piensa no es en la mejora del barrio ni en el alivio del mercado inmobiliario, sino en la clase de gente que llegará, en si el bar de siempre seguirá siendo el bar de siempre, en si podrá seguir pagando el alquiler dentro de tres años. Es una reacción comprensible. Incluso, en apariencia, razonable. El problema es que la evidencia empírica acumulada en la última década apunta, sistemática y contundentemente, en sentido contrario.

Antes de hablar de los efectos de construir, conviene detenerse en los de no hacerlo. Un análisis sobre las ordenanzas de conversión a condominios en Estados Unidos demuestra que restringir la construcción no protege a los vecinos de rentas bajas: es precisamente la escasez la que atrae a hogares más adinerados (Boustan et al., 2023). La conclusión es sólida: más restricciones equivalen, en la práctica, a mayores ingresos medios en el barrio. La gentrificación no llega con la grúa sino con la ausencia de ellas.

La evidencia internacional sobre los efectos del aumento de oferta residencial es coherente con independencia del contexto geográfico. En Alemania, cada punto porcentual adicional en la oferta nueva de vivienda reduce los precios del alquiler en un 0,2% (Mense, 2020). La cifra puede parecer modesta de forma aislada, pero su implicación es contundente: duplicar la oferta nueva –algo que España necesita hacer en el futuro inmediato, según los propios datos del sector– equivaldría a rebajar los alquileres hasta un 20%. El mismo estudio constata que la construcción también incrementa la disponibilidad de vivienda de segunda mano, amplificando el efecto más allá del segmento nuevo.

En San Francisco, Pennington (2021) recurrió a una fuente de variación exógena difícil de rebatir: la localización aleatoria de incendios graves, que determinó de forma casi azarosa dónde se construyeron edificios nuevos. Los resultados son inequívocos. Los alquileres caen un 2% en un radio de cien metros alrededor de cada nueva construcción. Y, lo que es más llamativo, el riesgo de desplazamiento de los inquilinos hacia barrios de menor renta se reduce un 17%. Construir no expulsa a los vecinos de siempre; los protege. En Nueva York, Li (2022) encontró que un aumento del 10% en el stock de vivienda en un radio de ciento cincuenta metros reduce los alquileres un 1%. La demanda importa, pero el efecto oferta termina dominando.

¿Cómo es posible que construir pisos caros beneficie a quienes no pueden permitírselos? La respuesta está en lo que los economistas denominan moving chains o cadenas de mudanza. No existen compartimentos estancos entre el mercado de lujo y el de renta baja: son vasos comunicantes. Quien se muda al bloque nuevo deja libre su piso anterior. El siguiente inquilino deja libre el suyo. Y así en cascada, eslabón a eslabón, hasta alcanzar los segmentos más asequibles del mercado.

Dos estudios recientes cuantifican este mecanismo con rigor y con datos de registro poblacional. En Helsinki, siguiendo las mudanzas hogar por hogar, se comprobó que por cada cien viviendas nuevas construidas en zonas céntricas se liberan 66 unidades en barrios con ingresos por debajo de la mediana, y entre 29 y 31 en los más pobres (Bratu et al., 2022). En Estados Unidos, los resultados son casi idénticos: cada cien unidades nuevas de precio de mercado generan entre 45 y 70 vacantes en vecindarios de ingresos meidios-bajos, y entre 17 y 39 en los de menor renta (Mast, 2021). A su vez, Hauck y Kluser (2024) extienden el análisis a Suiza con datos de registro nacional y confirman que estos gradientes de renta se mantienen notablemente estables con independencia de las condiciones del mercado local: da igual si hay mucha tensión de demanda o poca, regulación urbanística estricta o laxa, oferta elástica o rígida. El beneficio para los hogares de menor renta es robusto.

El debate sobre vivienda en España tiende a orbitar alrededor de la regulación de precios y las restricciones al alquiler. La evidencia señala, sin embargo, que el cuello de botella es estructural: sencillamente, no hay suficiente oferta. Cuando los precios suben porque hay más demanda que unidades disponibles, congelar el termómetro no cura la fiebre.

Esto no supone ignorar las necesidades de los colectivos más vulnerables ni renunciar a la vivienda pública o protegida. Significa reconocer que, mientras la oferta no crezca de forma sostenida, ninguna otra medida resolverá el problema de fondo. La evidencia empírica es cada vez más difícil de ignorar: construir más –incluso vivienda libre, incluso de lujo– beneficia a todos los segmentos del mercado. También al vecino que descolgó el teléfono con el corazón encogido.