La vivienda asequible también exige bajar impuestos 

España habla todos los días de vivienda. Se habla de emergencia habitacional, de jóvenes expulsados del mercado, de familias que no pueden comprar, de alquileres imposibles y de falta de oferta.

Pero hay una cuestión que casi nunca entra en el debate público: la vivienda no solo se encarece por el suelo, la construcción o los tipos de interés. También se encarece porque las administraciones recaudan durante todo el proceso inmobiliario. 

Una vivienda nueva no nace fiscalmente limpia. Antes de llegar al comprador ha pasado por una cadena de impuestos, tasas y costes públicos que se van acumulando desde la compra del suelo hasta la entrega de llaves. Y, al final, todo coste necesario para producir una vivienda termina formando parte del precio. 

El comprador conoce bien la primera parte del problema. Si compra una vivienda nueva de 300.000 euros, pagará 30.000 euros de IVA, al tipo general del 10%.

Además, pagará Actos Jurídicos Documentados, que depende de cada comunidad autónoma y que puede situarse, de forma orientativa, entre el 1% y el 1,5%.

Con un AJD del 1,5%, hablamos de otros 4.500 euros. Es decir, una vivienda anunciada en 300.000 euros se convierte en 334.500 euros antes incluso de sumar notaría, registro, gestoría o financiación. 

Pero esa es solo la fiscalidad visible. La invisible viene dentro del precio. 

Para que esa vivienda exista, el promotor ha tenido que comprar suelo, licenciarlo (y calificarlo, en caso de vivienda protegida), urbanizarlo (en su caso), construir, financiar, declarar la obra nueva, dividir horizontalmente y vender.

En ese recorrido aparecen el ICIO, las tasas urbanísticas, las licencias municipales, los AJD de determinadas escrituras, los tributos vinculados al suelo, la plusvalía municipal y, finalmente, el Impuesto sobre Sociedades si la promoción obtiene beneficio. 

Pongamos números sencillos. En una vivienda de 300.000 euros, el comprador paga directamente 30.000 euros de IVA y, por ejemplo, 4.500 euros de AJD. Pero dentro del precio puede haber además 4.000 o 6.000 euros de ICIO, varios miles de euros en tasas y licencias, otros tantos en AJD de operaciones previas, fiscalidad del suelo, plusvalía municipal y demás costes tributarios que el promotor no puede absorber mágicamente. Si además la sociedad promotora obtiene un beneficio del 20%, esto es, 60.000 euros sobre esa vivienda, Hacienda recaudará otros 15.000 euros por Impuesto sobre Sociedades al tipo general del 25%. 

Resultado: una vivienda nueva de 300.000 euros puede arrastrar fácilmente una carga fiscal directa e indirecta de entre 66.000 y 80.000 euros. En otras palabras, el comprador puede estar soportando, visible o invisiblemente, una fiscalidad próxima o superior al 25% del precio antes de impuestos. 

Desglose de la carga fiscal de una vivienda de obra nueva de 300.000 € 

Estimación aproximada de los principales conceptos fiscales que recaen sobre una promoción inmobiliaria, incluyendo los impuestos a cargo del comprador y los costes fiscales soportados por el promotor. 

Concepto fiscal	Estimación aproximada
IVA comprador, 10%	30.000 €
AJD comprador, ejemplo 1,5%	4.500 €
ICIO sobre la obra	4.000 – 6.000 €
Tasas de licencia, urbanísticas y administrativas	2.000 – 4.000 €
AJD de obra nueva, división horizontal, financiación u otros documentos notariales	3.000 – 6.000 €
Fiscalidad del suelo: ITP/AJD no recuperable, plusvalía municipal y otros costes fiscales trasladados al precio	8.000 – 15.000 €
Impuesto sobre Sociedades del promotor, suponiendo beneficio del 20% sobre 300.000 € y tipo del 25%	15.000 €
Carga fiscal total aproximada*	66.500 – 80.500 €

*La cifra exacta variará según municipio, comunidad autónoma, régimen del suelo, estructura financiera y forma jurídica de la promoción. Además, algunos impuestos no se liquidan directamente por vivienda, sino por promoción, obra, suelo o sociedad. Pero económicamente terminan repercutiendo en el precio final, porque forman parte del coste total necesario para producir la vivienda. 

Esta es la pedagogía que falta en el debate. El comprador cree que paga al promotor, pero una parte muy relevante del precio acaba en Hacienda, en la comunidad autónoma y en el ayuntamiento. No con un impuesto, sino con muchos. No solo al final, sino durante todo el proceso. No de forma marginal, sino estructural. 

Y aquí aparece la gran contradicción política. Las administraciones denuncian el precio de la vivienda, pero participan activamente en su encarecimiento. El Estado reclama vivienda asequible, pero mantiene el IVA. Las comunidades autónomas reclaman acceso a la vivienda, pero no renuncian al AJD. Los ayuntamientos lamentan la falta de oferta, pero cobran ICIO, tasas, licencias y plusvalías. Todos hablan de abaratar la vivienda, pero casi nadie quiere recaudar menos. 

La paradoja es aún mayor en la vivienda protegida. Si una vivienda tiene precio limitado, destinatario limitado, ingresos máximos del comprador y margen económico tasado, ¿qué sentido tiene cargarla fiscalmente como si fuera un producto ordinario? Solo determinadas viviendas de protección oficial disfrutan de ventajas fiscales relevantes, como el IVA superreducido. Pero muchas fórmulas de vivienda protegida o asequible siguen soportando impuestos que reducen su viabilidad o encarecen el precio final. 

Si una administración limita el precio de venta por razones sociales, lo coherente sería que también limitara su propia carga fiscal. De lo contrario, el mensaje es contradictorio: se exige al sector privado que produzca vivienda asequible, pero el sector público mantiene intacta su recaudación. 

Por supuesto, los impuestos financian servicios públicos. Nadie discute eso. La cuestión es si tiene sentido gravar de forma tan intensa el acceso a un bien esencial. Una primera vivienda no es un lujo. Una familia joven que compra una casa no está especulando. Está intentando construir un proyecto de vida. Y cada euro de fiscalidad acumulada aleja a más compradores del mercado. 

El suelo no baja porque es escaso, lento y demandado. La construcción no baja porque incorpora inflación, exigencias técnicas, costes laborales y falta de mano de obra. Los plazos administrativos no ayudan porque convierten el tiempo en coste financiero. Y, cuando por fin la vivienda llega al mercado, todas las administraciones pasan por caja. 

Por eso, hablar de vivienda asequible sin hablar de impuestos es quedarse en la superficie. Si de verdad se quiere abaratar la vivienda nueva, especialmente la primera vivienda y la vivienda protegida, hay que reducir IVA, bonificar AJD, modular ICIO, revisar tasas, agilizar licencias y tratar fiscalmente la vivienda protegida como lo que es: una política social. 

Porque quizá la pregunta no sea solo por qué la vivienda es tan cara. La pregunta también es cuánto recauda la Administración cada vez que dice querer abaratarla.