Una vivienda no empieza con un arquitecto. Empieza con un Excel 

Hay una imagen bastante extendida sobre cómo nace una promoción inmobiliaria. Un promotor encuentra un terreno, llama a un arquitecto, este dibuja unas viviendas atractivas y, después, alguien calcula cuánto cuestan y a qué precio deben venderse. 

En realidad, casi siempre sucede al revés. 

Antes del primer plano, alguien ha tenido que enfrentarse a una hoja de cálculo con una pregunta bastante menos romántica que cualquier render: 

¿Aquí se puede construir una promoción viable? 

Porque una vivienda no empieza con un arquitecto. Empieza con un Excel. 

En mi caso, muchas veces basta con conocer la edificabilidad y comprobar que el sólido capaz cabe en la parcela para hacer una primera aproximación. 

Naturalmente, la afirmación es provocadora. Una buena arquitectura es imprescindible y puede transformar completamente un proyecto. Pero antes de diseñar el producto hay que saber si existe producto. 

Y eso significa empezar por el final. 

¿Cuánto está dispuesto a pagar el comprador? 

Cuando analizo un suelo, una de las primeras preguntas no es cuánto pide por él su propietario. Es cuánto puede pagar razonablemente el futuro comprador. 

Muchas veces me he encontrado con que el propietario del terruño te echa las cuentas del Gran Capitán, justificando su precio con lo que -según él-, vas a ganar tú. 

Pero el valor de una parcela para promover no nace de una expectativa del propietario. Nace de lo que el mercado puede absorber. 

Hay que saber qué producto se vende, a qué precio, con qué superficies y qué capacidad económica tiene la demanda. Y pensar qué vivienda estaremos entregando dentro de tres o cuatro años. 

Que los precios suban no significa que cualquier suelo sea viable. 

El estudio económico de la servilleta de bar 

Antes de abrir un estudio de viabilidad completo, suelo hacer algo mucho más sencillo. Lo llamo mi “estudio de servilleta de bar”. 

Supongamos una parcela con 5.000 metros cuadrados edificables. Con un buen proyecto de arquitectura, el aprovechamiento de la edificabilidad puede ser de 1,08x. Es decir, 5.400 m2c. Si el producto puede venderse, de media, a 3.000 euros por metro cuadrado construido, tenemos, a grandes rasgos, 16,2 millones de euros de ingresos potenciales. 

Ahora viajamos hacia atrás. 

Si construir esos 5.400 metros cuesta, pongamos, 8,2 millones, todavía hay que añadir honorarios técnicos, licencias, ICIO y tasas, seguros, comercialización, financiación, avales, gestión, impuestos y contingencias. 

Y también una rentabilidad mínima razonable. Difícilmente plantearía una operación que no aspire, al menos, a un 15 % antes de impuestos, por el riesgo asumido y por las exigencias de la financiación bancaria. 

Después de descontar todo aquello aparece una cifra fundamental: 

lo máximo que puedo pagar por el suelo. 

Imaginemos que el residual resultante son 2,8 millones de euros. Divididos entre 5.000 metros edificables, la promoción soporta una repercusión máxima de suelo de 560 euros por metro cuadrado edificable. 

A partir de ahí la discusión se simplifica. 

Si el propietario pide 800, tendremos que cambiar alguna variable de la ecuación o, sencillamente, no hay operación. 

No es todavía un estudio de viabilidad. Pero en cinco minutos permite saber si merece la pena seguir estudiando la parcela o si conviene terminar el café, doblar la servilleta y pasar a la siguiente. 

El suelo no fija por sí solo el precio de la vivienda 

Con frecuencia escuchamos que las viviendas tienen que venderse caras porque el suelo es caro. 

La relación existe, pero muchas veces debería formularse al contrario: 

el precio que puede pagar el mercado por las viviendas determina cuánto podemos pagar por el suelo. 

Si el resultado residual permite pagar cuatro millones y el propietario exige siete, el problema no se arregla escribiendo siete en el Excel, reduciendo contingencias o suponiendo que dentro de tres años venderemos un 20 % más caro. 

Simplemente, esa operación no funciona a ese precio. 

Una de las decisiones más importantes de un promotor consiste en saber decir que no. Ojalá se extendiera este criterio. 

A veces, el mejor negocio inmobiliario es aquel que no se hace. 

Luego llega el arquitecto. Y puede crear muchísimo valor 

Aquí es donde Excel y Arquitectura dejan de parecer adversarios. 

Una vez conocidos los límites económicos comienza la creación de valor. 

¿Cómo distribuimos la edificabilidad? ¿Maximizamos el aprovechamiento? ¿Qué metros puede pagar el cliente? ¿Qué superficie de terraza aporta valor? ¿Una piscina justifica su coste? ¿Podemos reducir circulaciones sin perder calidad? 

Aquí un buen arquitecto puede modificar radicalmente una promoción. 

No haciendo viviendas peores, sino haciendo el mejor producto con los recursos disponibles y obteniendo, cuando la normativa lo permite, más superficie construida útil y vendible con la misma edificabilidad, como he apuntado. 

A veces, una diferencia aparentemente menor —una mejor relación entre superficie construida y vendible, una tipología más eficiente o una distribución mejor adaptada a la demanda— puede transformar por completo la cuenta de resultados. 

Ese es uno de los grandes talentos de la arquitectura aplicada a la promoción: transformar una restricción económica en una solución espacial inteligente. 

Y el Excel continúa vivo 

El estudio económico tampoco se hace una vez y se guarda. 

Cambian el proyecto, la superficie vendible, la oferta del constructor, la financiación o el calendario. 

Y tres años no cuestan lo mismo que cinco. 

El tiempo es uno de los costes más invisibles de una promoción. Cada retraso en una licencia, cada trámite que se prolonga o cada decisión administrativa que añade meses supone más intereses, más estructura, más incertidumbre y más riesgo de que cambien los costes o el mercado. 

Por eso, una viabilidad seria debe contemplar escenarios: qué ocurre si la construcción sube un 5 %, si el precio de venta baja otro 5 % o si tardamos doce meses más. 

El verdadero valor del Excel no consiste en adivinar el futuro. 

Consiste en descubrir qué tendría que ocurrir para que nos equivocáramos. 

Detrás de cada edificio hay una ecuación 

Cuando vemos una promoción terminada solo vemos fachadas, terrazas, jardines y viviendas. 

Pero detrás existe una ecuación de suelo, edificabilidad, construcción, financiación, fiscalidad, tiempo, demanda y riesgo. 

Quizá, por eso, parte del debate público sobre vivienda resulta tan frustrante. Hablamos de construir más como si bastara con disponer de una parcela y voluntad de hacerlo. 

No basta. 

Hay que conseguir que las cuentas funcionen. 

Podemos aprobar planeamiento, generar suelo, convocar concursos (más bien subastas) y dibujar magníficos edificios. Pero si el precio final que puede pagar una familia no permite cubrir razonablemente suelo, construcción, impuestos, financiación y riesgo empresarial, aquella vivienda probablemente nunca se construirá. 

Y entonces el mejor render (infografía) del mundo seguirá siendo solamente eso:  

un render. 

La arquitectura convierte una promoción en un lugar donde vivir. 

Pero antes alguien tuvo que conseguir que pudiera existir. 

Y casi siempre empezó abriendo un Excel.