Neinor engorda la cartera de suelo con 155 millones en nuevas adquisiciones tras la opa de Aedas

La digestión de Aedas Homes no ha hecho más que empezar. Neinor Homes, que ha empezado 2026 convertida en la mayor promotora residencial de España tras desembolsar 923 millones de euros en la absorción de su rival, ya trabaja en consolidar y ampliar la cartera de suelo que ha heredado de la operación. El grupo presidido por Borja García-Egotxeaga tiene apalabrados terrenos por 155,3 millones.

La compañía ha desglosado sus compromisos en cuatro grandes bloques, cada uno con una naturaleza jurídica y financiera diferente.

El más voluminoso, con diferencia, es el de las condiciones suspensivas, que acumula 128,4 millones de euros. Bajo esta fórmula, la compra del terreno solo se materializa si se cumple un hito previo, habitualmente de carácter urbanístico: que el ayuntamiento correspondiente apruebe un plan parcial, que se levante una suspensión de licencias o que se complete una reparcelación.

Si el hito no llega, la empresa no está obligada a desembolsar el dinero. Es, en la práctica, una reserva de suelo con red de seguridad.

Esta concentración en condiciones suspensivas no es casual. En España, los plazos urbanísticos son crónicamente impredecibles y los bloqueos administrativos son habituales.

Comprometerse incondicionalmente a comprar suelo pendiente de desarrollo equivale, en muchos casos, a asumir un riesgo inaceptable. Neinor, con esta estructura, se asegura el acceso al suelo pero se protege legalmente si el proceso se atasca.

El segundo bloque en importancia son las opciones de compra, con 25,1 millones. Aquí la promotora tiene el derecho, pero no siempre la obligación, de adquirir los terrenos. Si el mercado se deteriora o las condiciones dejan de ser atractivas, puede dejar expirar la opción perdiendo únicamente la prima abonada, generalmente una fracción del precio total. Es el mecanismo de menor riesgo de toda la cartera.

Con un nivel de compromiso mucho más elevado aparecen las ofertas vinculantes, por valor de 1,8 millones. En este caso ya existe un compromiso legal serio: la operación está cerrada en lo sustancial y solo resta formalizar la escritura. El dinero, prácticamente, ya tiene destino.

Por último, los procesos competitivos —subastas o concursos públicos en curso— suman apenas 42.000 euros, una cifra meramente testimonial en el conjunto del balance.

Un matiz relevante para entender el alcance real de estas cifras: todo este volumen de suelo apalabrado procede de la combinación de negocios con Aedas Homes. No son adquisiciones que Neinor haya articulado de forma orgánica desde su propia estructura, sino compromisos que ya existían en el balance de Aedas y que han pasado a engrosar el perímetro consolidado del grupo tras la integración.

Esto no resta valor estratégico a la cartera, pero sí obliga a interpretarla con matices. Lo que Neinor ha ganado con la opa no es solo el suelo ya comprado y las viviendas en producción, sino también este pipeline de terrenos futuros, que representa la siguiente oleada de producto. En total, la compañía suma ya 43.200 viviendas en distintas fases de desarrollo, con una visibilidad de negocio sin precedentes en el sector español.

La magnitud del cambio que ha experimentado Neinor en apenas doce meses resulta difícil de exagerar. A cierre de 2024, la compañía contaba con una cartera de preventas valorada en 640 millones de euros. Un año después, esa cifra se ha disparado hasta los 2.217 millones, lo que supone multiplicar por 3,4 veces el volumen de ingresos garantizados en un solo ejercicio.

De esos 2.217 millones, aproximadamente 1.664 millones —el 75% del total— proceden directamente de la cartera aportada por Aedas. Tres de cada cuatro euros de ingresos futuros que hoy tiene asegurados Neinor tienen su origen en la compra de su rival. La apuesta estratégica ha sido total, y por ahora los números avalan la decisión.

La operación se ejecutó en dos fases. Primero, Neinor adquirió el 79,2% del capital en manos del fondo estadounidense Castlelake por 738 millones, a un precio de 21,335 euros por acción.

Después lanzó una OPA sobre los minoritarios a 24 euros por título, que fue aceptada por titulares del 84,76% de las acciones a las que se dirigía, lo que supuso un desembolso adicional de 184,9 millones. El coste total de la absorción asciende a 923 millones de euros.

Neinor controla ya el 96,8% de Aedas y ha anunciado que ejercerá el squeeze-out sobre el porcentaje restante, lo que llevará aparejada la exclusión de bolsa de la promotora. Aedas, que cotizaba en el mercado continuo desde 2017, desaparecerá como compañía independiente.

Neinor alcanza las 20.000 viviendas en Madrid

De las aproximadamente 20.200 viviendas adicionales que Neinor ha incorporado con la compra de Aedas, la mitad están ubicadas en la Comunidad de Madrid, el mercado residencial más activo y con mayor presión de demanda de España. Es precisamente en Madrid donde la escasez de obra nueva es más aguda y donde los precios han registrado mayores incrementos en los últimos años.

Con esta posición dominante en la capital y su área metropolitana, Neinor no solo ha ganado tamaño. Ha ganado exposición al mercado donde más se paga y donde la demanda estructural —impulsada por la formación de hogares, la llegada de población extranjera y la falta crónica de vivienda asequible— tiene mayor recorrido.

El resultado es una compañía que ha dejado de ser un operador grande para convertirse en un actor sistémico del mercado inmobiliario español. Y la cartera de suelo que acaba de aflorar en sus cuentas es la prueba de que el crecimiento, lejos de haberse detenido tras la opa, acaba de tomar carrerilla.