José Viqueira, CEO do Grupo Viqueira: “Durante muito tempo, o promotor imobiliário foi demonizado”

Em meados de julho o Grupo Viqueira anunciou um investimento de 35 milhões em um novo complexo residencial em La Orotava, Tenerife. O projeto Royal Path Apartments contempla a construção de 96 residências com garagem e depósito. O grupo com sede em Vigo, que desenvolve sua carteira de projetos na Galiza, Portugal e Ilhas Canárias, fechou o exercício com um faturamento de cerca de 70 milhões e um crescimento do EBITDA de 74%. José Viqueira, CEO e administrador do grupo, fala à Economia Digital Galícia sobre as expectativas de uma empresa nascida há quase sete décadas, as novas tendências do setor imobiliário e a situação de um mercado que está em um momento doce com o aumento da compra e venda de imóveis.

O complexo residencial de La Orotava é a primeira incursão do Grupo Viqueira no norte de Tenerife

É a primeira vez que estamos no norte. Viemos de fazer mil residências no sul, um centro comercial também nessa zona e estamos construindo o Hotel de La Tejita. Em Tenerife, de um tempo para cá, devido à entrada também de fundos de investimento, desenvolver empreendimentos está mais complicado porque o valor do terreno está aumentando muito e há cada vez menos oportunidades. Como já estamos há muito tempo ali, tentamos experimentar um pouco na zona menos massificada, embora haja também turismo.

Decidimos fazer um estudo, acompanhar a evolução do mercado nos últimos dois anos e, no final, chegámos a um acordo com o proprietário e comprámos o terreno. Em particular, construiremos 96 residências numa zona que é espetacular.

Parece que o complexo está tendo boa aceitação, se não me engano já têm pré-vendidas 50% das unidades

A verdade é que sim. Antes da compra do terreno acordámos com o proprietário uma condição suspensiva, que consistia basicamente em colocar o projeto à venda, pré-vendê-lo e se tivéssemos 40% das residências comercializadas já proceder com a compra. Com isso conseguia-se mitigar o risco comercial; é a melhor forma de testar se há mercado ou não.

O grupo Viqueira tem uma forte implantação tanto na Galiza como nas Ilhas Canárias, há previsão de crescer para outras comunidades?

Por agora não, estamos no que se chama um wait and see. Basicamente estamos com esta última operação que fizemos em Tenerife, que pôde ser ativada graças a todo este acordo e, embora vejamos que o mercado está robusto e os fundamentos são muito bons, o impacto que têm os preços e as valorizações do solo são muito elevados.

Queremos executar os projetos, continuar a fazê-lo bem, entregá-los aos clientes e de momento, vamos ficar pelo menos dois anos sem fazer mais investimentos. No que sim estamos investindo é no hotel, que estamos falando de 53 milhões de euros. É o nosso carro-chefe agora e temos que entregá-lo e abri-lo em outubro de 2027. Aí é onde estamos concentrando todos os nossos esforços e também na promoção da Orotava.

Na Galiza, contudo, os preços por metro quadrado estão claramente muito mais baixos, não tem nada a ver com Tenerife. Sim, estamos começando com a promoção de Riberiras do Lérez em Pontevedra, também com muito boa aceitação.

Por outro lado, temos o Alto de Bouzas, em Vigo, onde agora estamos na fase de fundação e estrutura. Aqui, além do residencial livre, que já está vendido praticamente 80%, vamos fazer nas quatro primeiras plantas um coliving, que será o primeiro.  

Como funcionará este coliving?

Do modo como o temos planejado, vai se CENTRAR principalmente em jovens profissionais e em residências para trabalhadores de empresas, o que chamam em inglês de corporate housing. São casos em que as companhias acomodam os empregados que têm que estar deslocados por algum motivo lá. Basicamente é como se fosse um hotel, mas de longo prazo.

Vai contar com absolutamente todas as comodidades sem ter que se preocupar com o pagamento do IBI, das contas de Wi-Fi… Está tudo integrado e não só isso, mas o nível de conforto dos quartos vai ser muito bom, com todas as facilidades.

Terá umas áreas comuns, que é aí onde está a chave do coliving. Trata-se de fazer afinidade, por isso é bom que não se perca muito a perspectiva e começar a misturar muitos públicos objetivos. O importante dentro deste modelo é ter uma estratégia o mais clara possível, dedicar-se ao público objetivo e gerar comunidade entre eles.

Dessa forma a experiência é muito melhor; têm uma piscina para eles para desfrutar no verão, um coworking também para poder trabalhar, um ginásio, áreas comuns para assistir ao futebol e demais. A operação de Alto de Bouzas tinha a particularidade de que uma porcentagem do aproveitamento tinha que ser terciário. Pensamos que não a poderíamos destinar ao terciário tradicional, como fazer lojas no térreo, e decidimos apostar por este modelo.

Consideram levar a outras cidades galegas este modelo no qual se combinam uma área de coliving com uma área residencial?

Acredito que seja um modelo que vai funcionar muito bem, precisamente porque o parque que há em aluguel, um, é escasso pelo tema turístico, e dois, está bastante deteriorado. No final facilita muito a operativa para as pessoas que vêm por trabalho.

Não entra nos nossos planos por agora extrapolar isso para outros concelhos. Esta operação nos veio bem para reforçar nosso patrimônio. Isto não está destinado à venda, mas sim que vamos ficar com isso no balanço e assim aumentar nossa ‘pata’ de patrimônio. Uma vez que começarmos a operá-lo, seguramente terá uma curva de aprendizagem importante. Embora também sejamos hoteleiros, com este modelo concreto de coliving, ainda vamos ter que aprender. Se no final o tema funcionar e demais, a médio ou longo prazo, não descartamos poder continuar com isso, sem dúvida.

Há outras tendências imobiliárias similares ao coliving que estão sendo desenvolvidas atualmente para dar um pouco de solução à crise habitacional?

Dentro do que é o flex living há diferentes segmentos aos quais se está dirigindo. Na maioria dos casos costumam ser abordados por fundos de investimento; são projetos que requerem de uma grande escala, como o de Valdebebas em Madri, que talvez estamos falando de 200 ou 300 quartos.

Isso é complicado de fazer na Galiza porque precisa ter fôlego; é difícil que um fundo entre aqui para fazer isso e complicado conseguir uma escala de 200 quartos.

Mas sim, há vários modelos. Temos desde as residências para universitários, que seria uma atualização do que eram as antigas residências, às quais se deu uma mudança oferecendo uma experiência muito mais reforçada para o estudante.

Temos o senior living, que está muito bem e talvez seja o que vejo mais saída na Galiza. Houve várias tentativas, mas não sei se no final acabaram de se concretizar. Nesta comunidade contamos com uma população envelhecida. Não temos que pensar só em pessoas idosas mas também nas pessoas que talvez perderam seu parceiro ou se divorciaram e simplesmente o que querem é ter todas as facilidades e um bom conforto. Esses são os elementos comuns de todo o flex living: fazê-lo de maneira profissional e preservar o sentimento de comunidade.

Também há outras opções, desde o brand residence, que é algo mais de luxo sob marcas como Gucci, ou outros modelos como o sport living, centrado nos desportistas. Em geral está-se atendendo no living à microsegmentação.

Como grupo com experiência no setor hoteleiro, qual avaliação fazem da proliferação dos apartamentos turísticos?

Nós aluguel turístico não fazemos. Temos um hotel de quatro estrelas em Fuerteventura de 310 apartamentos, aí sim que temos bastante experiência. Em Portugal e na Galiza não fazemos nada de aluguer turístico. Aliás, aos hoteleiros não gostamos nada do aluguer turístico e acreditamos que algo tem que ser feito. O lobby hoteleiro está contra tudo isso porque está tirando ocupação. Agora vai tudo fenomenal, no nosso hotel, por exemplo, estamos a 90% de ocupação, é um número estupendo, mas nem sempre vai ir tudo bem, assim que se desinflar, pois vai haver mais pressão.

Em Portugal, quando nos aventuramos pela primeira vez, compramos um edifício no Porto. Trata-se de um ativo flexível, que depois se possa transformar em independente para poder vendê-lo no mercado tradicional. Aí simplesmente compramos o ativo e fazemos um contrato de aluguer para a empresa Feel Porto e é essa companhia que o aluga a nível turístico.

Nas Ilhas Canárias também há queixas por todos os lados. Acredito que temos que ir para um modelo que seja um pouco mais sustentável e delimitar um pouco o dos apartamentos turísticos.

Segundo os dados do INE a compra e venda de imóveis está experimentando um importante crescimento ao longo deste ano, estamos perante um novo boom imobiliário?

Eu acredito que sim. O país avança, o produto interno bruto tem previsões de crescimento acima da média europeia e o emprego vai bem. Outro dinamizador que é fundamental para que este mercado continue se movendo é o tema das hipotecas. Agora o Euribor a baixa dá um respiro para que jovens e famílias que queiram entrar no mercado imobiliário possam fazê-lo.

A diferença com a crise que terminou estourando em 2008 é que naquela época havia um grande nível de intrusão na promoção imobiliária, os bancos tinham uma política totalmente expansiva de dar créditos sem nenhum tipo de risco, o que fez que houvesse uma importante sobreoferta.

Por muito tempo se demonizou ao promotor, se esteve gastando o estoque que tínhamos e sem construir. A situação agora é diferente. Para construir uma residência, um, as barreiras de entrada para o mercado para o promotor, que é uma profissão de alto risco, são tremendas. O banco não vai te dar um empréstimo a não ser que lhes demonstres tua expertise. Depois tens que conseguir as garantias para garantir as quantias dos clientes, põem-te um project monitoring na obra para seguir as certificações, ou seja, não qualquer um pode ser promotor.

Se a isso, que está bem, lhe adicionas a escassez de solo e o problema de que para conseguir uma licença que, em função de que município, pode demorar um ou dois anos, tens a tempestade perfeita. Por muito que se diga tem que fabricar, se não se geram facilidades para que possamos fazê-lo, é muito complicado.