José Viqueira, CEO del Grupo Viqueira: “Durante mucho tiempo se demonizó al promotor inmobiliario”

A mediados de julio el Grupo Viqueira anunció una inversión de 35 millones en un nuevo complejo residencial en La Orotava, Tenerife. El proyecto Royal Path Apartments contempla la construcción de 96 viviendas con garaje y trastero. El grupo con sede en Vigo, que desarrolla su cartera de proyectos en Galicia, Portugal e Islas Canarias, cerró el ejercicio con una facturación de unos 70 millones y un crecimiento del ebitda del 74%. José Viqueira, CEO y administrador del grupo, habla a Economía Digital Galicia de las expectativas de una firma nacida hace casi siete décadas, de las nuevas tendencias del sector inmobiliario y de la situación de un mercado que vive un momento dulce con el incremento de la compraventa de vivienda.

El complejo residencial de La Orotava es la primera incursión del Grupo Viqueira en el norte de Tenerife

Es la primera vez que estamos en el norte. Venimos de hacer mil viviendas en el sur, un centro comercial también en esa zona y estamos construyendo el Hotel de La Tejita. En Tenerife, de un tiempo a esta parte, a raíz de la entrada también de fondos de inversión, desarrollar promociones se más complicado porque se está incrementando mucho el valor del suelo y cada vez hay menos oportunidades. Como ya llevamos mucho tiempo allí intentamos probar un poco en la zona menos masificada, aunque también hay turismo.

Decidimos hacer un estudio, seguir la evolución del mercado durante los últimos dos años y al final llegamos a un acuerdo con la propiedad y compramos el solar. En concreto, construiremos 96 viviendas en una zona que es espectacular.

Parece que el complejo está teniendo buena acogida, si no me equivoco llevan prevendidas el 50% de las unidades

La verdad que sí. Antes de la compra del solar acordamos con la propiedad una condición suspensiva, que consistía básicamente en sacar el proyecto a la venta, prevenderlo y si teníamos un 40% de las viviendas comercializadas ya proceder con la compra. Con ello se conseguía mitigar el riesgo comercial; es la mejor forma de testear si hay mercado o no.

El grupo Viqueira tiene una fuerte implantación tanto en Galicia como en las Islas Canarias ¿hay previsión de crecer hacia otras comunidades?

Por ahora no, estamos en lo que se llama un wait and see. Básicamente estamos con esta última operación que hicimos en Tenerife, que se pudo activar gracias a todo este acuerdo y, aunque vemos que el mercado está robusto y los fundamentales son muy buenos, el impacto que tienen los precios y las valoraciones del suelo son muy elevados.

Queremos ejecutar los proyectos, seguir haciéndolo bien, entregarlo a los clientes y de momento, vamos a estar por lo menos un par de años sin hacer más inversiones. En lo que sí que estamos invirtiendo es en el hotel, que estamos hablando de 53 millones de euros. Es nuestro buque insignia ahora mismo y tenemos que entregarlo y abrirlo en octubre de 2027. Ahí es donde estamos centrando todos nuestros esfuerzos y también en la promoción de la Orotava.

En Galicia, sin embargo, los precios por metro cuadrado está claro que son muchísimo más bajos, no tiene nada que ver con Tenerife. Sí que estamos arrancando con la promoción de Riberiras do Lérez en Pontevedra, también con una acogida muy buena.

Por otro lado, tenemos el Alto de Bouzas, en Vigo, donde ahora estamos en fase de cimentación y estructura. Aquí, aparte del residencial libre, que ya está vendido prácticamente el 80%, vamos a hacer en las cuatro primeras plantas un coliving, que será el primero.

¿Cómo funcionará este coliving?

Tal y como lo tenemos pensado se va a centrar sobre todo en jóvenes profesionales y en viviendas para trabajadores de empresas, lo que llaman en inglés corporate housing. Son casos en los que las compañías alojan a los empleados que tienen que estar desplazados por cualquier motivo allí. Básicamente es como si fuera un hotel, pero de largo plazo.

Va a contar con absolutamente todas las comodidades sin tener que estar preocupándose por el pago del IBI, de las facturas del Wi-Fi… Está todo integrado y no solo eso, sino que el nivel de confort de las habitaciones va a ser muy bueno, con todas las facilidades.

Contará con unas zonas comunes, que es ahí donde está la clave del coliving. Se trata de hacer afinidad, por eso es bueno que no se pierda mucho la perspectiva y empezar a mezclar muchos públicos objetivos. Lo importante dentro de este modelo es tener una estrategia lo más clara posible, dedicarte al público objetivo y generar comunidad entre ellos.

De esta forma la experiencia es muchísimo mejor; tienen una piscina para ellos para disfrutar en el verano, un coworking también para poder trabajar, un gimnasio, zonas comunes para ver el fútbol y demás. La operación de Alto de Bouzas tenía la peculiaridad de que un porcentaje del aprovechamiento tenía que ser terciario. Pensamos que no la podríamos destinar al terciario tradicional, como hacer bajos comerciales, y decidimos apostar por este modelo.

¿Se plantean llevar a otras ciudades gallegas este modelo en el que se combinan una zona de coliving con un área residencial?

Creo que es un modelo que va a funcionar muy bien, precisamente porque el parque que hay en alquiler, uno, es escaso por el tema turístico, y dos, está bastante deteriorado. Al final a la gente que viene por trabajo se le facilita mucho la operativa.

No entra dentro de nuestros planes por ahora extrapolarlo a otros concellos. Esta operación nos vino bien para reforzar nuestro patrimonio. Esto no va destinado a la venta, sino que vamos a quedárnoslo en el balance y así incrementar nuestra ‘pata’ de patrimonio. Una vez que empecemos a operarlo, seguramente tendrá una curva de aprendizaje importante. Aunque también somos hoteleros, con este modelo concreto de coliving, todavía vamos a tener que aprender. Si al final el tema funciona y demás, a medio o largo plazo, no descartamos poder seguir con esto, sin duda.

¿Hay otras tendencias inmobiliarias similares al coliving que se estén desarrollando actualmente para dar un poco solución a la crisis habitacional?

Dentro de lo que es el flex living hay diferentes segmentos a los que se va dirigiendo. En la mayoría de los casos suelen ser abordados por fondos de inversión; son proyectos que requieren de una gran escala, como el de Valdebebas en Madrid, que a lo mejor estamos hablando de 200 o 300 habitaciones.

Eso es complicado hacerlo en Galicia porque hay que tener pulmón; es difícil que un fondo se meta aquí a hacer eso y complicado conseguir una escala de 200 habitaciones.

Pero sí que hay varios modelos. Tenemos desde las viviendas para universitarios, que sería una actualización de lo que eran las antiguas residencias, a las que se dio un cambio ofreciendo una experiencia mucho más reforzada para el estudiante.

Tenemos el senior living, que está muy bien y quizá es el que le veo más salida en Galicia. Hubo varios intentos, pero no sé si al final acabaron de fraguarse. En esta comunidad contamos con una población envejecida. No tenemos que pensar solo en gente anciana sino también en la gente que a lo mejor perdió a su pareja o se divorciaron y simplemente lo que quieren es tener todas las facilidades y una buena comodidad. Ese son los elementos comunes de todo el flex living: hacerlo de manera profesional y preservar el sentimiento de comunidad.

También hay otras opciones, desde el brand residence, que es algo más de lujo bajo marcas como Gucci, u otros modelos como el sport living, centrado en los deportistas. En general se está atendiendo en el living a la microsegmentación.

Como grupo con experiencia en el sector hotelero ¿qué valoración hacen de la proliferación de los pisos turísticos?

Nosotros alquiler turístico no hacemos. Tenemos un hotel de cuatro estrellas en Fuerteventura de 310 apartamentos, ahí sí que tenemos bastante experiencia. En Portugal y en Galicia no hacemos nada de alquiler turístico. Es más, a los hoteleros no nos gusta nada el alquiler turístico y creemos que algo se tiene que hacer. El lobby hotelero está en contra de todo esto porque le está quitando ocupación. Ahora va todo fenomenal, en nuestro hotel, por ejemplo, estamos al 90% de ocupación, es un número estupendo, pero no siempre va a ir todo bien, en cuanto se desinfle, pues va a haber más presión.

En Portugal, cuando nos adentramos por primera vez, compramos un edificio en Oporto. Se trata de un activo flexible, que luego se pueda transformar en independiente para poder venderlo en el mercado tradicional. Ahí simplemente compramos el activo y hacemos un contrato de alquiler para la empresa Feel Porto y es esa compañía la que lo alquila a nivel turístico.

En las Islas Canarias también hay quejas por todos los lados. Creo que tenemos que ir hacia un modelo que sea un poco más sostenible y acotar un poco lo de los pisos turísticos.

Según los datos del INE la compraventa de inmuebles está experimentando un importante crecimiento en lo que va de año ¿estamos ante un nuevo boom inmobiliario?

Yo creo que sí. El país tira, el producto interior bruto tiene unas previsiones de crecimiento por encima de la media europea y el empleo va bien. Otro dinamizador que es fundamental para que este mercado se siga moviendo es el tema de las hipotecas. Ahora el Euribor a la baja da un respiro para que jóvenes y familias que quieran meterse en la vivienda puedan entrar.

La diferencia con la crisis que terminó estallando en 2008 es que entonces había un gran nivel de intrusismo en la promoción inmobiliaria, los bancos tenían una política totalmente expansiva de dar créditos sin ningún tipo de riesgo, lo que hizo que hubiese una importante sobreoferta.

Durante mucho tiempo se demonizó al promotor, se estuvo gastando el stock que teníamos y sin construir. La situación ahora es diferente. Para construir una vivienda, uno, las barreras de entrada para el mercado para el promotor, que es una profesión de alto riesgo, son tremendas. El banco no te va a dar un préstamo a no ser que le demuestres tu expertise. Luego tienes que conseguir los avales para garantizar las cantidades de los clientes, te ponen un project monitoring en la obra para seguir las certificaciones, es decir, no cualquiera puede ser promotor.

Si a esto, que está bien, hay le añades la escasez de suelo y el problema de que para conseguir una licencia que, en función de qué ayuntamiento, puede tardar uno o dos años, tienes la tormenta perfecta mucho. Por mucho que se diga hay que fabricar, si no se generan facilidades para que podamos hacerlo, es muy complicado.