El círculo vicioso de la vivienda: anatomía de un experimento regulatorio fallido 

En España llevamos años preguntándonos por qué la vivienda se ha convertido en un bien de lujo, como si el mercado hubiera sufrido algún ataque de codicia colectiva. Pero el misterio es mucho menos místico. Los precios no suben porque el mercado sea insaciable, sino porque el Estado ha construido, ladrillo a ladrillo, un sistema regulatorio que actúa como una máquina de compresión hidráulica: aprieta la oferta, empuja la demanda y estrangula la inversión… todo al mismo tiempo. El resultado no es una tormenta perfecta, sino una tormenta perfectamente diseñada. Quizá no a propósito, pero desde luego no por azar. 

El primer ingrediente de este círculo vicioso es evidente, pero extrañamente ausente del debate político: la oferta está maniatada. Convertir suelo en vivienda se ha transformado en una odisea administrativa que pasa por densidades artificialmente bajas, zonificaciones restrictivas, planes urbanísticos interminables, moratorias municipales y vetos a cambios de uso que desincentivan cualquier proyecto mínimamente ajustado. No es que España no tenga espacio para construir; es que ha diseñado un sistema que convierte cada nuevo edificio en un combate de tres asaltos contra la burocracia. Con semejante rigidez, el mercado reacciona a un aumento de demanda del único modo posible: elevando precios, no viviendas. 

La situación se agrava cuando se analiza el tratamiento del alquiler. Aquí la lógica regulatoria roza lo tragicómico. Se parte de la premisa de que basta con limitar precios y endurecer las condiciones del propietario para que aparezcan pisos adicionales, como si los inmuebles brotaran espontáneamente de la voluntad legislativa. En la práctica, topes de rentas, inseguridad normativa, penalizaciones al llamado “gran tenedor” y la amenaza latente de expropiaciones temporales han configurado un entorno tan incierto que ningún inversor serio desea permanecer en él. Los fondos institucionales —los únicos capaces de generar vivienda a escala— se marchan. Y el pequeño propietario, ante la inseguridad jurídica, opta por retirar viviendas del alquiler, venderlas o destinarlas a otros usos menos fiscalizados. De nuevo, la consecuencia es transparente: con menos oferta y la misma demanda, los precios vuelven a subir. 

Por si fuera poco, mientras se constriñe la producción de vivienda, se estimula la demanda. Avales públicos, subsidios a la entrada y bonificaciones fiscales se presentan como mecanismos para facilitar el acceso, pero en un mercado donde la oferta está atrofiada solo consiguen inflar el precio del suelo y de la vivienda. El comprador cree haber recibido ayuda, cuando en realidad ha financiado —vía inflación de precios— una parte de la revalorización del inmueble del vendedor. 

Y sobre este escenario ya tenso, se superpone un fenómeno demográfico que nadie se ha molestado en anticipar: un crecimiento rápido de población, concentrado precisamente en las áreas urbanas donde la oferta es más rígida. Más demanda estructural sobre un mercado incapaz de expandirse. Más presión. Mayores precios. 

«Una oferta incapaz de reaccionar, un alquiler continuamente erosionado, una demanda estimulada artificialmente y unos costes crecientes que desalientan la promoción«

El último giro de esta maquinaria defectuosa viene por el lado de los costes. Subvencionar intensivamente la rehabilitación ha tensionado un sector con capacidad productiva limitada, encareciendo mano de obra y materiales. Las normativas técnicas —siempre justificadas en abstracto, nunca compensadas en lo concreto— elevan el coste por metro cuadrado y hacen inviables muchos proyectos. Y, de nuevo, las ayudas a la demanda alimentan la inflación del suelo, elevando el coste de entrada para cualquier promotor. El resultado es obvio: se construye menos, se construye más caro y la oferta futura se contrae aún más. 

Así se cierra el círculo. Una oferta incapaz de reaccionar, un alquiler continuamente erosionado, una demanda estimulada artificialmente y unos costes crecientes que desalientan la promoción. Todo ello desemboca en precios persistentemente elevados, deterioro del parque, inversión insuficiente y un mercado cada vez más frágil. Y, ante cada consecuencia indeseada, la respuesta política es siempre la misma: una nueva regulación que pretende corregir el daño causado por la anterior, inaugurando un ciclo interminable de intervención y distorsión. 

España no tiene un problema de vivienda por exceso de mercado, sino por exceso de ingeniería regulatoria. El resultado es un sector paralizado, donde construir es heroico, alquilar es arriesgado, invertir es temerario y acceder a una vivienda se ha convertido en una gincana administrativa. Pero en vez de aflojar los nudos, el regulador prefiere añadir más cuerdas, convencido de que la maraña es, en realidad, un plan maestro.