Merlin, sócio de San José e BBVA, avalia a promotora da ‘Operação Chamartín’ em 1.540 milhões
Embora as obras do desenvolvimento urbanístico comecem no segundo trimestre deste ano em Las Tablas Oeste, um dos quatro domínios nos quais está dividido, o grupo imobiliário diz que a sua avaliação não difere muito do valor contábil por ser um projeto a "longo prazo"
Recriação de um dos planeamentos do Madrid Novo Norte. Imagem: Cria Madrid Novo Norte
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Merlin Properties encerrou o seu último exercício com um lucro operativo de 327 milhões, um aumento de 5% em relação ao ano anterior e o mais alto da sua história num ano que Ismael Clemente, CEO do grupo, considerou “excecionalmente bom”. O lucro líquido cresceu 176%, alcançando 786 milhões, graças à revalorização das propriedades da socimi, que foi beneficiada pela aposta nos centros de dados. Em 2022, Merlin vendeu um dos seus ativos estrela, as 662 agências alugadas ao BBVA, por 1.987 milhões, uma injeção de liquidez que permitiu ao grupo imobiliário investir nos data centers com a intenção de aumentar a sua rentabilidade.
Atualmente, conta com 50 MW de capacidade dentro do seu portfólio, avaliado em 12.630 milhões (um aumento de 4,7%), e que inclui também escritórios (6.591 milhões), centros logísticos (1.449 milhões) e o grupo de centros comerciais (2.133 milhões), tendo como principal ativo o complexo Marineda City de A Corunha, recentemente ampliado com a integração do espaço ocupado por El Corte Inglés. No conjunto de ativos da socimi está também uma participação de 14,46% em Cria Madrid Nuevo Norte, a promotora anteriormente conhecida como Operação Chamartín, que a companhia avalia em 254,2 milhões. Isso implica uma avaliação da empresa, na qual tem como sócios o BBVA e a construtora galega San José, de 1.542 milhões, a mais alta na trajetória de um desenvolvimento urbanístico que começou a ser delineado nos papéis nos anos noventa.
Merlin explica em sua memória de exercício que “o valor registrado contabilmente” é razoável e “não difere significativamente do seu valor atual, dado o horizonte temporal a longo prazo do desenvolvimento do investimento”. No final de 2024, Cria Madrid Nuevo Norte assinou com Adif a transferência dos terrenos para o desenvolvimento urbanístico por 1.245 milhões, dos quais pagou, por enquanto, 210 milhões. Assim, a avaliação “razoável” que faz a socimi é semelhante à dos terrenos recebidos, ao valor contábil. Com base nessa conta, a participação da companhia de Jacinto Rey teria um valor de 154,2 milhões, e a do BBVA, de 1.164 milhões.
Embora a empresa de Ismael Clemente fale de um desenvolvimento de investimento a longo prazo, como não poderia deixar de ser num projeto que prevê atuar sobre 2,3 milhões de metros quadrados e construir 10.500 habitações, o certo é que as obras começarão em breve. Está previsto que os trabalhos se iniciem no segundo trimestre deste ano, uma vez que o Município de Madrid aprovou definitivamente a urbanização de Las Tablas Oeste, um dos quatro âmbitos nos quais se divide a Operação Chamartín.
Merlin e San José, unidos em Madrid
Merlin chegou ao grande desenvolvimento urbanístico do norte de Madrid em 2019, quando pagou a San José 169 milhões por 14,46% de Crea Madrid Nuevo Norte (então Distrito Castellana Norte). Aquela operação avaliou a promotora em 1.170 milhões, frente aos 1.540 milhões atuais. O acordo com a equipe de Jacinto Rey incluiu também um empréstimo de 86,4 milhões com o qual San José liquidou cerca de 100 milhões de dívida financeira.
O crédito tem um vencimento único aos 20 anos e uma taxa de juro fixa anual de 2%. O saldo atual é de 95,2 milhões. A construtora galega colocou como garantia os seus 10% da Operação Chamartín, embora Merlin diga em sua memória de exercício que não vê risco de não pagamento em San José, que encerrou o último exercício com 40,8 milhões de lucro e com um portfólio de contratos de 3.631 milhões, tendo Madrid como um dos seus mercados de referência.
