Adif provisiona 330 millones por la ‘Operación Chamartín’ de BBVA, Merlin y San José

La conocida como Operación Chamartín dio el año pasado un paso decisivo con el traspaso de los terrenos en manos de Adif y Renfe a los promotores del desarrollo urbanístico: BBVA, Merlin y la constructora gallega San José. La operación se acordó definitivamente en diciembre de 2024 y supone casi la mitad de los 2,3 millones de metros cuadrados sobre los que se levanta el proyecto. Adif y Adif Alta Velocidad recibirán como contraprestación por los terrenos un canon monetario valorado en algo más de 900 millones repartido en anualidades, y también pagos en especie a través del traspaso de parcelas con edificabilidad residencial de 100.000 metros cuadrados.

La venta de los terrenos se hizo notar en el balance de ejercicio del gestor de infraestructuras ferroviarias. Adif se anotó un resultado contable positivo de 420 millones por la operación, lo que le permitió acabar el curso con 384 millones de beneficio, frente a las pérdidas de 95 millones de 2023. Adif AV, que se encarga del despliegue de las líneas de alta velocidad, generó con la operación un resultado positivo de 186,6 millones. Sin embargo, no esquivó los números rojos, que alcanzaron los 100,9 millones, algo menos que los números rojos de 136 millones de 2023.

El acuerdo con Crea Madrid Nuevo Norte, la promotora del proyecto, también impactó en las provisiones de las entidades públicas. Tanto Adif como Adif AV han reservado fondos para atender los compromisos que mantienen con BBVA, Merlin y San José para financiar parte de las actuaciones del desarrollo urbanístico, uno de los mayores proyectos de regeneración urbana en Europa. Entre las dos provisionaron casi 330 millones: 223,6 millones por parte de Adif; y 103 millones por parte de Adif AV.

Ese dinero se destinará a la ejecución de obras en dos de los cuatro ámbitos que componen Madrid Nuevo Norte: Centro de Negocios y Estación Chamartín.

Los compromisos de Adif

En julio de 2021, la Comunidad de Madrid, el Ayuntamiento, y los gestores de la red ferroviaria firmaron un convenio con la promotora de la Operación Chamartín, ya entonces controlada por BBVA, con un 75,5% del capital, frente al 14,5% de la socimi Merlin y el 10% de San José, a través de la filial Desarrollos Urbanísticos Udra.

Aquel convenio para la coordinación de las actuaciones en determinadas partes del plan urbanístico que requerían de la modificación del PGOU de Madrid, fijaron unos compromisos para Adif por la ejecución simultánea de obras de urbanización (OUA) y obras ferroviarias en las dos áreas del proyecto antes mencionadas, Centro de Negocios y Estación Chamartín. Concretamente, Adif Alta Velocidad llevará a cabo la ejecución material de las obras correspondientes al cubrimiento de vías en estas dos zonas.

Si bien estas obras, al considerarse cargas de urbanización, deberían costearlas los dueños, es decir, BBVA, Merlin y San José, los acuerdos alcanzados en 2021 y en otros convenios anteriores firmados en 2020 obligan a las empresas públicas a asumir una parte del coste. Su reflejo en el balance de cuentas es esa provisión de 330 millones.

Costes asociados

El traspaso de los terrenos en diciembre del año pasado sirvió para ratificar que las entidades públicas asumirían estas cargas. Según recoge la memoria anual del gestor de infraestructuras ferroviarias, «los compromisos asumidos por Adif y Adif Alta Velocidad en los convenios citados
anteriormente han sido recogidos en la escritura de compraventa suscrita el pasado 19 de diciembre de 2024″.

En ese compromiso se incluyen también una serie de costes asociados correspondientes a las Pilas A, C1 y C2 del cubrimiento de la Cabecera Sur, así como la demolición parcial de Edificio de Correos. Estas actuaciones finalizaron en 2023 y se consideraron como costes asociados a la venta de los terrenos por valor de 3,3 millones.

Finalmente, Adif y Adif AV provisionan otros 10 millones en previsión de posibles actuaciones de descontaminación en los suelos vendidos a BBVA, Merlin y San José.

El nuevo distrito económico de Madrid

Centro de Negocios cuenta con una superficie de casi 800.000 metros cuadrados y una edificabilidad de 1,3 millones de m2, que se extiende desde la calle Mateo Inurria hasta la M-30 y rodea la Estación de Chamartín-Clara Campoamor, que actúa en la planificación como elemento vertebrador de movilidad. En esta zona está previsto construir un nuevo distrito económico, que aunará cerca de un millón de metros cuadrados de oficinas, 2.595 nuevas viviendas y un gran parque central que cubrirá las vías de tren. En este ámbito se ubicará la torre de hasta 70 plantas que se convertirá en el edificio más alto de España, pues podría superar los 300 metros de altura.