Merlin, socio de San José y BBVA, valora la promotora de la ‘Operación Chamartín’ en 1.540 millones

• BBVA, Merlin y San José comenzarán la urbanización de Madrid Nuevo Norte en el segundo trimestre
• San José saca la cartera con la Operación Chamartín: ampliación de capital de 66 millones para iniciar las obras

Merlin Properties cerró su último ejercicio con un beneficio operativo de 327 millones, un 5% más que el año anterior y el más elevado de su historia en un año que Ismael Clemente, CEO del grupo, consideró «excepcionalmente bueno». El beneficio neto creció un 176%, hasta los 786 millones, gracias a la revalorización de las propiedades de la socimi, que se vio favorecida por la apuesta por los centros de datos. En el año 2022, Merlin vendió uno de sus activos estrella, las 662 sucursales alquiladas a BBVA, por 1.987 millones, una inyección de liquidez que permitió al grupo inmobiliario invertir en los data centers con la pretensión de ensanchar su rentabilidad.

Hoy cuenta con 50 MW de capacidad dentro de su cartera, valorada en 12.630 millones (un 4,7% más) y de la que forman parte también las oficinas (6.591 millones), los centros logísticos (1.449 millones) y el grupo de centros comerciales (2.133 millones) que tiene como mayor activo el complejo Marineda City de A Coruña, recientemente ampliado con la integración del espacio que ocupaba El Corte Inglés. En el conjunto de activos de la socimi está también una participación del 14,46% en Crea Madrid Nuevo Norte, la promotora de la antes conocida como Operación Chamartín y que la compañía valora en 254,2 millones. Esto supone una valoración de la empresa, en la que tiene como socios a BBVA y a la constructora gallega San José, de 1.542 millones, la más alta en la trayectoria de un desarrollo urbanístico que comenzó a plasmarse en los papeles en los años noventa.

Merlin explica en su memoria de ejercicio que «el valor registrado contablemente» es razonable y «no difiere significativamente con su valor actual, dado el horizonte temporal a largo plazo de desarrollo de la inversión». A finales de 2024, Crea Madrid Nuevo Norte firmó con Adif el traspaso de los terrenos para el desarrollo urbanístico por 1.245 millones, de los que abonó, por el momento, 210 millones. De esta manera, la valoración «razonable» que hace la socimi es similar a la de los suelos recibidos, al valor contable. En base a esa cuenta, la participación de la compañía de Jacinto Rey tendría un valor de 154,2 millones, y la de BBVA, de 1.164 millones.

Aunque la compañía de Ismael Clemente habla de un desarrollo de inversión a largo plazo, como no puede ser de otra forma en un proyecto que prevé actuar sobre 2,3 millones de metros cuadrados y construir 10.500 viviendas, lo cierto es que las obras comenzarán pronto. Está previsto que los trabajos se inicien en el segundo trimestre de este año, una vez que el Ayuntamiento de Madrid aprobó definitivamente la urbanización de Las Tablas Oeste, uno de los cuatro ámbitos en los que se divide la Operación Chamartín.

Merlin y San José, unidos en Madrid

Merlín llegó al gran desarrollo urbanístico del norte de Madrid en 2019, cuando pagó a San José 169 millones por el 14,46% de Crea Madrid Nuevo Norte (entonces Distrito Castellana Norte). Aquella operación valoró la promotora en 1.170 millones, frente a los 1.540 millones actuales. El acuerdo con el equipo de Jacinto Rey incluyó también un préstamo de 86,4 millones con el que San José liquidó unos 100 millones de deuda financiera.

El crédito tiene un vencimiento único a 20 años y un tipo de interés fijo anual del 2%. El saldo actual asciende a 95,2 millones. La constructora gallega puso como garantía su 10% de la Operación Chamartín, aunque Merlin dice en su memoria de ejercicio que no ve riesgo de impago en San José, que cerró el pasado ejercicio con 40,8 millones de beneficio y con una cartera de contratos de 3.631 millones, con Madrid como uno de sus mercados de referencia.