O primeiro ‘pelotazo’ de San José com a Operação Chamartín: cortou 200 milhões de dívida e deixou a Merlin como grande credor.

Grupo San José, a maior construtora galega por volume de receitas, chega à última etapa do longuíssimo processo de tramitação da Operação Chamartín com um balanço muito mais saudável do que tinha alguns anos atrás. E em grande parte é graças ao avanço do próprio projeto urbanístico, no qual desembarcou pela primeira vez nos anos noventa e que no final do ano passado cruzou um marco chave com a transferência dos terrenos da Adif para os três sócios que formam a promotora: BBVA, Merlin Properties e a companhia de Jacinto Rey.

Em um período de seis anos, a construtora de Pontevedra conseguiu reduzir a um terço seu endividamento e, ao mesmo tempo, obter liquidez graças a um dos seus companheiros de viagem em Madrid Nuevo Norte, a socimi Merlin Properties, hoje seu principal credor financeiro. No final do exercício de 2024, a dívida financeira líquida de San José era de 117,3 milhões, segundo suas contas anuais consolidadas, dos quais 94 milhões vinham de um empréstimo concedido pelo grupo de Ismael Clemente em 2019, como parte do acordo para a transferência de 14,4% da Operação Chamartín. Nesse mesmo período, a dívida financeira passou de 318,2 milhões no final de 2018 para os 117,3 milhões atuais, uma redução de 200 milhões.

A operação chave

O saneamento do balanço da San José foi, na realidade, a última etapa de uma longa jornada que começou durante a crise financeira e que quase levou o grupo à ruína, pois teve que negociar a refinanciamento de cerca de 1.600 milhões de dívida contraída pela aquisição de Parquesol e entregar às entidades sua divisão imobiliária após o crash do setor imobiliário. O desbloqueio administrativo e judicial do grande desenvolvimento urbanístico do norte de Madrid permitiu colocar a cereja no topo desse processo, por meio da venda em 2019 de 14,4% da promotora da Operação Chamartín para Merlin por 168,89 milhões. A operação fechou-se em novembro daquele ano, com a filial Desenvolvimentos Urbanísticos Udra como vendedora.

Com esse dinheiro, San José procedeu à amortização integral da dívida financeira sindicalizada e ao cancelamento dos warrants emitidos em 2015 como parte dos compromissos adquiridos com a banca para o refinanciamento da dívida. O acordo com a socimi também envolveu a formalização de um empréstimo de 86,4 milhões com vencimento a 20 anos e a uma taxa de juro fixa anual de 2%, que proporcionou à construtora liquidez para suas operações em boas condições de amortização. Adicionalmente, também como parte da contrapartida pelo 14% de Madrid Nuevo Norte, Merlin concedeu a San José 42,7 milhões com a mesma taxa de juro e que serviram para a constituição de um depósito em garantia para o processo de financiamento de capital de giro acordado com seus credores, embora essa parte do crédito tenha sido devolvida imediatamente, no final de 2019.

A companhia de Jacinto Rey chegou ao mês de novembro com 318 milhões de dívida financeira e uma posição de tesouraria de 23,4 milhões. Ao finalizar o exercício, o passivo foi reduzido para 188,9 milhões e o caixa da construtora aumentou para 126,8 milhões.

50 milhões na Operação Chamartín

San José controla 10% da promotora da Operação Chamartín através de Desenvolvimentos Urbanísticos Udra, que nos últimos anos, assim como os demais sócios, teve que injetar liquidez na promotora Cria Madrid Nuevo Norte para sustentar sua atividade e iniciar o pagamento dos terrenos transferidos pela Adif e Renfe em dezembro do último ano. Segundo as contas da filial de San José, o valor contábil de sua participação no projeto passou em um ano de 22,7 milhões para mais de 50 milhões, graças às ampliações de capital executadas com vistas ao desenvolvimento urbanístico, um dos maiores da Europa, segundo afirmam os sócios.

Ao longo do último ano, San José aportou 27,6 milhões à promotora para manter sua participação de 10% em duas ampliações de capital de Cria Madrid Nuevo Norte que atingiram, em conjunto, os 276,6 milhões. Em 2023 tinha aportado muito menos, 2,1 milhões, visto que então o objetivo era apenas manter a atividade ordinária da empresa. A fatura aumentou devido à necessidade de pagar à Adif o primeiro pagamento pelos terrenos transferidos em dezembro.

A essa altura, a companhia chegou com uma aparência saudável. Em 2024 faturou 1.557 milhões, 16,6% a mais principalmente devido à força do negócio espanhol. O EBITDA alcançou 74,1 milhões, um avanço de 19,6%, e os lucros do grupo se situaram em 32,4 milhões, 51% a mais. A dívida financeira líquida, entre corrente e não corrente, ascendia ao fechar o ano a 117,3 milhões, dos quais 94 milhões correspondiam ao seu sócio em Madrid Nuevo Norte e principal credor financeiro, Merlin.