El primer 'pelotazo' de San José con la Operación Chamartín: recortó 200 millones de deuda y dejó a Merlin como gran acreedor

Grupo San José, la mayor constructora gallega por volumen de ingresos, llega a la última etapa de la larguísima tramitación de la Operación Chamartín con un balance mucho más saneado del que tenía hace unos años atrás. Y en buena medida es gracias al avance del propio proyecto urbanístico, en el que desembarcó por primera vez en los años noventa y que a finales del año pasado cruzó una meta clave con el traspaso de los terrenos de Adif a los tres socios que conforman la promotora: BBVA, Merlin Properties y la compañía de Jacinto Rey.

En un periodo de seis años, la constructora pontevedresa consiguió rebajar a la tercera parte su endeudamiento y, al mismo tiempo, obtener liquidez gracias a uno de sus compañeros de viaje en Madrid Nuevo Norte, la socimi Merlin Properties, a día de hoy su principal acreedor financiero. A cierre del ejercicio 2024, la deuda financiera neta de San José era de 117,3 millones, según sus cuentas anuales consolidadas, de los que 94 millones procedían de un préstamo que le otorgó el grupo de Ismael Clemente en 2019, como parte del acuerdo para el traspaso del 14,4% de la Operación Chamartín. En ese mismo periodo, la deuda financiera pasó de los 318,2 millones del cierre de 2018 a los 117,3 millones actuales, una rebaja de 200 millones.

La operación clave

El saneamiento del balance de San José fue, en realidad, la última etapa de una larga travesía que comenzó durante la crisis financiera y que casi se lleva por delante al grupo, pues hubo de acordar la refinanciación de unos 1.600 millones de deuda contraídos por la adquisición de Parquesol y entregar a las entidades su división inmobiliaria tras el crack del ladrillo. El desbloqueo administrativo y judicial del gran desarrollo urbanístico del norte de Madrid le permitió poner la guinda a ese proceso, mediante la venta en 2019 del 14,4% de la promotora de la Operación Chamartín a Merlin por 168,89 millones. La operación se cerró en noviembre de aquel año, con la filial Desarrollos Urbanísticos Udra como vendedora.

Con ese dinero, San José procedió a la amortización íntegra de la deuda financiera sindicada y la cancelación de los warrants emitidos en 2015 como parte de los compromisos adquiridos con la banca para la refinanciación de deuda. El acuerdo con la socimi conllevó, además, la formalización de un préstamo de 86,4 millones con vencimiento a 20 años y a un tipo de interés fijo anual del 2%, que otorgó a la constructora liquidez para sus operaciones en buenas condiciones de amortización. Adicionalmente, también como parte de la contraprestación por el 14% de Madrid Nuevo Norte, Merlin concedió a San José 42,7 millones con el mismo tipo de interés y que sirvieron para la constitución de un depósito en garantía para el proceso de financiación de circulante acordado con sus acreedores, aunque este tramo del crédito se devolvió inmediatamente, a finales de 2019.

La compañía de Jacinto Rey llegó al mes de noviembre con 318 millones de deuda financiera y una posición de tesorería de 23,4 millones. Al acabar el ejercicio, el pasivo quedó rebajado a 188,9 millones y la caja de la constructora se elevó a 126,8 millones.

50 millones en la Operación Chamartín

San José controla el 10% de la promotora de la Operación Chamartín a través de Desarrollos Urbanísticos Udra, que en los últimos años, al igual que el resto de socios, ha tenido que inyectar liquidez en la promotora Crea Madrid Nuevo Norte para sostener su actividad e iniciar el pago de los terrenos traspasados por Adif y Renfe en diciembre del año pasado. Según las cuentas de la filial de San José, el valor contable de su participación en el proyecto pasó en un año de 22,7 millones a más de 50 millones, merced a las ampliaciones de capital ejecutadas con vistas al desarrollo urbanístico, uno de los mayores de Europa, según aseguran los socios.

A lo largo del año pasado, San José aportó 27,6 millones a la promotora para mantener su participación del 10% en dos ampliaciones de capital de Crea Madrid Nuevo Norte que alcanzaron, en conjunto, los 276,6 millones. En 2023 había aportado mucho menos, 2,1 millones, debido a que entonces el objetivo era solamente mantener la actividad ordinaria de la empresa. La factura subió debido a la necesidad de abonar a Adif el primer pago por los terrenos traspasados en diciembre.

A ese hito llegó la compañía con aspecto saludable. En 2024 facturó 1.557 millones, un 16,6% más gracias principalmente a la fortaleza del negocio español. El ebitda alcanzó los 74,1 millones, un avance del 19,6%, y los beneficios del grupo se situaron en los 32,4 millones, un 51% más. La deuda financiera neta, entre corriente y no corriente, ascendía a cierre del año a 117,3 millones, de los que 94 millones correspondían a su socio en Madrid Nuevo Norte y principal acreedor financiero, Merlin.