Bertolín no veu fi a l’augment de preus en habitatge: «La forta demanda i la poca oferta continuaran empentant»

Antonio Piles, director general de Desenvolupament de Negoci en Grup Bertolín, no veu un canvi de tendència a curt termini en el mercat residencial.

En esta entrevista amb Economia Digital, el directiu d’esta companyia sosté que el desequilibri entre una demanda que es manté elevada i una oferta insuficient seguirà tensionant els preus en els pròxims mesos, en un context en què la promoció de VPO guanya pes i l’accés a sòl continua sent, al seu judici, el principal factor que limita la capacitat d’augmentar la producció.

Com descriuríeu el moment actual del mercat de la construcció i l’habitatge a Espanya i a la Comunitat Valenciana? Com ha evolucionat en l’últim any?

La forta demanda i la poca oferta faran que els preus continuen a l’alça, però en ubicacions amb públic objectiu amb menys renda l’increment serà menor. És a dir, augmentaran els preus però de forma desigual. És el moment de la VPO, però té més càrrega burocràtica: tramitació de la qualificació provisional, el visat del projecte per part del col·legi i la qualificació definitiva.

Davant els problemes de producció, el fort augment dels costos de matèries primeres i l’escassetat de mà d’obra, hem de recórrer al prefabricat de determinats elements dels edificis, com tancaments i banys.

També veiem una consolidació del Flex living, a València capital principalment. Són productes per a un públic molt concret i permeten viure en un espai completament equipat i moblat per períodes flexibles sense els compromisos de llargs contractes d’arrendament.

Este últim any s’han incrementat els projectes de VPO, que ajudaran a generar habitatge d’obra nova a un preu controlat. El problema és que en les ubicacions amb forta demanda i poca VPO el cost del sòl continuarà pujant i per tant el preu de les vivendes.

També hi ha una preocupant escassetat de sòl, principalment a València capital. Davant esta situació, creiem en el ressorgir de l’àrea metropolitana, especialment en pobles de l’Horta amb bona connexió per metro i rodalies amb València Capital.

Quina evolució esteu observant en la demanda i en el ritme d’arrancada de projectes? Més consultes, més cautela, més retards, més tancaments…?

En projectes residencials forta demanda, encara que amb vivendes amb preus alts que allarguen els terminis de venda. També existeix molta demanda de VPO que es podria cobrir amb preus més baixos al ser estos preus taxats.

En projectes industrials existeix forta demanda, però hi ha també molta oferta. És a dir, la generació de sòl industrial s’ha desenvolupat de forma més regular i això ha fet que s’haja anat consumint el sòl, però encara amb disponibilitat en el mercat. En resum, és un mercat més orgànic i on la demanda i l’oferta estan millor coordinades. L’increment del cost del sòl industrial ve generat per l’increment en les càrregues urbanístiques associades a la pròpia generació del sòl.

A València, a l’apetit hoteler se li suma el del Flex Living. No obstant això, gairebé no existeix demanda per al terciari comercial. Els projectes comercials són escassos degut a que es tracta d’un mercat molt consolidat. En estos moments el projecte Infinity, situat en el nou barri de Turianova (darrere de l’Hospital la Fe), representa l’últim dels grans projectes terciaris de la comunitat.

Quins són ara mateix els principals colls d’ampolla del sector: llicències i tramitació, disponibilitat de sòl, costos, subministraments, mà d’obra qualificada, o coordinació de subcontractes?

El principal problema és el de la disponibilitat de sòl, ja que la generació del mateix és molt complexa i lenta. Quant a costos, destaca la falta de mà d’obra i la falta de constructores capaces de satisfer la demanda, ocasionat per la gran quantitat d’infraestructures a reparar com a conseqüència de la DANA.

Quant a subministraments, en alguns municipis hi ha un dèficit d’infraestructures hidràuliques que es solucionarien integrant-se en l’Entitat Metropolitana. A més, el principal problema és la disponibilitat d’energia elèctrica derivat per la saturació de les infraestructures de transport elèctric. En este moment la Comunitat Valenciana compta amb les xarxes saturades al 90%, la qual cosa fa perillar els projectes del futur.

En infraestructures de transport, actualment el col·lapse de les vies de comunicació és alarmant, amb embussos continus en la V-30, V-31, CV-35 i A-7. És necessària la inversió per part del Ministeri de Transport i Mobilitat Sostenible i de la Conselleria d’Infraestructures. És necessari millorar i invertir en el transport metropolità, augmentant el transport en autobús i ampliant la xarxa de metro/tramvia, la qual és molt deficitària en la nostra comunitat.

A més, actualment la gent jove no veu este sector com atractiu, la qual cosa és un error ja que existeix molt de treball i pocs professionals. És necessari potenciar la formació professional. Les constructores hem d’evolucionar a generar escoles dins de les mateixes que formen als joves on els professors siguen els treballadors dels diferents oficis que es jubilen i tenen una grandíssima experiència.

També cal destacar les autoritzacions administratives necessàries per a la tramitació dels expedients de subministraments elèctrics. L’embús dels tràmits en el Servei Territorial d’Indústria, Energia i Mines és molt preocupant amb retards en les autoritzacions de més de 15 mesos. És molt urgent establir un sistema d’Empreses Col·laboradores de l’Administració (ECUV) per a estos expedients.

A més, actualment els joves no veuen este sector atractiu, la qual cosa és un error ja que existeix molt de treball i pocs professionals. És necessari potenciar la formació professional. La veritable solució del sector passa no solament per la prefabricació, sinó en transformar els diferents processos de construcció tal com funcionen en la indústria, la qual cosa milloraria els terminis, la qualitat del producte final i es contindria la pujada de costos.

Com estan evolucionant els costos de construcció (materials, subcontractació, energia, transport) i quina capacitat real està tenint el sector per a repercutir-los?

Els costos s’incrementen a dos dígits anuals. No obstant això, l’escassetat d’oferta fa que l’increment de preus absorba estos increments dels costos de construcció. Però l’escassetat de sòl també fa que s’incremente el seu preu, sent este sòl l’altra matèria primera d’un projecte immobiliari.

Així que el problema és que tenim un fort increment dels dos recursos bàsics d’un projecte immobiliari com són el preu del sòl i els costos de construcció. Un altre inconvenient és el cost del diners, es manté estable en el 2% – 2,5%, però amb certa tendència a l’alça pels vaivens geopolítics.

Per a laminar la contínua pujada dels costos de construcció, provocada per la pujada dels costos de matèries primeres i mà d’obra, és necessari intervenir també en el cost d’origen del sòl amb el model de l’expropiació del mateix, per a aconseguir ajustar els costos de generació d’este.

“Per a laminar la contínua pujada dels costos de construcció és necessari intervenir també en el cost d’origen del sòl amb el model de l’expropiació”

Mirant a 2026, quin és el vostre escenari base per al sector i quins són els dos riscos principals que més us preocupen?

Es preveuen uns nivells d’activitat similars als d’enguany, però cal prestar especial atenció als riscos, ja que a mesura que es va tensionant el mercat, especialment en el sector residencial, els riscos associats a l’absorció de les vivendes en el mateix augmenten en totes les ubicacions. Tinguem en consideració que no hi ha demanda generalitzada per a pisos de tres habitacions per sobre dels 300.000 euros.

Existeix una percepció de preus que pot ser enganyosa ja que, actualment, tenim una demanda, de l’ordre del 50 % de les vendes, de vivendes amb alts preus per a clients estrangers amb major poder adquisitiu. 

Encara que els projectes no estan molt apalancats, l’increment del tipus d’interès farà que el diners se’n vaja del sector immobiliari buscant majors rendibilitats en els mercats de capital o borsa. En estos moments, els marges dels projectes immobiliaris són estrets, perquè el risc comercial és molt baix.

Si poguéreu demanar dues mesures concretes a l’Administració per a millorar l’accés a vivenda i accelerar l’oferta, quines serien?

D’una banda, sòls d’equipament per a desenvolupar vivendes de lloguer assequible, en concessió i amb ajudes -per exemple, 50.000€ per vivenda) per a amortitzar el cost de construcció, amb l’objectiu de posar en el mercat vivendes amb preus de lloguers baixos que ajude a l’emancipació dels joves. I a més, amb una rendibilitat atractiva per al capital.

D’altra banda, sòls municipals per a desenvolupar vivendes en venda de VPO, com el que està fent en estos moments la Conselleria, amb el suport de l’Institut Valencià de Finances (IVF) per a aportar l’aval de la permuta (la fórmula de la permuta creiem que és molt interessant).

Una tercera mesura seria desenvolupar sòl residencial privat, ja que encara que hi ha molt de sòl públic (les administracions són el gran tenedor de sòl urbà d’Espanya), amb l’actual demanda en 4-5 anys s’haurà consumit per la qual cosa serà necessari generar més sòl residencial.

“Com hi ha tan poca oferta, i una forta demanda, els preus pugen, però sense risc de generar una nova bombolla immobiliària.”

Existeix una bombolla immobiliària? Hi ha sostre per als preus i seguiran pujant?

Com hi ha tan poca oferta, i una forta demanda, els preus pugen, però sense risc de generar una nova bombolla immobiliària. I quan els preus toquen sostre, els terminis de venda s’allargaran i simplement costarà vendre, però no tenim la previsió que es puga generar la citada bombolla, ja que els nivells d’endeutament són baixos i, la clau, que l’econòmica segueix creixent i es generen llocs de treball (encara que els salaris segueixen sent algo baixos).

En el vostre mix actual, què pesa més? Vivienda nova, reforma/rehabilitació, interiorisme, o projectes de terciari (oficines, retail, hospitality…? Quines línies estan creixent i quines estan més planes?

Industrial, residencial i terciari, per este ordre.

Com s’està comportant la vostra cartera per segments: edificació residencial, no residencial, rehabilitació, i infraestructures/obra civil? On veieu més tracció i on més prudència?

Veiem més tracció en l’industrial, ja que al ser un mercat més orgànic hi ha menys fluctuacions i per tant menys riscos. L’obra civil també seguirà creixent motivat pels plans de reconstrucció de l’Horta Sud i les infraestructures hidràuliques que s’han d’executar per a minimitzar les conseqüències de la Dana. Per contra, creiem que hem de ser més prudents en el sector residencial.

“La falta de seguretat jurídica fa que estiguen desapareixent moltes vivendes del mercat”

Des de la vostra perspectiva, quin és el principal ‘tap’ per a augmentar oferta de vivenda i quina palanca tindria impacte més ràpid?

El principal ‘tap’ és la mancança de