Bertolín no ve fin al alza de precios en vivienda: «La fuerte demanda y la poca oferta seguirán empujando»

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Antonio Piles, director general de Desarrollo de Negocio en Grupo Bertolín, no ve un cambio de tendencia a corto plazo en el mercado residencial.

En esta entrevista con Economía Digital, el directivo de esta compañía sostiene que el desequilibrio entre una demanda que se mantiene elevada y una oferta insuficiente seguirá tensionando los precios en los próximos meses, en un contexto en el que la promoción de VPO gana peso y el acceso a suelo continúa siendo, a su juicio, el principal factor que limita la capacidad de aumentar la producción.

¿Cómo describiríais el momento actual del mercado de la construcción y la vivienda en España y en la Comunidad Valenciana? ¿Cómo ha evolucionado en el último año?

La fuerte demanda y la poca oferta harán que los precios sigan al alza, pero en ubicaciones con público objetivo con menos renta el incremento será menor. Es decir, aumentarán los precios pero de forma desigual. Es el momento de la VPO, pero tiene más carga burocrática: tramitación de la calificación provisional, el visado del proyecto por parte del colegio y la calificación definitiva.

Ante los problemas de producción, el fuerte aumento de los costes de materias primas y la escasez de mano de obra, tenemos que recurrir al prefabricado de determinados elementos de los edificios, como cerramientos y baños.

También vemos una consolidación del Flex living, en Valencia capital principalmente. Son productos para un público muy concreto y permiten vivir en un espacio completamente equipado y amueblado por periodos flexibles sin los compromisos de largos contratos de arrendamiento.

Este último año se han incrementado los proyectos de VPO, que ayudarán a generar vivienda de obra nueva a un precio controlado. El problema es que en las ubicaciones con fuerte demanda y poca VPO el coste del suelo continuará subiendo y por ende el precio de las viviendas.

También hay una preocupante escasez de suelo, principalmente en Valencia capital. Ante esta situación, creemos en el resurgir del área metropolitana, especialmente en pueblos de l’Horta con buena conexión por metro y cercanías con Valencia Capital.

¿Qué evolución estáis observando en la demanda y en el ritmo de arranque de proyectos? ¿Más consultas, más cautela, más retrasos, más cierres…?

En proyectos residenciales fuerte demanda, aunque con viviendas con precios altos que alargan los plazos de venta. También existe mucha demanda de VPO que se podría cubrir con precios más bajos al ser estos precios tasados.

En proyectos industriales existe fuerte demanda, pero hay también mucha oferta. Es decir, la generación de suelo industrial se ha desarrollado de forma más regular y esto ha hecho que se haya ido consumiendo el suelo, pero todavía con disponibilidad en el mercado. En resumen, es un mercado más orgánico y donde la demanda y la oferta están mejor coordinadas. El incremento del coste del suelo industrial viene generado por el incremento en las cargas urbanísticas asociadas a la propia generación del suelo.

En Valencia, al apetito hotelero se le suma el del Flex Living. Sin embardo, apenas existe demanda para el terciario comercial. Los proyectos comerciales son escasos debido a que se trata de un mercado muy consolidado. En estos momentos el proyecto Infinity, situado en el nuevo barrio de Turianova (detrás del Hospital la Fe), representa el último de los grandes proyectos terciarios de la comunidad.

¿Cuáles son ahora mismo los principales cuellos de botella del sector: licencias y tramitación, disponibilidad de suelo, costes, suministros, mano de obra cualificada, o coordinación de subcontratas?

El principal problema es el de la disponibilidad de suelo, ya que la generación del mismo es muy compleja y lenta. En cuanto a costes, destaca la falta de mano de obra y la falta de constructoras capaces de satisfacer la demanda, ocasionado por la gran cantidad de infraestructuras a reparar como consecuencia de la DANA.

En cuanto a suministros, en algunos municipios hay un déficit de infraestructuras hidráulicas que se solucionarían integrándose en la Entidad Metropolitana. Además, el principal problema es la disponibilidad de energía eléctrica derivado por la saturación de las infraestructuras de transporte eléctrico. En este momento la Comunidad Valenciana cuenta con las redes saturadas al 90%, lo cual hace peligrar los proyectos del futuro.

En infraestructuras de transporte, actualmente el colapso de las vías de comunicación es alarmante, con atascos continuos en la V-30, V-31, CV-35 y A-7. Es necesaria la inversión por parte del Ministerio de Transporte y Movilidad Sostenible y de la Conselleria de Infraestructuras. Es necesario mejorar e invertir en el trasporte metropolitano, aumentado el transporte en autobús y ampliando la red de metro/tranvía, la cual es muy deficitaria en nuestra comunidad.

Además, actualmente la gente joven no ve este sector como atractivo, lo cual es un error ya que existe mucho trabajo y pocos profesionales. Es necesario potenciar la formación profesional. Las constructoras tenemos que evolucionar a generar escuelas dentro de las mismas que formen a los jóvenes donde los profesores sean los trabajadores de los diferentes oficios que se jubilan y tienen una grandísima experiencia.

También hay que destacar las autorizaciones administrativas necesarias para la tramitación de los expedientes de suministros eléctricos. El atasco de los tramites en el Servicio Territorial de Industria, Energía y Minas es muy preocupante con retrasos en las autorizaciones de mas de 15 meses. Es muy urgente establecer un sistema de Empresas Colaboradoras de la Administración (ECUV) para estos expedientes.

Además, actualmente los jóvenes no ven este sector atractivo, lo cual es un error ya que existe mucho trabajo y pocos profesionales. Es necesario potenciar la formación profesional. La verdadera solución del sector pasa no solo por la prefabricación, sino en transformar los diferentes procesos de construcción tal y como funcionan en la industria, lo que mejoraría los plazos, la calidad del producto final y se contendría la subida de costes.

¿Cómo están evolucionando los costes de construcción (materiales, subcontratación, energía, transporte) y qué capacidad real está teniendo el sector para repercutirlos?

Los costes se incrementan a dos dígitos anuales. Sin embargo, la escasez de oferta hace que el incremento de precios absorba estos incrementos de los costes de construcción. Pero la escasez de suelo también hace que se incremente su precio, siendo este suelo la otra materia prima de un proyecto inmobiliario.

Así que el problema es que tenemos un fuerte incremento de los dos recursos básicos de un proyecto inmobiliario como son el precio del suelo y los costes de construcción. Otro inconveniente es el coste del dinero, se mantiene estable en el 2% – 2,5%, pero con cierta tendencia alza por los vaivenes geopolíticos.

Para laminar la continua subida de los costes de construcción, provocada por la subida de los costes de materia primas y mano de obra, es necesario intervenir también en el coste de origen del suelo con el modelo de la expropiación del mismo, para conseguir ajustar los costes de generación de este.

«Para laminar la continua subida de los costes de construcción es necesario intervenir también en el coste de origen del suelo con el modelo de la expropiación»

Mirando a 2026, ¿cuál es vuestro escenario base para el sector y cuáles son los dos riesgos principales que más os preocupan?

Se prevén unos niveles de actividad similares a los de este año, pero hay que prestar especial atención a los riesgos, ya que a medida que se va tensionando el mercado, en especial en el sector residencial, los riesgos asociados a la absorción de las viviendas en el el mismo aumentan en todas las ubicaciones. Tengamos en consideración que no hay demanda generalizada para pisos de tres habitaciones por encima de los 300.000 euros.

Existe una percepción de precios que puede ser engañosa ya que, actualmente, tenemos una demanda, del orden del 50 % de las ventas, de viviendas con altos precios para clientes extranjeros con mayor poder adquisitivo. 

Aunque los proyectos no están muy apalancados, el incremento del tipo de interés hará que el dinero se vaya del sector inmobiliario buscando mayores rentabilidades en los mercados de capital o bolsa. En estos momentos, los márgenes de los proyectos inmobiliarios son estrechos, porque el riesgo comercial es muy bajo.

Si pudierais pedir dos medidas concretas a la Administración para mejorar el acceso a vivienda y acelerar la oferta, ¿cuáles serían?

Por un lado, suelos de equipamiento para desarrollar viviendas de alquiler asequible, en concesión y con ayudas -por ejemplo, 50.000€ por vivienda) para amortiguar el coste de construcción, con el objetivo de poner en el mercado viviendas con precios de alquileres bajos que ayude a la emancipación de los jóvenes. Y además, con una rentabilidad atractiva para el capital.

Por otro, suelos municipales para desarrollar viviendas en venta de VPO, como lo que está haciendo en estos momentos la Conselleria, con el apoyo del Instituto Valenciano de Finanazas (IVF) para aportar el aval de la permuta (la fórmula de la permuta creemos que es muy interesante).

Una tercera medida sería desarrollar suelo residencial privado, ya que aunque hay mucho suelo público (las administraciones son el gran tenedor de suelo urbano de España), con la actual demanda en 4-5 años se habrá consumido por lo que será necesario generar más suelo residencial.

«Como hay tan poca oferta, y una fuerte demanda, los precios suben, pero sin riesgo de generar una nueva burbuja inmobiliaria.»

¿Existe una burbuja inmobiliaria? ¿Hay techo para los precios y seguirán subiendo?

Como hay tan poca oferta, y una fuerte demanda, los precios suben, pero sin riesgo de generar una nueva burbuja inmobiliaria. Y cuando los precios toquen techo, los plazos de venta se alargarán y simplemente costará vender, pero no tenermos la previsión de que se pueda generar la citada burbuja, ya que los niveles de endeudamiento son bajos y, la clave, que la económica sigue creciendo y se generan puestos de trabajo (aunque los salarios siguen siendo algo bajos).

En vuestro mix actual, ¿Qué pesa más? ¿Vivienda nueva, reforma/rehabilitación, interiorismo, o proyectos de terciario (oficinas, retail, hospitality…? ¿Qué líneas están creciendo y cuáles están más planas?

Industrial, residencial y terciario, por este orden.

¿Cómo se está comportando vuestra cartera por segmentos: edificación residencial, no residencial, rehabilitación, e infraestructuras/obra civil? ¿Dónde veis más tracción y dónde más prudencia?

Vemos más tracción en el industrial, ya que al ser un mercado más orgánico hay menos fluctuaciones y por tanto menos riesgos. La obra civil también seguirá creciendo motivado por los planes de reconstrucción de l’Horta Sud y las infraestructuras hidráulicas que se tienen que ejecutar para minimizar las consecuencias de la Dana. Por el contrario, creemos que debemos ser más prudentes en el sector residencial.

«La falta de seguridad jurídica hace que estén desapareciendo muchas viviendas del mercado»

Desde vuestra perspectiva, ¿cuál es el principal ‘tapón’ para aumentar oferta de vivienda y qué palanca tendría impacto más rápido?

El principal ‘tapón’ es la carencia de suelo y, por lo tanto, la principal palanca, y más rápida, sería el poner a disposición del mercado suelo público tanto para alquiler como para venta a través de la fórmula de permuta antedicha. Los problemas para poder poner estos suelos públicos en el mercado son la complejidad de los trámites en la gestión como son las licitaciones, confección de los pliegos, etc.

Otro inconveniente, en cuanto a la oferta de viviendas de alquiler, es la inseguridad jurídica que hace que estén desapareciendo muchas viviendas del mercado. No es posible que en el siglo XXI se centre foco en el apoyo al que deja de pagar el alquiler que al propietario. No malinterpretemos esta afirmación con la necesidad de ayuda a las familias vulnerables que, en todo caso, es la Administración la que les debe dar solución no derivar al sector privado esa terrible y penosa problemática.