Valencia, sin suelo: hay PAI sin ejecutar para 10.000 viviendas y se consumen 3.000 al año
Estas casas pendientes de construir corresponden íntegramente a obra nueva y pendiente de tramitar y ejecutar
Viviendas inacabadas en Valencia
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Valencia afronta una situación de creciente tensión en el mercado inmobiliario marcada por la escasez de suelo finalista para vivienda. Los principales agentes del sector coinciden en señalar que la falta de suelo disponible se ha convertido en uno de los factores clave que explican el incremento sostenido de los precios, tanto en compra como en alquiler, en la capital del Turia. Las hasta 10.000 casas pendientes de construir, además, corresponden a desarrollos ya previstos en varios Programas de Actuación Integral (PAI) por ejecutar en los próximos años.
En concreto, según las estimaciones del sector, las bolsas de suelo actualmente existentes en la ciudad permitirían desarrollar, en conjunto, entre 8.000 y 10.000 viviendas nuevas. Sin embargo, esta capacidad resulta limitada si se compara con el ritmo de absorción del mercado, ya que Valencia consume en torno a 3.000 viviendas al año. De mantenerse estas cifras, el margen de crecimiento residencial quedaría prácticamente agotado en un plazo de apenas tres o cuatro ejercicios.
Además, estas 10.000 viviendas pendientes de construir corresponden íntegramente a obra nueva y proceden de desarrollos ya previstos en estos PAI que siguen sin ejecutarse. Entre ellos destacan ámbitos estratégicos como el Parque Central, El Grao (por parte de Atitlan) o Benimaclet, considerados clave para el futuro urbanístico de la ciudad pero aún bloqueados por distintas dificultades administrativas, urbanísticas o de gestión.
En un encuentro del CTAV con representantes de la patronal valenciana de promotores Aprova y con el director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la UPV, Fernando Cos-Gayón, ha abordado los datos de cierre del curso tanto referentes a visados como a proyectos realizados. Los datos revelan el estancamiento del número de viviendas creadas o proyectadas en los últimos 5 años. En 2025 se construyeron 6.000 viviendas en la provincia de Valencia, cuando antes del último lustro las cifras oscilaban entre las 7.000 y las 8.000 al año. La construcción de vivienda de protección pública tampoco crece, con 500 viviendas al año desde 2021.
En este contexto, gana protagonismo el debate sobre el modelo de ciudad. Frente a las propuestas que abogan por la creación de “nuevas ciudades” o grandes desarrollos periféricos capaces de absorber el volumen de demanda, cada vez más expertos defienden desde hace años un crecimiento urbano basado en la compacidad y no en la expansión extensiva. Esta visión apuesta por optimizar el tejido urbano existente y reducir el consumo de nuevo suelo.
Dentro de esta estrategia, la rehabilitación de viviendas se consolida como una alternativa al alza. Aunque la obra nueva sigue teniendo un peso mayoritario, los datos reflejan un cambio de tendencia. Según cifras del Colegio Territorial de Arquitectos de Valencia (CTAV), el 84% de las viviendas construidas en 2025 corresponde a obra nueva. No obstante, en ese mismo año se ha afianzado el crecimiento de los proyectos de rehabilitación, que ya representan una parte relevante de la actividad del sector.
En términos de superficie, la rehabilitación ha registrado un incremento del 37% respecto al mismo periodo de 2024, lo que evidencia un mayor interés por la renovación del parque residencial existente. Este avance responde tanto a la falta de suelo disponible como a la necesidad de actualizar edificios antiguos, mejorar la eficiencia energética y adaptar las viviendas a las nuevas demandas sociales y demográficas de la ciudad.
Así, mientras Valencia se acerca a un escenario de agotamiento del suelo residencial, la rehabilitación emerge como uno de los principales vectores para sostener la oferta de vivienda y contener, al menos en parte, la presión sobre los precios en los próximos años.
La vivienda, una emergencia social
El acceso a la vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones de los ciudadanos, debido al alza de precios, la escasez de oferta y la presión en el mercado del alquiler. El Banco de España estima un déficit habitacional en España de alrededor de 700.000 viviendas.
Tras un período desarrollista 1998-2007 en el que construyó en España más del doble del estándar normalizado de viviendas (650.000 viviendas al año frente a 300.000), nos encontramos en una etapa de emergencia social con apenas 90.000 viviendas al año en todo el territorio nacional.
