Las residencias de estudiantes necesitan 677.000 camas más
La inversión en residencias de estudiantes batió récord en 2025 con 1.755 millones y el capital institucional gana peso
El mercado del alquiler no puede soportar el exceso de demanda de estudiantes.
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Nunca había habido tantos estudiantes buscando alojamiento y, al mismo tiempo, la cartera de nuevos proyectos no deja de reducirse. España cuenta con 677.390 estudiantes que necesitan una cama fuera de su provincia de residencia, máximo histórico, mientras el ‘pipeline’ de residencias de estudiantes identificado por Atlas Real Estate Analytics se ha reducido hasta 19.505 camas en 96 proyectos.
El volumen de demanda supone que el 47,9% de los 1,41 millones de estudiantes universitarios presenciales necesita alojamiento en su lugar de estudio. Frente a ellos, el parque operativo alcanza 123.120 camas repartidas entre 907 residencias. El indicador de Atlas, que mide el número de estudiantes desplazados por cada cama disponible, se sitúa en 5,5 veces.
La fotografía resulta todavía más significativa cuando se observa la evolución. El parque de residencias ha aumentado un 41,6% desde 2021, pero la demanda ha crecido todavía con fuerza y se sitúa un 14,5% por encima del nivel de 2019.
La oferta moderna, aquella que concentra prácticamente todo el interés de los inversores institucionales, ha pasado de 31.968 camas en 2021 a 70.642 en 2026, multiplicándose por 2,2 en cinco años y alcanzando el 57,4% del parque.
El problema está en lo que viene después. El sector ha acelerado las entregas, pero no está reponiendo al mismo ritmo los proyectos que salen del ‘pipeline’.
Para el curso 2026/27 se han incorporado 5.628 camas mediante 21 nuevas residencias, uno de los mayores volúmenes anuales de la serie. Sin embargo, la cartera de proyectos ha descendido a 19.505 camas, frente a las 22.515 contabilizadas en 2024. Al ritmo actual de aperturas, el ‘pipeline’ equivale aproximadamente a tres años y medio de entregas.
Alejandro Bermúdez, CEO de Atlas Real Estate Analytics, explica en declaraciones a Economía Digital que el comportamiento del segmento constituye una excepción dentro del actual mercado inmobiliario. Mientras el capital tiende a buscar activos ya operativos y ocupados para reducir el riesgo de desarrollo, las residencias de estudiantes continúan atrayendo financiación hacia proyectos nuevos.
En 2025, según señala, el capital movilizó más de 1.700 millones de euros en este mercado y los fondos siguen firmando acuerdos y buscando nuevos desarrollos.
La demanda, además, tiene un componente que favorece la inversión a largo plazo: su creciente internacionalización. Uno de cada cuatro estudiantes desplazados procede del extranjero, mientras que la demanda vinculada al programa Erasmus ha alcanzado también un máximo histórico, con 65.179 estudiantes.
El informe de Atlas distingue entre 102.998 estudiantes internacionales matriculados oficialmente en universidades españolas y otros 65.179 procedentes de programas de movilidad.
La universidad privada juega un papel especialmente relevante. Aunque concentra el 18,5% de la matrícula presencial, genera el 47% de la demanda internacional de camas.
En términos absolutos, sus universidades generan 145.911 camas de demanda, el 21,5% del total. La intensidad internacional también es muy superior: 18,5 estudiantes internacionales por cada 100 matriculados en las universidades privadas, frente a 4,7 en las públicas.
Este comportamiento está cambiando también el mapa de oportunidades. Madrid, Barcelona y Sevilla concentran buena parte del parque existente, pero los mercados con mayor tensión se encuentran cada vez más fuera de las grandes capitales.
Murcia y Valencia presentan un ‘provision rate’ de alrededor de 8,6 estudiantes por cama, mientras que Jaén, Córdoba y Almería registran ratios todavía mayores. El informe identifica especialmente al denominado triángulo andaluz como una de las zonas con mayor recorrido inversor.
Valencia es, además, el principal foco del ‘pipeline’, con 3.069 camas en proyecto, seguida de Sevilla, Málaga, Murcia y Granada. La capital valenciana combina así una elevada demanda con una oferta todavía insuficiente, una situación que está empezando a atraer nuevos proyectos.
Zaragoza, la otra cara de las residencias de estudiantes
Zaragoza ofrece el ejemplo contrario. La ciudad incorpora 1.285 camas nuevas este curso, elevando su parque un 52% en un solo año. Con ello, su ratio de estudiantes por cama cae hasta 3,07 veces, uno de los niveles más bajos entre los grandes mercados.
La inversión también refleja la transformación del sector. 2025 marcó un récord con 1.755 millones de euros identificados en 11 operaciones y 10.232 camas. Entre enero y julio de 2026 se habían registrado ya seis operaciones por 480 millones y 6.264 camas.
El capital que está entrando, además, es diferente al de años anteriores. Los fondos de pensiones, el capital soberano y las grandes plataformas institucionales están ganando terreno frente al capital oportunista. En 2026, Nuveen compró la cartera de Bravo Students, con 3.323 camas en siete ciudades, por unos 330 millones de euros, mientras Greystar adquirió 1.600 camas de Straco por 150 millones.
Esta llegada de capital institucional ha contribuido a elevar el precio de los activos. Atlas estima que el ‘yield’ ‘prime’ de las residencias de estudiantes en Madrid y Barcelona se situó al cierre de 2025 entre el 4,4% y el 4,5%, unos 90 puntos básicos por debajo del 5,3%-5,4% registrado en 2020-2021.
La escasez de producto estabilizado, las elevadas ocupaciones y la entrada de inversores con un menor coste de capital explican parte de esta compresión.
La cuestión ahora es cuánto tiempo puede mantenerse el desequilibrio. Incluso en un escenario en el que se ejecutase el 100% de los 19.505 proyectos actualmente identificados, el ‘provision rate’ nacional solo bajaría de 5,5 a 4,75 estudiantes por cama en 2029. Y este cálculo parte de un supuesto conservador: mantener congelada la demanda de 2025, pese a que esta ha venido creciendo alrededor de un 3,4% anual.
Bermúdez advierte en declaraciones a Economía Digital de que la brecha no se cerrará antes de 2030 y que el siguiente ciclo estará marcado por un cambio en el producto y en la geografía.
Ante la escasez de activos estabilizados, el capital se desplaza hacia suelo, acuerdos ‘forward’, proyectos en construcción y plataformas, mientras la actividad se extiende desde Madrid y Barcelona hacia Valencia, Murcia, Málaga y las capitales medias andaluzas.
El propio informe introduce, no obstante, un factor que puede modificar las reglas del mercado a más largo plazo: la demografía. Los nacidos en 2008, cerca de 520.000 personas, alcanzan los 18 años en 2026, mientras que los nacidos en 2018 fueron unos 373.000.
Esto implica que el crecimiento demográfico de la demanda universitaria perderá fuerza a partir de 2028-2030 y que el estudiante internacional y la universidad privada tendrán un peso creciente en la evolución del mercado.
Por ahora, la fotografía sigue siendo favorable para el desarrollo: 5,5 estudiantes desplazados por cada cama operativa, una demanda en máximos y un ‘pipeline’ que se estrecha. El mercado de residencias afronta así el próximo ciclo con una particularidad poco habitual en el inmobiliario español: las nuevas grúas están llegando, pero todavía no son suficientes para absorber toda la demanda.
