Residencias de estudiantes: el déficit que sí se construye 

Hace unas semanas sostenía que el capital inmobiliario había cambiado de fase: compra lo que ya existe, operativo y ocupado, asumiendo un menor riesgo de desarrollo. Hay una excepción. Para el curso universitario que arranca estos días han abierto en España 21 nuevas residencias de estudiantes con casi 5.400 camas, el capital movilizó en 2025 más de 1.700 millones en operaciones de este segmento y los fondos siguen firmando FPAs y buscando levantar más. ¿Qué tiene este mercado que lo hace tran atractivo? Veamos los números, que podéis encontrar en nuestro informe PBSA 26/27 (totalmente gratuito en nuestra web). 

Empecemos por la demanda (una métrica aparentemente suficiente para que se construya nueva oferta, aunque vemos en el caso de la vivienda que esto no es siempre así). En España hay 1.414.336 estudiantes universitarios matriculados en modalidad presencial y, según nuestro modelo, 677.390 de ellos necesitan una cama fuera de su provincia: el 47,9% de la matrícula y la cifra más alta de nuestra serie (un 14,5% más que en 2019 y 22.000 estudiantes más que hace solo un año).

Uno de cada cuatro de esos estudiantes desplazados viene del extranjero, y el Erasmus, que la pandemia hundió, ha marcado máximo con más de 65.000 plazas de movilidad entrante. El matiz más interesante está en la universidad privada: con el 18,5% de la matrícula presencial genera el 47% de toda la demanda internacional de camas; por cada 100 matriculados, la privada trae 18,5 estudiantes internacionales y la pública 4,7. Esta demanda no depende del Euribor, y cada septiembre llegan nuevos estudiantes, con hipoteca o sin ella. 

Del lado de la oferta se ha construido mucho tanto este año como todos los años desde 2018. A inicio de este curso contamos 123.120 camas operativas en 907 residencias, un 41,6% más que en 2021. El motor ha sido el producto moderno, el que compran los fondos: ha multiplicado por 2,2 su tamaño en cinco años, hasta 70.642 camas, y ya supone el 57% del parque. Las 21 aperturas de este curso tienen de media 257 camas cuando la residencia media española tiene 136: el producto que llega es el doble de grande que el que había, con Madrid, Zaragoza y Barcelona concentrando el 68% de las camas nuevas. 

Y aun así, la brecha sigue siendo enorme. En Atlas medimos la tensión de cada mercado con un ratio sencillo: estudiantes desplazados por cada cama operativa. En España, 5,5. Era 6,0 en nuestra edición anterior; han entrado unas 14.500 camas y el ratio ha mejorado, pero pensemos qué supone esto: de cada 100 estudiantes presenciales, 48 necesitan alojamiento, hay 8,7 camas en residencias y solo 5 son modernas, el resto de estudiantes se derivan al ya congestionado mercado residencial de alquiler, cada septiembre es una pesadilla. El pipeline identificado suma 19.505 camas en casi un centenar de proyectos, y si se entregara íntegramente, el ratio bajaría a 4,75 en 2029 (suponiendo que la demanda se congela). Si la demanda siguiese creciendo al ritmo del último año, el ratio seguiría siendo superior a 5. Además, el pipeline retrocede: había 22.515 camas en proyecto en 2024. El ciclo de desarrollo está entregando más de lo que repone, y lo que hay en cartera equivale a unos tres años y medio de aperturas al ritmo actual. 

La media nacional, como siempre, esconde mercados muy distintos. Murcia y Valencia son las grandes capitales más infra-abastecidas, con 8,6 estudiantes desplazados por cama; Valencia lidera además el pipeline nacional con más de 3.000 camas en proyecto y, aun entregándolas todas, seguiría en 5. Madrid (3,6) y Barcelona (4,5) están comparativamente mejor dotadas, mientras que Pamplona (2,5) es el mercado más equilibrado /congestionado del país.

La oportunidad se ha desplazado a las ciudades medias: Jaén, Córdoba y Almería se mueven entre 17 y 21 estudiantes por cama, mientras que Girona ha dado un vuelco radical: era el mercado más tensionado de nuestra edición anterior, con 28,5, y tras más que duplicar su parque ha bajado a 11,6. El capital acude donde la brecha es mayor y, cuando llega, la cierra. Zaragoza será el laboratorio de este curso: recibe 1.285 camas nuevas sobre un parque de unas 2.500 y pasa de 4,6 a 3,1 estudiantes por cama en doce meses. 

El capital ha leído estos números antes que nadie. 2025 fue el año récord de la serie: 1.755 millones identificados en once operaciones y más de 10.000 camas (unos 1.300 millones asignables a España una vez descontada la parte portuguesa de la cartera Livensa, que Nido y CPP Investments compraron por 1.200).

Y 2026 no parece que vaya a aflojar: entre enero y julio han cambiado de manos seis carteras y activos con más de 6.200 camas y al menos 480 millones identificados.

Nuveen ha adquirido la cartera Bravo (3.323 camas) por unos 330 millones, la mayor operación de residencias de estudiantes de Europa en el primer semestre; Greystar ha duplicado su cartera española con las 1.600 camas de Straco, y Hines ha entrado en Madrid comprando un proyecto todavía en obra en Móstoles.

Fijaos en quién compra: fondos de pensiones y gestoras institucionales de largo plazo, el comprador genuinamente core del que hablaba hace un mes. Las rentabilidades prime en Madrid y Barcelona se han comprimido hasta el entorno del 4,4%-4,5%, unos 90 puntos básicos menos que en 2020-2021, y siguen 60 o 70 puntos por encima del residencial estabilizado.

Con una demanda cautiva, contratos que se renuevan cada curso y un marco de servicios de alojamiento que queda fuera de los límites de renta de la Ley 12/2023, aquí la yield on cost todavía paga el riesgo de obra. En vivienda ya no. 

¿Cómo pinta el siguiente curso? Percibimos 3 tendencias: (1) la brecha no se cierra antes de 2030. Ni el pipeline completo devuelve el ratio por debajo de 4,75, y el pipeline se está encogiendo. (2) Cambia el producto que se compra. Con poco activo estabilizado en venta, el capital irá a más contratos FPA, más suelo y más plataformas, y la consolidación de operadores seguirá (RESA, MiCampus, Yugo y el grupo Livensa-Nido ya suman en torno a 35.000 camas, algo más de una cuarta parte del parque). (3) Cambia el mapa. Valencia, Murcia, Málaga y las capitales medias andaluzas concentran el pipeline, y la corona metropolitana de Madrid empieza a recibir proyectos (Móstoles, Alcobendas) allí donde la oferta era casi inexistente. 

Me gustaría cerrar con un matiz demográfico: los nacidos en 2008, el año de máxima natalidad de este ciclo en España con casi 520.000 nacimientos, cumplen 18 años en 2026. Los nacidos en 2018 fueron unos 373.000, casi un 30% menos, y son los que llegarán a las aulas en 2036. La demanda nacional seguirá creciendo unos años por la mayor tasa de acceso a la universidad, pero el viento de cola demográfico se apaga a partir de 2028-2030, y desde entonces el crecimiento vendrá del estudiante internacional y de la universidad privada que lo atrae.

Un activo en una ciudad con ese perfil y otro en una ciudad que vive del estudiante regional tendrán curvas de demanda muy distintas en la próxima década, aunque hoy compartan ocupación. Tres señales avisarán de que el ciclo gira: un pipeline que vuelva a superar las 22.000 camas, ratios de Valencia y Murcia acercándose a 5 y los primeros problemas de llenado en los mercados que ya están por debajo de 3. 

Mientras haya cinco estudiantes y medio por cada cama, las grúas seguirán ahí.