La banca amenaza con dejar a Martinsa sin inmuebles

El plan de rescate de Martinsa Fadesa, la inmobiliaria con sede en A Coruña que superó el mayor concurso de acreedores de la historia de España, aventura un nuevo comienzo para la compañía que preside Fernando Martín. Atareada ahora en la elaboración de lotes de activos para canjear por deuda, Martinsa saldrá de su compleja operación para retomar la viabilidad abocada al suelo y al suelo residencial, que conformarán el grueso de su cartera.

De hecho ya lo hacen. El valor de los terrenos y solares acumulados por la inmobiliaria superaba a 31 de diciembre de 2013 los 1.177 millones de euros, mientras que el paquete que conforman los edificios construidos y las obras y promociones en construcción no alcanza los 324 millones. El problema es que, a la hora de canjear deuda, la banca prefiere la parte más pequeña del pastel. Le interesan los inmuebles, pensando en que se podrán revalorizar en el futuro si, finalmente, mejora el mercado inmobiliario. Sin embargo, tiene escaso interés en el suelo.

Vaciado de activos

La solución lógica, explican fuentes financieras, es llegar a una fórmula “ponderada”. Los paquetes que se intercambiarán por deuda ordinaria, en una especie de dación en pago, estarán formados por suelo e inmuebles. El resultado, según estiman las mismas fuentes, es que el desequilibrio en la cartera de Martinsa se acentuará, alcanzando una proporción cercana al 90% de suelo y el 10% de edificios.

La magnitud de la operación entraña el peligro de vaciar a la compañía porque se quiere reducir la deuda “a la mínima expresión”. Según el informe de resultados remitido a la CNMV, Martinsa mantenía a cierre de ejercicio una deuda concursal de 6.500 millones. El canje afectaría solamente a la deuda ordinaria, que es el grueso del pasivo. En el otro lado de la balanza, el valor de mercado de los activos inmobiliarios del grupo ascendía a 2.923 millones de euros.

La compañía había planificado otros mecanismos para no mermar tanto sus activos como exigiría la ingente deuda. Entre ellos, acuerdos particulares con las entidades para canjear deuda por créditos participativos.

Más confianza

Pero lo que está actualmente sobre la mesa es el canje por activos, que se realizará con un supervisor independiente para controlar el valor de cada lote. En el intercambio, las entidades financieras asumirán una especie de quita. “Se aceptarán activos por valor de 100 millones para saldar una deuda de 130 millones, por ejemplo. Una dación en pago”, explica uno de los principales acreedores.

Tras este proceso quedará “una compañía más pequeña, pero más viable”. Porque ahora mismo no lo es. De hecho, el acuerdo es una solución de urgencia para evitar que se llegue a la liquidación. Martinsa ya no fue capaz de abonar los pagos comprometidos en el convenio con sus acreedores en 2013 y difícilmente podrá afrontarlos los vencimientos a finales de este año, por una cuantía mucho más elevada. En el ejercicio cerrado el 31 de diciembre, la compañía registró números rojos por valor de 655 millones.

La banca acreedora, entre la que están Bankia, NCG, La Caixa o Popular, acepta la operación como mal menor y confiando en que mejorará sustancialmente la viabilidad de la empresa. Tenían escasas esperanzas en recuperar una gran parte de la deuda. Si este proceso sale bien, se abre una posibilidad de recuperar un trozo más grande de los créditos participativos y deuda subordinada. Eso sí, a costa de volver, una vez más, al ladrillo.