«La vivienda en España no tiene solución en los próximos 15 o 20 años»: Mikel Echevarren, CEO de Colliers, en A Golpe de Ladrillo
Mikel Echavarren, presidente de Colliers, desmonta los grandes anuncios del Gobierno y advierte de que el déficit estructural de 800.000 viviendas es demasiado profundo para remedios rápidos
Montaje realizado por Economía Digital
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Hay expertos que hablan con el lenguaje de la diplomacia y expertos que hablan con el lenguaje de los números. Mikel Echavarren, presidente de Colliers España y una de las voces más respetadas del sector inmobiliario nacional, pertenece claramente al segundo grupo.
En una extensa conversación en el podcast A Golpe de Ladrillo, presentado por el periodista Alfonso Abad García, el directivo desgranó con una franqueza inusual en el sector su diagnóstico sobre la crisis de la vivienda en España: los grandes anuncios gubernamentales no funcionarán, la inseguridad jurídica paraliza el mercado y el déficit acumulado es tan profundo que ningún Gobierno que hoy esté en el poder verá el problema resuelto.
El primero en caer bajo el escalpelo de Echavarren es el denominado Fondo Soberano de Vivienda dotado con 23.000 millones de euros, una de las medidas estrella presentadas por el Ejecutivo con gran fanfarria mediática.
Para el presidente de Colliers, el anuncio no es más que «un canto al viento». Su argumento es técnico y difícil de rebatir: cualquier fondo que aspire a atraer capital privado de terceros necesita ofrecer rentabilidad.
Pero el Gobierno ha condicionado ese capital a que «no sea especulativo«. La contradicción es, según Echavarren, insalvable. Los inversores institucionales —fondos de pensiones, aseguradoras, capital extranjero— no mueven cientos de millones de euros por altruismo. Si la rentabilidad está limitada por decreto, el capital simplemente no vendrá.
No mejor parada sale la iniciativa conocida como Casa 47, que el directivo califica sin ambages de «engendro público publicitario» y compara con la Sareb, el banco creado para absorber activos tóxicos tras la crisis financiera de 2008, cuya gestión ha sido ampliamente criticada.
El modelo que plantea el Gobierno —buscar gestión privada pero sin ánimo de lucro— le parece a Echavarren una contradicción en sus propios términos. «Un gestor privado sin ánimo de lucro no existe o no es profesional«, viene a decir. La lógica del mercado y la lógica política chocan de frente, y en ese choque el que pierde siempre es el ciudadano que necesita una vivienda asequible.
El tercer flanco de su crítica apunta a los incentivos fiscales en el IRPF para propietarios que congelen sus alquileres. Echavarren los describe como «una trampa doble».
Un casero que lleva cinco años con una rentabilidad un 30% por debajo del mercado libre —consecuencia de la regulación de precios— no va a aceptar perder otro 30% adicional a cambio de una deducción fiscal que, además, reduce el valor de mercado y la liquidez de su inmueble.
La matemática es sencilla: el incentivo no compensa la pérdida. El resultado previsible es que más propietarios opten por vender, reduciendo aún más la oferta en alquiler.
Frente al aluvión de medidas intervencionistas, Echavarren propone lo que considera la solución más rápida, más barata y más efectiva: recuperar la confianza del propietario particular.
Su tesis es que existe una bolsa enorme de viviendas vacías o infrautilizadas cuyos dueños no las ponen en el mercado por miedo. Miedo al inquilino que no paga, miedo a la ocupación ilegal, miedo a los meses o años que puede llevar un proceso de desahucio en los juzgados españoles.
Para ilustrar hasta qué punto el problema es de gestión y no de recursos, pone el ejemplo de Austria. Allí, un desahucio por impago se ejecuta en quince días. En España, el mismo proceso puede dilatarse entre uno y tres años, y durante ese tiempo el propietario sigue pagando la hipoteca, los impuestos y el mantenimiento de un inmueble que no le produce renta. La consecuencia lógica es que el mercado se retrae.
La comparación entre gestión pública y privada es también demoledora. Según Echavarren, los parques públicos de vivienda en España presentan tasas de desocupación de alrededor del 10%, mientras que los parques gestionados por operadores privados se mueven entre el 2% y el 3%. La eficiencia, en este sector como en tantos otros, no es ideológica: es operativa.
En el plano de las propuestas concretas, el presidente de Colliers defiende un conjunto de medidas técnicas que, afirma, podrían aumentar la oferta de forma significativa sin necesidad de nuevas inversiones públicas masivas.
La primera es elevar la edificabilidad en suelo urbano ya consolidado: pasar de los cinco pisos habituales a diez u once. De este modo, la vivienda libre generada en las plantas superiores podría financiar los costes de urbanización y hacer económicamente viable la construcción de vivienda protegida en las plantas inferiores. Una solución de mercado que no requiere subvenciones directas.
La segunda pasa por facilitar administrativamente dos operaciones hoy bloqueadas por la burocracia: la división de grandes viviendas —esos pisos de 200 o 300 metros cuadrados que en muchas ciudades permanecen infraocupados— en unidades más pequeñas y adaptadas a la demanda actual, y el cambio de uso automático de oficinas obsoletas a residencial.
Miles de metros cuadrados de oficinas vacías en ubicaciones céntricas podrían convertirse en viviendas si se eliminaran los obstáculos administrativos.
Y la tercera, quizá la más provocadora, es su propuesta de fiscalidad. Echavarren califica de «inmoral» que la vivienda protegida tribute al 10% de IVA si el propio Gobierno la considera un derecho fundamental. Su propuesta es aplicar «fiscalidad cero» a la primera vivienda y eliminar las tasas municipales —ICIO, licencias de obra, tasas de gestión— en los proyectos de vivienda social.
El ahorro fiscal, traslada directamente al precio final, podría hacer la diferencia entre un proyecto viable y uno que no arranca.
El análisis territorial de Echavarren es igualmente directo. Madrid se consolida como la comunidad que lidera las buenas prácticas del sector, gracias en parte a iniciativas como el Plan Vive, que introduce flexibilidad y colaboración público-privada.
La capital, dice, es un «agujero negro» que seguirá atrayendo talento, empresas y población durante décadas. La solución a su presión demográfica, sin embargo, pasa menos por construir dentro de la M-40 y más por desarrollar infraestructuras de transporte rápido —cercanías eficientes— que permitan a los trabajadores vivir a quince o veinte minutos del centro en zonas donde el suelo es más asequible.
Cataluña, en cambio, aparece en el relato de Echavarren como el ejemplo a no seguir: «un laboratorio de experimentos populistas» que ha generado tal inseguridad jurídica que los grandes inversores internacionales han dejado de contemplar Barcelona en sus planes de expansión europea. El capital no es masoquista: cuando las reglas del juego se cambian con frecuencia y de forma unilateral, busca otros destinos.
El País Vasco recibe también una crítica específica por su modelo de obligar a que el 75% de los nuevos desarrollos sean vivienda protegida. Una exigencia tan elevada hace inviable financiar la urbanización del suelo con los márgenes que permite la vivienda asequible, lo que en la práctica paraliza la construcción de cualquier tipo de vivienda, protegida o libre.
En el polo opuesto, Echavarren identifica un nicho con gran potencial y todavía poco explotado: las residencias de estudiantes. Ciudades como Madrid tienen un déficit estimado de 60.000 camas para universitarios. Valencia y Málaga presentan carencias similares.
Se trata de un activo menos expuesto a la intervención regulatoria sobre el alquiler residencial y con una demanda estructuralmente sólida, alimentada por el crecimiento del turismo académico internacional.
Colliers cifra en 800.000 viviendas el déficit
El desenlace del diagnóstico de Echavarren no deja margen al optimismo fácil. El déficit estructural de vivienda en España asciende, según sus cálculos, a unas 800.000 unidades. Una brecha de esa magnitud no se cierra en un mandato, ni en dos. El directivo es tajante: el problema de la vivienda en España no tiene solución en los próximos quince o veinte años.
Lo que sí puede hacerse, admite, es tomar medidas paliativas que «desahoguen la frustración» de las generaciones jóvenes que hoy se enfrentan a la imposibilidad práctica de emanciparse. Pero confundir paliativos con soluciones sería, en su opinión, el mayor error que podría cometer un político o un analista.
En un mercado donde la demanda supera estructuralmente a la oferta, donde la fiscalidad encarece el producto y donde la inseguridad jurídica ahuyenta al pequeño propietario y al gran inversor por igual, los grandes anuncios sin respaldo técnico ni presupuestario no construyen viviendas. Solo construyen titulares.
