¿La guerra de Irán subirá los tipos de interés?: AHE en A Golpe de Ladrillo
El presidente de la Asociación Hipotecaria Española acude al podcast inmobiliario de Economía Digital para tranquilizar sobre los tipos de interés
Montaje realizado por Economía Digital.
Comentarios
El mercado inmobiliario español llegó a 2026 con una promesa implícita: la normalización. Tras el ciclo de subidas de tipos de interés más agresivo de la historia reciente del Banco Central Europeo, los analistas y el sector aguardaban un horizonte más tranquilo, con el Euríbor a la baja y las familias recuperando capacidad de acceso a la vivienda.
Sin embargo, la geopolítica, caprichosa y volátil como siempre, ha vuelto a alterar el guion. La tensión entre Irán y Estados Unidos ha irrumpido de lleno en los cálculos de los economistas del ladrillo, y Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), no elude la pregunta incómoda: ¿puede una guerra en Oriente Medio encarecer las hipotecas de los españoles?
La respuesta, como casi todo en economía, no es sencilla. En su reciente intervención en el podcast inmobiliario de Economía Digital, A Golpe de Ladrillo, González desplegó un análisis en el que la prudencia y la claridad conviven a partes iguales.
«Si el conflicto dura mucho tiempo, se ha de trasladar a los precios y, si se traslada a los precios, debería trasladarse también a los tipos de interés«, afirmó el dirigente de la AHE, señalando la cadena de transmisión clásica: tensión geopolítica, presión sobre el precio del petróleo, inflación y, como respuesta del banco central, tipos de interés más altos o, al menos, menos bajos de lo esperado.
El índice de referencia para la mayoría de las hipotecas variables en España ha dado señales de vida en las últimas semanas. Con repuntes recientes que lo han situado en el entorno del 2,75%, el mercado empieza a descontar que el recorrido a la baja puede haber tocado techo antes de lo previsto.
Para los más de tres millones de hogares españoles con una hipoteca a tipo variable, cada décima del Euríbor se traduce directamente en euros adicionales a final de mes.
No obstante, González apela a la mesura. Un movimiento moderado, en su opinión, no debería ser letal para el sector. «Un repunte de medio punto o un punto no afectaría de manera estructural al mercado, pero sí supone un encarecimiento de las cuotas para quienes tienen un tipo variable», explicó.
La clave, insiste el presidente de la AHE, no reside tanto en el nivel concreto al que llegue el Euríbor como en la naturaleza de la situación que lo impulse. «Al dinero le gusta tener las cosas muy bien definidas; la incertidumbre es lo que más determina al mundo económico», sentenció. Y de incertidumbre, por el momento, el escenario internacional no anda escaso.
Independientemente de lo que suceda en Oriente Medio, el mercado residencial español arrastra problemas propios de difícil solución a corto plazo. El más acuciante es la brecha entre una demanda sostenida y una oferta que no logra responder con agilidad suficiente.
El cuello de botella, según González, no está en las grúas ni en las carteras de los promotores, sino en el suelo y en la burocracia que regula su entrada al mercado.
«Tenemos problemas estructurales de difícil solución a muy corto plazo, entre ellos, elaborar todos los procedimientos administrativos para que el suelo entre en el mercado», advirtió.
Esta escasez estructural actúa como un suelo —en el sentido más literal— bajo los precios de la vivienda. Aunque la demanda no es infinita, la restricción de oferta impide que los precios encuentren un equilibrio natural. «La demanda no tiene una elasticidad infinita. Si los precios suben, tenderán a estabilizarse porque la renta disponible no es ilimitada», razona González.
Pero esa estabilización, añadida a unos costes de construcción que siguen en niveles elevados, no se traduce en abaratamiento. «Construir no es barato; si el coste de construcción crece, habrá que trasladarlo inevitablemente al precio final», subrayó el presidente de la AHE, cerrando así el círculo de una industria que lucha por cuadrar sus números sin sacrificar margen.
La crisis de accesibilidad a la vivienda ha devuelto al debate político la pregunta de cuál debe ser el papel de la administración pública. González se muestra tajante: el Estado no tiene capacidad financiera para ser el gran promotor que el mercado necesita, pero sí tiene la responsabilidad de allanar el camino.
«El Estado no tiene dinero para hacer todas las viviendas necesarias. Lo que debe hacer es colaborar, poner las cosas fáciles y definir un urbanismo que permita otra tipología de vivienda», afirmó.
En ese diagnóstico, la fiscalidad ocupa un lugar central. Para el presidente de la AHE, sigue siendo la gran asignatura pendiente de unas administraciones que, con demasiada frecuencia, han utilizado la vivienda como fuente de ingresos tributarios antes que como política social.
Reducir la carga fiscal sobre la compraventa y sobre la promoción sería, a su juicio, uno de los palancas más efectivas para movilizar oferta sin necesidad de que el erario público asuma riesgos de promotor.
Para quienes hoy dudan entre firmar una hipoteca o esperar tiempos mejores, González ofrece una perspectiva que sale de los libros de economía para entrar en el terreno de lo cotidiano. Aunque el tipo fijo sigue siendo, en su opinión, la opción más sensata por su previsibilidad —»Tipos fijos al 3% siguen siendo extraordinarios»—, el presidente de la AHE reivindica el llamado valor de uso de la vivienda.
«No hay que utilizar siempre mentalidad de inversor para nuestra vivienda habitual. Si necesitas espacio porque la familia crece o encuentras una oportunidad en tu barrio, acércate y compra. El componente afectivo también debe entrar en la balanza», afirmó.
Es un mensaje que conecta con la realidad de millones de familias que no compran vivienda como activo de inversión, sino como proyecto de vida. Y que, en un entorno de incertidumbre como el actual, adquiere especial relevancia.
Un año magnífico pero lleno de incertidumbre en los tipos de interés
Santos González resume el ejercicio con una fórmula que podría parecer contradictoria, pero que en realidad captura con precisión el estado de ánimo del sector: «2026 será un magnífico año cargado de incertidumbre».
Con 750.000 viviendas transaccionadas en el año anterior y una banca comercial que mantiene su apetito hipotecario, el mercado demuestra una resistencia notable.
Pero la mirada no puede despegarse del horizonte: de lo que ocurra en los próximos meses en Oriente Medio, de las decisiones del BCE y de la capacidad de la política nacional para desatascar el grifo del suelo, dependerá en buena medida que ese magnífico año no quede ahogado por sus propias incertidumbres.
Como recuerda González al cierre de su intervención, con una sencillez que desarma cualquier análisis macroeconómico: «Al final, la vivienda es un refugio para tu dinero, pero lo más importante es que vivas en ella».
