¿Por qué no se construye más vivienda social?: Juan Casares, presidente de Concovi, en A Golpe de Ladrillo
El máximo responsable de la Concovi carga contra la presión fiscal, la burocracia urbanística y la exclusión de las cooperativas de los planes públicos
Montaje realizado por Economía Digital.
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Hay pocas voces en el sector inmobiliario español con tanta legitimidad para hablar de vivienda social como la de Juan Casares. Al frente de la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España (Concovi) desde 2017, Casares representa a una organización que gestiona nada menos que el 10% del parque de vivienda de todo el país.
Su paso por el podcast de Economía Digital, A Golpe de Ladrillo ha dejado un diagnóstico sin ambages sobre los males estructurales que impiden que España construya más vivienda asequible. Y el diagnóstico no es precisamente halagüeño para políticos, legisladores ni administraciones.
La conversación arranca con una advertencia casi profética. «La vivienda va a pasar de ser la preocupación del 22% al 60% de los españoles en 2026«, afirma Casares.
«Es una crisis que está muy por encima del paro o de cualquier otro problema.» Una declaración que, a la vista de los datos del INE —que reflejan subidas interanuales de precios del entorno del 12,8% en 2025— resulta difícil de rebatir.
El incremento de los precios y la limitada oferta de vivienda asequible dificultan cada vez más el acceso, especialmente para jóvenes y rentas medias. España lleva décadas sin resolver su déficit de vivienda pública, y los culpables, según Casares, tienen nombre y apellidos.
El primer frente que abre el presidente de CONCOVI es el fiscal. Y sus números son contundentes: «Hoy el coste de una vivienda que supone más del 25% son impuestos… y estoy hablando de primera vivienda, no de renta libre o segunda residencia». Dicho de otra forma: más de una cuarta parte del precio de un inmueble en España no es ladrillo, ni mano de obra, ni margen empresarial. Es recaudación del Estado.
Esta cifra sitúa en otro plano el debate recurrente sobre si hay que rebajar los estándares del Código Técnico de la Edificación para abaratar costes. Para Casares, ese debate es, cuanto menos, incompleto. «Antes de mermar la calidad o de congelar el código técnico, hay otras medidas mucho más eficaces y sociales, como es la política fiscal», sostiene.
Su argumento es sólido: si la Administración quisiese de verdad facilitar el acceso a la vivienda, podría hacerlo sin tocar una sola norma constructiva, simplemente devolviendo al ciudadano parte de la carga impositiva que hoy encarece artificialmente el producto final.
La posición de Casares no es nueva. En reuniones con la Comunidad de Madrid, ha destacado la importancia de poner en marcha medidas que favorezcan el acceso a la vivienda asequible, como la necesidad de reducir el IVA para la adquisición de vivienda. Pero el mensaje sigue sin calar lo suficiente en las esferas donde se toman las decisiones presupuestarias.
Si el apartado fiscal es el más cuantificable, el urbanístico es quizás el más exasperante. Casares recurre a una metáfora precisa para describir el caos administrativo: el «aleteo de la mariposa» burocrático. «Un arquitecto municipal o un concejal no se dan cuenta de que lo que generan es un vendaval que lo arrasa todo… si tardamos 10 años en cubrir un hito que debía tramitarse en uno, el plan de viabilidad se va al garete.»
La frase resume con brutalidad quirúrgica el drama de la gestión de suelo en España. Los plazos de tramitación urbanística son tan dilatados que los proyectos nacen obsoletos: lo que era viable en el año cero deja de serlo una década después, cuando han cambiado los tipos de interés, los costes de construcción y la demanda. Y en ese limbo burocrático muere más vivienda social que en ningún otro punto del proceso.
¿Y quién tiene la responsabilidad? Casares no duda. «Solo hay un responsable: no hay coraje, no hay valentía política y no hay un legislador que realmente le diga al ejecutivo cómo tiene que poner en carga los suelos».
Una crítica que apunta directamente a la clase política, independientemente del color, y que pone el dedo en la llaga de un problema que se perpetúa mandato tras mandato: la incapacidad de articular una política de suelo coherente y con plazos reales.
En este punto, Casares se muestra especialmente crítico con la Comunidad de Madrid: «Es incomprensible que la administración, que también es propietaria de mucho suelo protegido, lo subaste al mejor postor… se sabía que ese suelo no iba a cumplir jamás con el objeto social para el que fue destinado».
El suelo público, en manos del mejor postor privado, acaba convertido en vivienda de mercado. Una paradoja que lastra el parque social y que, en su opinión, revela una falta de coherencia entre el discurso político y la gestión real del patrimonio público.
Concovi denuncia que el modelo cooperativo está abandonado
La tercera gran denuncia de Casares tiene que ver con la exclusión sistemática de las cooperativas de viviendas de los programas públicos de promoción. Y aquí la ironía es mayúscula: el modelo que defiende es, según todos los indicios, más eficiente que el público y más barato que el privado.
«Incluso es menor el coste de una promotora cooperativa que la de una pública. En una empresa municipal si no hay 250 personas trabajando no hay ninguna; una cooperativa contrata equipos específicos solo para el proyecto.»
La comparación es devastadora. Frente a la estructura burocrática y sobredimensionada de las empresas municipales de vivienda, las cooperativas operan con una agilidad que les permite ajustar sus costes al proyecto concreto, sin lastres estructurales. Comprar una casa a una cooperativa puede resultar hasta un 20% más barato que a una promotora convencional.
Pero la lógica económica choca con los criterios administrativos. En el Plan Vive de la Comunidad de Madrid, el programa estrella para desarrollar vivienda asequible en la región, las cooperativas simplemente no tienen cabida.
«En el Plan Vive de la Comunidad de Madrid no se nos permite concurrir… nadie sabe por qué. Exigirnos un balance de los últimos 10 años a una sociedad que nace con y para el proyecto es una ignorancia absoluta de lo que es la economía social», denuncia Casares con evidente frustración.
La Comunidad de Madrid no cuenta con las cooperativas para el Plan Vive, ya que ha depositado la confianza para construir estos paquetes de vivienda en sociedades anónimas. Una decisión que CONCOVI lleva años cuestionando sin obtener respuesta oficial satisfactoria.
Más allá de la eficiencia operativa, Casares defiende las cooperativas por su impacto social directo. «Si la administración entendiera que hay que apoyar a las cooperativas, se darían cuenta de que ese dinero se lo están inyectando directamente al bolsillo del ciudadano autopromotor».
A diferencia de las subvenciones que pasan por intermediarios privados —y en las que una parte del beneficio público acaba en márgenes empresariales—, el apoyo a las cooperativas significa que cada euro público se convierte, casi en su totalidad, en un euro de ahorro para el futuro propietario o inquilino.
Es en este contexto donde Casares asume la presidencia de CONCOVI con una mezcla de orgullo y responsabilidad. «Ser el segundo presidente después de don Alfonso Vázquez Fraile es una carga y una losa tremenda que asumo con humildad», reconoce, en una de las pocas concesiones personales de una entrevista cargada de análisis técnico y político.
Uno de los grandes retos a los que tiene que hacer frente es el de convertir al sector cooperativo en el gran promotor de vivienda social en España.
La pregunta que queda en el aire tras escuchar a Casares es incómoda pero inevitable: si el modelo cooperativo es más barato, más ágil y más social que la alternativa pública o privada, ¿por qué las administraciones siguen dándole la espalda? La respuesta, aunque Casares no la pronuncia con esa crudeza, parece obvia: porque cambiar las reglas del juego requiere exactamente lo que, según él, escasea más en la política española. Coraje.
