¿Por qué no baja el precio de la vivienda?: Carolina Roca (Asprima) en A Golpe de Ladrillo
La presidenta de Asprima desgrana en el podcast de Economía Digital las razones estructurales que impiden que el mercado residencial encuentre alivio
Montaje realizado por Economía Digital.
Comentarios
Quien espere que el precio de la vivienda baje en Madrid en el corto plazo encontrará pocas razones para el optimismo si escucha con atención a Carolina Roca.
La presidenta de Asprima, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid, acudió al micrófono de A Golpe de Ladrillo —el podcast de referencia del sector producido por Economía Digital y presentado por Alfonso Abad— para ofrecer un diagnóstico tan riguroso como incómodo: el problema no es coyuntural, es sistémico. Y resolverlo exigirá años de reformas sostenidas, no titulares de campaña.
El primer dato que lanza Roca es demoledor. España producía históricamente en torno a 250.000 viviendas anuales de forma sostenida, de las cuales unas 75.000 correspondían a vivienda protegida. Hoy, el país no alcanza las 100.000 unidades al año. La brecha entre oferta y demanda, por tanto, no es una anomalía pasajera: es una herida abierta que se agranda cada ejercicio.
Madrid, como polo de atracción internacional —de talento, de capital, de población— es el epicentro de esa tensión. Según el análisis que vertebra el episodio, la región metropolitana necesitará en torno a 700.000 viviendas en la próxima década para absorber el crecimiento demográfico previsto y mantener su competitividad como ciudad global.
Las matemáticas son brutales: con el ritmo de producción actual, esa cifra es sencillamente inalcanzable.
Roca matiza, además, un error habitual en el debate público. «El problema en Madrid no es solo la falta de suelo», sostiene, «sino la incapacidad de producción». Hay suelo clasificado, hay proyectos sobre el papel. Lo que falla es el engranaje que convierte ese suelo en viviendas reales. Y ese engranaje tiene un nombre: la burocracia.
El ejemplo más ilustrativo que ofrece la presidenta de Asprima es el de 2025. Ese año, el sector esperaba la puesta en carga —es decir, suelo administrativamente listo para construir— de 31.000 viviendas en la Comunidad de Madrid.
El resultado final: apenas 6.000 unidades. El motivo no fue falta de voluntad política ni ausencia de demanda. Fueron los informes sectoriales: retrasos y bloqueos acumulados en organismos como el Canal de Isabel II o la Confederación Hidrográfica del Tajo, cuya intervención resulta preceptiva pero cuya capacidad de respuesta no está a la altura del reto.
A esto se suma un factor jurídico perturbador. La interpretación judicial de determinados artículos de la Ley del Suelo ha abierto la puerta a lo que en el sector llaman, sin eufemismos, «francotiradores»: agentes que, aprovechando defectos de forma menores, consiguen paralizar planeamientos urbanísticos enteros.
El daño no es solo económico; es también temporal. Cada año perdido en los tribunales es un año más de presión al alza sobre los precios.
Pese al diagnóstico sombrío, Roca reserva un espacio para el optimismo institucional. Define 2026 como el año del volantazo en la Comunidad de Madrid, gracias a la aprobación de dos instrumentos legislativos de calado: la Ley LÍDER y la Ley de Medidas Urgentes.
Ambas normas, explica, suponen un cambio de paradigma en el urbanismo madrileño: simplifican trámites, reducen los márgenes para la parálisis burocrática y pretenden que el tiempo entre la clasificación del suelo y el inicio de las obras deje de medirse en lustros.
Es una apuesta real, pero Roca no cae en la ingenuidad. Las leyes son necesarias, pero no suficientes. La cultura administrativa, los hábitos de los organismos sectoriales y la seguridad jurídica que perciben los inversores no cambian de un día para otro con la publicación de un texto en el BOCM.
Hay una conversación que el debate sobre la vivienda en España rehúye con frecuencia: la del dinero. Carolina Roca la afronta sin complejos. El retorno sobre el capital (ROE) en la promoción inmobiliaria española es la mitad que en los principales mercados europeos comparables.
Eso no es un detalle técnico; es la razón por la que los grandes fondos internacionales, cuando evalúan dónde desplegar capital en el sector residencial europeo, eligen Alemania, Francia o los Países Bajos antes que España.
Para triplicar la producción actual —que es lo que exigiría cubrir la demanda— se necesita triplicar la inversión privada. Y esa inversión no llega si el riesgo regulatorio es elevado y el margen es escaso.
Roca lo formula con claridad: sin seguridad jurídica y sin rentabilidad razonable, no hay capital privado; y sin capital privado, no hay oferta suficiente; y sin oferta suficiente, los precios no bajan.
Asprima exige vivienda protegida
Uno de los matices más relevantes del análisis de Roca tiene que ver con la vivienda protegida y la tentación política de aplicar una misma solución a dos realidades distintas.
La presidenta de Asprima se muestra a favor de la protección permanente en la vivienda protegida en venta: el promotor vende, recupera su inversión y sale de la operación; el régimen de protección puede mantenerse sin distorsionar el mercado de capital.
Sin embargo, advierte con firmeza del error que supone extrapolar esa misma lógica al alquiler protegido permanente. Un inversor institucional que pone en el mercado una cartera de viviendas en arrendamiento necesita visibilidad sobre sus rendimientos a largo plazo.
Si la normativa le impide actualizar rentas o recuperar la inversión en plazos razonables, simplemente no entra. Y España necesita, urgentemente, que esos inversores entren para poder construir un parque de vivienda asequible en alquiler de escala suficiente.
A todo lo anterior se añade una variable que suele quedar fuera del foco mediático: faltan 800.000 trabajadores en el sector de la construcción en España. Roca desmonta aquí otro mito cómodo: la idea de que la industrialización y la construcción modular son la solución a este déficit. No lo son, o al menos no todavía.
Para que la industria traccione, hace falta primero una masa laboral sólida que opere las plantas, transporte los módulos y ejecute las instalaciones en obra. Esa masa laboral, apunta, puede requerir —entre otras medidas— políticas migratorias específicamente orientadas al sector.
