Merlin, sócio da San José e BBVA, avalia a promotora da ‘Operação Chamartín’ em 1.540 milhões
Embora as obras do desenvolvimento urbanístico comecem no segundo trimestre deste ano em Las Tablas Oeste, um dos quatro setores em que está dividido, o grupo imobiliário diz que a sua avaliação não difere muito do valor contábil por ser um projeto a "longo prazo"
Recriação de um dos planeamentos de Madrid Nuevo Norte. Imagem: Crea Madrid Nuevo Norte
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Merlin Properties fechou seu último exercício com um lucro operacional de 327 milhões, um aumento de 5% em relação ao ano anterior e o mais alto de sua história em um ano que Ismael Clemente, CEO do grupo, considerou “excepcionalmente bom”. O lucro líquido cresceu 176%, até 786 milhões, graças à revalorização das propriedades da socimi, que se beneficiou da aposta em centros de dados. Em 2022, Merlin vendeu um de seus ativos estrela, os 662 escritórios alugados para o BBVA, por 1.987 milhões, um influxo de liquidez que permitiu ao grupo imobiliário investir em data centers com a intenção de aumentar sua rentabilidade.
Atualmente, conta com 50 MW de capacidade dentro de seu portfólio, avaliado em 12.630 milhões (um aumento de 4,7%) e que também inclui escritórios (6.591 milhões), centros logísticos (1.449 milhões) e o grupo de centros comerciais (2.133 milhões) que tem como maior ativo o complexo Marineda City em A Corunha, recentemente expandido com a integração do espaço ocupado por El Corte Inglés. No conjunto de ativos da socimi também está uma participação de 14,46% em Crea Madrid Nuevo Norte, a promotora anteriormente conhecida como Operação Chamartín e que a companhia avalia em 254,2 milhões. Isso representa uma avaliação da empresa, na qual tem como sócios BBVA e a construtora galega San José, de 1.542 milhões, a mais alta na trajetória de um desenvolvimento urbano que começou a tomar forma nos anos noventa.
Merlin explica em seu relatório anual que “o valor registrado contabilmente” é razoável e “não difere significativamente de seu valor atual, dado o horizonte temporal a longo prazo do desenvolvimento do investimento”. No final de 2024, Crea Madrid Nuevo Norte firmou com Adif a transferência dos terrenos para o desenvolvimento urbano por 1.245 milhões, dos quais pagou, por enquanto, 210 milhões. Dessa forma, a avaliação “razoável” que faz a socimi é semelhante à dos terrenos recebidos, ao valor contábil. Com base nesse cálculo, a participação da companhia de Jacinto Rey teria um valor de 154,2 milhões, e a de BBVA, de 1.164 milhões.
Embora a companhia de Ismael Clemente fale de um desenvolvimento de investimento a longo prazo, como não poderia ser de outra forma em um projeto que prevê atuar sobre 2,3 milhões de metros quadrados e construir 10.500 moradias, o fato é que as obras começarão em breve. Está previsto que os trabalhos se iniciem no segundo trimestre deste ano, uma vez que a Câmara Municipal de Madrid aprovou definitivamente a urbanização de Las Tablas Oeste, um dos quatro âmbitos nos quais se divide a Operação Chamartín.
Merlin e San José, unidos em Madrid
Merlín chegou ao grande desenvolvimento urbano do norte de Madrid em 2019, quando pagou a San José 169 milhões pelo 14,46% de Crea Madrid Nuevo Norte (então Distrito Castellana Norte). Aquela operação avaliou a promotora em 1.170 milhões, frente aos 1.540 milhões atuais. O acordo com a equipe de Jacinto Rey incluiu também um empréstimo de 86,4 milhões com o qual San José liquidou cerca de 100 milhões de dívida financeira.
O crédito tem um vencimento único a 20 anos e uma taxa de juro fixa anual de 2%. O saldo atual é de 95,2 milhões. A construtora galega colocou como garantia sua participação de 10% na Operação Chamartín, embora Merlin diga em seu relatório anual que não vê risco de inadimplência em San José, que fechou o último exercício com 40,8 milhões de lucro e com um portfólio de contratos de 3.631 milhões, com Madrid como um de seus mercados de referência.
