Merlin, sócio de San José e BBVA, avalia a promotora da ‘Operação Chamartín’ em 1.540 milhões
Embora as obras do desenvolvimento urbano comecem no segundo trimestre deste ano em Las Tablas Oeste, um dos quatro âmbitos nos quais está dividido, o grupo imobiliário diz que a sua avaliação não difere muito do valor contábil por ser um projeto a "longo prazo"
Recriação de um dos planejamentos de Madrid Novo Norte. Imagem: Cria Madrid Novo Norte
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Merlin Properties encerrou o seu último exercício com um lucro operativo de 327 milhões, um aumento de 5% em relação ao ano anterior e o mais elevado da sua história num ano que Ismael Clemente, CEO do grupo, considerou “excepcionalmente bom”. O lucro líquido cresceu 176%, alcançando os 786 milhões, graças à revalorização das propriedades da socimi, que se beneficiou pelo foco nos centros de dados. Em 2022, Merlin vendeu um dos seus ativos estrela, as 662 sucursais alugadas ao BBVA, por 1.987 milhões, um influxo de liquidez que permitiu ao grupo imobiliário investir em data centers com a intenção de expandir sua rentabilidade.
Atualmente, conta com 50 MW de capacidade dentro do seu portfólio, avaliado em 12.630 milhões (um aumento de 4,7%) e que também inclui escritórios (6.591 milhões), centros logísticos (1.449 milhões) e o grupo de centros comerciais (2.133 milhões) que tem como maior ativo o complexo Marineda City de A Coruña, recentemente ampliado com a integração do espaço ocupado pelo El Corte Inglés. No conjunto de ativos da socimi também está uma participação de 14,46% em Crea Madrid Nuevo Norte, a promotora do projeto anteriormente conhecido como Operação Chamartín, que a companhia avalia em 254,2 milhões. Isso representa uma avaliação da empresa, na qual tem como sócios a BBVA e a construtora galega San José, de 1.542 milhões, o valor mais alto na trajetória de um desenvolvimento imobiliário que começou a ser delineado nos anos noventa.
Merlin explica em seu relatório anual que “o valor registrado contabilmente” é razoável e “não difere significativamente do seu valor atual, dado o horizonte temporal a longo prazo do investimento”. No final de 2024, Crea Madrid Nuevo Norte assinou com Adif a transferência dos terrenos para o desenvolvimento urbano por 1.245 milhões, dos quais pagou, por enquanto, 210 milhões. Assim, a avaliação “razoável” feita pela socimi é semelhante à dos terrenos recebidos, ao valor contábil. Com base nessa conta, a participação da empresa de Jacinto Rey teria um valor de 154,2 milhões, e a da BBVA, de 1.164 milhões.
Embora a empresa de Ismael Clemente fale de um desenvolvimento de investimento a longo prazo, como não poderia deixar de ser num projeto que prevê atuar sobre 2,3 milhões de metros quadrados e construir 10.500 habitações, o certo é que as obras começarão em breve. Está previsto que os trabalhos se iniciem no segundo trimestre deste ano, uma vez que a Câmara Municipal de Madrid aprovou definitivamente a urbanização de Las Tablas Oeste, um dos quatro setores nos quais se divide a Operação Chamartín.
Merlin e San José, unidos em Madrid
Merlin chegou ao grande desenvolvimento imobiliário do norte de Madrid em 2019, quando pagou a San José 169 milhões por 14,46% de Crea Madrid Nuevo Norte (então Distrito Castellana Norte). Aquela operação avaliou a promotora em 1.170 milhões, em comparação com os 1.540 milhões atuais. O acordo com a equipe de Jacinto Rey também incluiu um empréstimo de 86,4 milhões usado pela San José para liquidar cerca de 100 milhões de dívida financeira.
O empréstimo tem um vencimento único de 20 anos e uma taxa de juro fixa anual de 2%. O saldo atual ascende a 95,2 milhões. A construtora galega colocou como garantia seus 10% da Operação Chamartín, embora Merlin declare em seu relatório anual que não vê risco de inadimplência em San José, que encerrou o passado exercício com 40,8 milhões de lucro e com uma carteira de contratos de 3.631 milhões, tendo Madrid como um dos seus mercados de referência.
