Sombras en la venta del edificio de Telefónica en Gran Vía: una oferta de última hora y 50 millones extra
Telefónica recibe una oferta de Tomás Olivo de más de 200 millones por su rascacielos en pleno centro de Madrid tras la huida de los fondos
Montaje realizado por Economía Digital.
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La venta del emblemático edificio de Telefónica en Gran Vía está suscitando dudas sobre su viabilidad en el sector inmobiliario. La oferta de última hora del empresario murciano Tomás Olivo por unos 200 millones de euros, significativamente por debajo de lo esperado, ha dado un vuelco a la operación. Además, la inversión necesaria para modernizar el inmueble alcanzaría los 50 millones de euros, según fuentes del sector.
La teleco que preside Marc Murtra está inmersa en su plan estratégico Transform & Grow para, entre otras cosas, centrar el foco de la compañía en sus cuatro principales mercados y desinvertir los activos que considera un lastre para generar caja y reducir deuda.
Es aquí donde se encuentran el edificio de Gran Vía junto a su sede ubicada en el distrito madrileño de Las Tablas. Tras recibir diferentes ofertas de inversores privados en los últimos meses, el jueves transcendió una potencial venta a Tomás Olivo, propietario de catorce parques y centros comerciales, adelantada por El Nuevo Digital de Murcia.
La oferta del magnate inmobiliario es de unos 100 millones inferior a lo que esperaba sacar Telefónica. Fuentes conocedoras de la operación explican a ECONOMÍA DIGITAL que la oferta elegida se encuentra en una fase inicial para negociar el precio y las partes aún no han cerrado el acuerdo.
El interés de Tomás Olivo se suma al de una amplia lista que ha estado formada por nombres como los de la familia Ardid, bisnietos de Franco, el fondo estadounidense Bain Capital, la aseguradora italiana Generali, el Grupo Romero de Perú, Drago o Prime Investors Capital.
Ninguna de las ofertas de los fondos e inversores privados mencionados ha llegado a buen puerto dadas las diferencias económicas entre lo que pide Telefónica y la rentabilidad que actualmente creen que se puede sacar al edificio con el uso actual.
Fuentes conocedoras apuntan que la operación no se limita al precio de adquisición del inmueble, inicialmente cifrado en torno a los 250 millones de euros.
Al desembolso inicial habría que sumar una inversión adicional de hasta 50 millones destinada a la remodelación integral del edificio, condición indispensable para adecuarlo a los estándares que demanda el mercado de oficinas prime y que exigen los grandes inquilinos antes de firmar cualquier contrato de arrendamiento.
Con la normativa actual y la protección especial que rodea a un inmueble de elevada consideración cultural, la reconversión de las 13 plantas (14 si se cuenta la planta baja que continuaría en poder de Telefónica) se torna complicada.
Sin poder reconfigurar los 36.000 metros cuadrados hacia el sector turístico al no poder hacer hotel ni viviendas, utilizar el espacio para hacer oficinas en una zona tan céntrica en la capital no compensa económicamente, según fuentes del sector inmobiliario consultadas por este medio.
El Edificio Telefónica tiene complicado el cambio de uso
La recalificación urbanística del inmueble se antoja como el principal escollo para cualquier inversor que aspire a transformarlo en un activo hotelero o residencial.
Su calificación actual prioriza el uso institucional o sociocultural —el mismo bajo el que opera el Espacio Fundación Telefónica—, lo que obliga a negociar con los técnicos municipales y, en la mayoría de los casos, a tramitar una modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) o la aprobación de un Plan Especial.
Un proceso lento, caro y expuesto al escrutinio público que ahuyenta a los inversores con horizonte de retorno corto de entre 8 y 10 años.
A ello se suma el máximo nivel de protección patrimonial que el Ayuntamiento de Madrid otorga al edificio, el primer rascacielos de Europa desde su inauguración en 1929.
Fachada, estructura portante, escaleras principales y elementos ornamentales son intocables por ley, lo que imposibilita la redistribución masiva de espacios interiores que requeriría, por ejemplo, su conversión en un hotel con decenas de habitaciones independientes o en apartamentos residenciales al uso.
La tercera pata del problema es logística. El inmueble carece de aparcamiento subterráneo propio y su emplazamiento en plena Gran Vía, dentro de la zona de bajas emisiones, bloquea cualquier solución de acceso rodado.
Para un hotel de gran formato, la ausencia de espacio para carga y descarga o para el acceso de huéspedes en vehículo no es un detalle menor: es un desincentivo estructural. Son precisamente estas restricciones acumuladas las que han condicionado su valor en las operaciones de compraventa recientes, limitando severamente el margen para convertirlo en un activo inmobiliario convencional.
